作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

國家統計局數據顯示，2022年1月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體同比上漲1.7%，較上月漲幅收窄0.3pcts。截至1月，70城新房房?jì)r(jià)同比漲幅已連續8個(gè)月收窄。

一線(xiàn)城市表現出強勁活力，房?jì)r(jià)同比出現相反上揚。1月4城整體同比上升4.4%，較上月漲幅不縮反擴0.02pcts。二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市與70城整體走勢一致，同比分別上漲2.5%和0.5%，漲幅分別較上月收窄0.3pcts和0.4pcts。

圖：2020年1月以來(lái)70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數同比走勢

資料來(lái)源：國家統計局、CRIC

環(huán)比則出現明顯變化，房?jì)r(jià)有回調見(jiàn)底跡象。70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格整體環(huán)比下降0.04%，跌幅收窄0.25pcts。值得注意的是，整體及各能級新房?jì)r(jià)格環(huán)比均上揚，這一現象為2021年5月后首次出現。

更值得關(guān)注的是，一線(xiàn)和二線(xiàn)新房?jì)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.65%和0.06%。其中，一線(xiàn)城市為繼2021年中后環(huán)比漲幅新高；二線(xiàn)城市為繼2021年三季度后首次環(huán)比上漲。

2021年四季度以來(lái)信貸等政策邊際放松的正向效應正在釋放，此外房企在年末以?xún)r(jià)換量的沖刺之后，樓盤(pán)折扣回收也是價(jià)格指數回升的重要原因。相對而言，二手房在新房促銷(xiāo)的沖擊下處于弱勢，信號傳遞有滯后性，1月環(huán)比整體及二三線(xiàn)城市均下跌。

圖：2020年1月以來(lái)70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢

1月，70個(gè)大中城市中新建商品住宅同比和環(huán)比下降城市分別為20個(gè)和39個(gè)，比上月分別增加3個(gè)和減少11個(gè)?？梢?jiàn)各城市房?jì)r(jià)水平到達歷史底部，部分城市已有回升征兆。

圖：2020年1月以來(lái)各能級城市新建商品住宅價(jià)格同比變動(dòng)情況

資料來(lái)源：國家統計局、CRIC

圖：2020年1月以來(lái)各能級城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況

資料來(lái)源：國家統計局、CRIC

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中北京、上海、廣州和深圳分別環(huán)比上漲1.0%、0.6%、0.5%和0.5%；二線(xiàn)城市中16城環(huán)比上漲，重慶漲幅最大達0.9%，寧波、武漢、濟南、南寧、貴陽(yáng)、昆明等多城為半年內首度環(huán)比回正。

三四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)則相對羸弱，35城僅8城環(huán)比回升。除徐州、溫州分別回升0.8%和0.7%較為顯著(zhù)外，其余城市僅小幅微增。

這主要是由于受2021年下半年市場(chǎng)下行影響，至2022年1月三四線(xiàn)城市二手住宅價(jià)格仍有0.7%的同比降幅。二手房市場(chǎng)不振下三四線(xiàn)城市購房者不具備充足的購房資金和心理預期投入新房市場(chǎng)。

圖：2020年1月以來(lái)各能級城市二手住宅價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況

從CRIC監測的百城1月商品住宅成交情況來(lái)看，各能級城市整體表現與統計局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)表現一致。具體到城市和項目層面，一部分二三線(xiàn)城市仍處于“以?xún)r(jià)換量”中，部分城市新加推項目降價(jià)明顯。

1月全國百城商品住宅成交均價(jià)環(huán)比上漲7%，其中一線(xiàn)和二線(xiàn)城市分別上漲15%和5%；三四線(xiàn)城市微跌0.1%。同比來(lái)看，連續六個(gè)月的環(huán)比回落后，1月三四線(xiàn)城市成交均價(jià)同比下降7%。

表：2022年1月百城商品住宅成交均價(jià)及同環(huán)比變動(dòng)（元/平方米、%）

注：受篇幅限制，表中節選部分重點(diǎn)城市

資料來(lái)源：CRIC

一線(xiàn)及二線(xiàn)城市中多數基本面較強城市已出現明顯房?jì)r(jià)止跌，如深圳成交均價(jià)環(huán)比大增22%；二線(xiàn)中西安、南京分別環(huán)比上漲15%和14%。一部分下行嚴重的二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)延續回落，如廈門(mén)、青島、武漢、鄭州和長(cháng)沙成交備案均價(jià)環(huán)比降幅超5%，其中長(cháng)沙降幅達14%。

三四線(xiàn)城市中僅少數強市成交均價(jià)回升，如金華、珠海、常州等隨著(zhù)信貸政策放寬樓市成交應聲反彈，房?jì)r(jià)環(huán)比回升。其他城市由于市場(chǎng)信心受到嚴重打擊，1月成交均價(jià)尚未有止跌跡象。如泰州和鎮江環(huán)比跌幅均10%。

表：2022年典型城市1月部分降價(jià)項目（元/平方米、%）

具體到項目銷(xiāo)售層面，一線(xiàn)城市部分配套存在明顯短板、首開(kāi)去化不佳的項目有一定調價(jià)，如廣州云溪四季2次開(kāi)盤(pán)去化低于11%，最近一次加推價(jià)格下降17%。

二線(xiàn)及三四線(xiàn)城市中如鄭州、承德、廊坊、莆田等當前市場(chǎng)下行嚴重，1月部分項目打出特價(jià)房等降價(jià)優(yōu)惠以圖進(jìn)一步以?xún)r(jià)換量。如鄭州碧桂園天璽灣、廊坊首開(kāi)國風(fēng)悅都分別降價(jià)11%和8%。

總體上看，1月統計局口徑的全國70城房?jì)r(jià)跌勢減弱、已止跌回升，整體市場(chǎng)均價(jià)已達“房?jì)r(jià)底”。但從具體城市成交均價(jià)、項目銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，一二線(xiàn)去化較差項目和多數三四線(xiàn)城市遠未達底部，短期內仍將處于進(jìn)一步“以?xún)r(jià)換量”中。

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原標題： 國家統計局：1月70城房?jì)r(jià)環(huán)比降勢減弱，部分城市止跌回升