作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

先來(lái)看規則變化。

各地溢價(jià)率上限明顯下調至15%以下，福州、青島、濟南和天津在二輪集中供應地塊中，都設置了溢價(jià)率上限。較首輪觸頂溢價(jià)率明顯下調，青島和濟南兩個(gè)城市首輪拍地中均有地塊成交溢價(jià)率超過(guò)60%。

土地出讓方式改為“限地價(jià)+搖號”，取消競配建、競自持。比如福州，由原來(lái)的“限地價(jià)、控房?jì)r(jià)+競自持社會(huì )租賃住房建筑面積/競限價(jià)商品住房建筑面積/搖號”全部改為“限地價(jià)+搖號”，原有競配建的限制取消；青島和濟南均取消競配建（政府儲備性公有房），地價(jià)觸及上限價(jià)后改為競品質(zhì)（青島）或抽簽搖號（濟南）來(lái)確定最終競得人。

值得注意的是，天津雖然取消了競自持，但為了滿(mǎn)足年度租賃用地供應要求，首次在地塊出讓條件中加入定量自持要求：此次供應地塊中有18宗有定量自持租賃要求，占總體量的比例多在10%以下。

加強對房企參拍資格的審核，并要求參與商品住宅用地競買(mǎi)的企業(yè)須具有相應的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，禁止房企“馬甲”拍地。

上述規則變化正意味著(zhù)，土拍市場(chǎng)迎來(lái)全方位的“監管”。

值得注意的是，由于熱點(diǎn)城市在8月紛紛迎來(lái)溢價(jià)、地價(jià)的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯減少，地市場(chǎng)溢價(jià)率較上月大幅下滑，8月環(huán)比減少5.4個(gè)百分點(diǎn)，降至8.1%，創(chuàng )下2020年以來(lái)的最低值。

圖：重點(diǎn)監測城市經(jīng)營(yíng)性用地溢價(jià)率走勢圖

數據來(lái)源：CRIC

青島、濟南和天津明顯轉冷。

先看青島。截止9月10日，青島共成交63幅地，攬金242億元，僅有4宗地觸及上限價(jià)進(jìn)入競品質(zhì)階段。

但相較于首輪拍地，青島相對比較平穩。在優(yōu)質(zhì)地塊供應比例增加的影響下，二輪成交平均地價(jià)較首輪上漲16%，不過(guò)成交溢價(jià)率受限價(jià)影響較首批集中成交微降了1個(gè)百分點(diǎn)。參拍企業(yè)來(lái)看，本地房企成拿地主力，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得。

濟南相較于青島則明顯轉冷。不僅無(wú)一地塊溢價(jià)成交，更是有17宗地塊因無(wú)人報名競買(mǎi)而臨時(shí)撤牌，導致流拍率飆升至30%以上。而首輪集中土拍濟南的平均溢價(jià)率達12%，流拍率亦控制在5%的低位。

天津也明顯降溫，40宗地平均溢價(jià)率僅有0.6%，較首批集中成交地塊的溢價(jià)率大幅下降十個(gè)百分點(diǎn)，二輪土拍流拍率大幅上漲至34%。

表：青島、濟南和天津2021年兩次集中土拍熱度對比（萬(wàn)平方米、億元、元/平方米）

注：青島成交地塊包括截止9月10日未確定最終競得人的4宗競品質(zhì)地塊

數據來(lái)源：CRIC

福州相較于上述三城表現出“冷熱分化”的態(tài)勢，長(cháng)樂(lè )和馬尾表現相對冷淡，市內四區市場(chǎng)依舊火熱。參拍的19宗涉宅地有4宗中止出讓?zhuān)罱K成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高達32%，流拍地塊多位于長(cháng)樂(lè )和馬尾等外圍城區。

從溢價(jià)率來(lái)看，福州二輪土拍總溢價(jià)率達13%，雖然較首次集中土拍熱度下降5.5個(gè)百分點(diǎn)，但考慮最高15%溢價(jià)率要求，整體依然維系較高熱度，尤其是中心四區的11宗地除2宗底價(jià)成交外，其余9宗均到達最高限價(jià)并搖號，比重超八成。

表：福州2021年兩次集中拍地對比（萬(wàn)平方米、億元、元/平方米）

注：本表統計范圍為福州中心四區及馬尾、長(cháng)樂(lè )涉宅地塊。

數據來(lái)源：CRIC

關(guān)于盈利測算，是企業(yè)最為關(guān)心的問(wèn)題，尤其是在保衛現金流的當下。

“限地價(jià)、搖號”競地模式已成為主流，加之溢價(jià)率均控制在15%以下，房企拿地成本相較于首輪集中拍地大幅下降。

此外，二輪集中“搶地”的情況不再，房企偏向理性拿地，低熱度下，集中供地利潤空間有所釋放。

比如福州，進(jìn)入搖號環(huán)節的10宗地塊有8宗地成交樓板價(jià)較周邊地價(jià)下降，拿地價(jià)格整體呈現下降趨勢。而就盈利情況來(lái)看，整體較為可觀(guān)。

按照綜合指標銷(xiāo)售價(jià)，除“大熱門(mén)”地塊晉安區紅光村及周邊地塊外，其余9宗封頂成交地塊地房比均在60%以下，尤其是福州建工競得的三江口地塊，地房比僅有32%，房地差過(guò)萬(wàn)元，盈利空間均十分可觀(guān)。

即便是熱門(mén)晉安區紅光村地塊，尚有一定盈利空間。該地塊共吸引10余家房企參拍，開(kāi)拍即觸及最高限價(jià)進(jìn)入搖號環(huán)節，最終保利以17.13億+搖號競得，平均樓板價(jià)高達21507元/平方米，也是本場(chǎng)土拍中樓板價(jià)最貴的地塊。該地塊還要配建2萬(wàn)平方米人才限價(jià)商品房（價(jià)格為商品住宅備案價(jià)格的70%），按照商品住宅銷(xiāo)售指導價(jià)為32000元/平方米綜合測算，地房比為73%，房地差超8000元/平方米，也不算“無(wú)利可圖”。

表：福州二輪集中土拍中封頂搖號地塊盈利情況（億元、元/平方米）

注：由于部分地塊用地性質(zhì)較為復雜，本表綜合房?jì)r(jià)和地房比為初步估算。

數據來(lái)源：CRIC

再來(lái)看天津。

經(jīng)過(guò)測算，本輪成交地塊的平均地房比僅為0.42，較首批次成交地塊平均0.48的地房比進(jìn)一步擴大；并且大部分地塊的實(shí)際可售地價(jià)與周邊房?jì)r(jià)的差距都在8000元/平方米以上，部分地塊的房地差甚至可達2萬(wàn)元/平方米以上。

天津二輪集中成交大部分項目，利潤空間較為可觀(guān)。

舉個(gè)例子，本輪成交樓板價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的高價(jià)地中，7宗地，僅有1幅地的地房比超過(guò)0.6，其余地塊的地房比都在0.4~0.6之間。包括位于南開(kāi)中心區域的南開(kāi)區靈隱南里地塊，該地塊創(chuàng )下本輪成交名義地價(jià)最高，成交樓板價(jià)達3萬(wàn)元/平方米，但其周邊多為高端改善住宅項目，平均售價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米，因此該項目的地房比僅有0.51，房地差也高達2.8萬(wàn)元/平方米，利潤空間十分充足。

表：天津二輪集中供地成交高價(jià)地項目的盈利空間預期（萬(wàn)元/平方米）

第二輪集中土拍規則調整之后，地市熱度控制在較低水平，房企拿地成本降低，為房企留出一定的利潤空間，更大的意義在于，通過(guò)“穩地價(jià)”實(shí)現“穩房?jì)r(jià)”、“穩預期”，同時(shí)，對于中小房企而言，限制“馬甲”和“搖號”的情況下，拿地機會(huì )增加，競拍環(huán)境更加公平、有序。

在中央要求各地優(yōu)化土地競拍規則、加快保障性租賃住房發(fā)展等要求下，接下來(lái)拍地的重點(diǎn)城市二輪大都將呈現溢價(jià)率指標下降、盈利空間擴大的格局，尤其是前期土地市場(chǎng)熱度較高、盈利空間較窄的杭州、寧波、合肥、南京等城市，二輪土拍的地價(jià)有望進(jìn)一步向理性回歸。但考慮到南京、杭州等市土拍報名塊數的限制，企業(yè)在參拍選擇上仍將面臨新的規則博弈。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 二輪集中土拍進(jìn)行時(shí)，新規之下熱度是升是降？