丁祖昱評樓市 作者：克而瑞物管
疫情已成為物管行業(yè)的“試金石”。
近期，上海、深圳、長(cháng)春等地疫情勢頭依然嚴峻，部分城市均實(shí)行封閉式管理，物業(yè)的作用再一次被擺在臺前。經(jīng)歷疫情大考后，物管行業(yè)或將迎來(lái)新的洗牌契機，物業(yè)企業(yè)價(jià)值整體趨勢向好。
另一面，物業(yè)板塊資本市場(chǎng)仍在回調，持續下挫已超半年之久，近期更是迎來(lái)“至暗時(shí)刻”，恒生物業(yè)管理指數下挫至歷史最低點(diǎn)3545點(diǎn)。
過(guò)去一年，規模仍是主旋律，行業(yè)總規模達到342億平，而企業(yè)在城市拓展方面開(kāi)始重視密度提升?；A物業(yè)管理服務(wù)收入依然是基本盤(pán)，而物業(yè)費水平和可拓展的市場(chǎng)規模是影響基礎物業(yè)管理服務(wù)收入的兩大核心要素。
物企需要優(yōu)選發(fā)展城市，從市場(chǎng)容量角度了解不同城市市場(chǎng)空間、物業(yè)管理覆蓋情況以及市場(chǎng)化程度，實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展。
01 上海住宅物業(yè)管理規模最大
物管行業(yè)有著(zhù)明顯的存量屬性，城市住宅市場(chǎng)容量決定了企業(yè)可拓規模的大小。
從整體市場(chǎng)容量來(lái)看，綜合城鎮人口增量、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增量以及人均住房面積提升、物業(yè)覆蓋率提高等因素，經(jīng)測算，預計2025年物業(yè)管理行業(yè)總規模有望實(shí)現388億平方米，2021-2025年年復合增長(cháng)率3.2%。
聚焦城市存量市場(chǎng)，根據各地統計年鑒顯示，截至2020年，重慶存量住宅規模最大，為8.8億平方米，上海、北京緊隨其后，分別為7.1億平方米、6.2億平方米
從各地住宅物業(yè)管理覆蓋情況來(lái)看，上海住宅物業(yè)管理規模排在全國首位，規模達到7億平方米，緊隨其后的是重慶和北京，兩個(gè)城市住宅物業(yè)管理規模均為5.9億平方米。
值得注意的是，一線(xiàn)城市中僅上海、北京排進(jìn)前五，管理面積均在5億平方米以上，深圳、廣州管理面積分別排名第7名和第9名，管理規模均在3億平方米左右。
二線(xiàn)城市中，中西部城市成都和武漢市場(chǎng)規模也較為突出，住宅物業(yè)管理規模也已躋身全國前五位，住宅物業(yè)管理規模均超過(guò)5億平方米.
圖：20城住宅物業(yè)市場(chǎng)規模
數據來(lái)源：統計年鑒、CPIC、克而瑞物管
02 上海物業(yè)管理覆蓋率領(lǐng)先全國
今年1月以來(lái)，政策端為行業(yè)指引方向，比如推進(jìn)全國居住社區、尤其是存量老舊小區走向物業(yè)管理全覆蓋，這將為行業(yè)帶來(lái)新的增長(cháng)空間。
根據克而瑞物管監測，2020年全國物業(yè)管理覆蓋率為69.3%，整體比例依然不高。
在重點(diǎn)監測的城市中，上海物業(yè)管理覆蓋率領(lǐng)先全國，2020年上海住宅物管覆蓋率已提升至98.4%。上海物業(yè)管理覆蓋率增長(cháng)迅速，公開(kāi)資料顯示，2019年上海物業(yè)管理覆蓋率為81.1%，其中住宅物業(yè)管理覆蓋率為97.7%，顯著(zhù)高于非住62.1%。
待覆蓋面積無(wú)疑將為行業(yè)注入新的市場(chǎng)容量。從待覆蓋面積來(lái)看，重點(diǎn)20城中重慶、蘇州和青島排在全國前三，其中重慶待覆蓋面積達到2.9億平方米，是重點(diǎn)20城中待覆蓋面積最大的城市。
但嚴格意義上來(lái)講，城市內未覆蓋物業(yè)管理服務(wù)的多為老舊小區，對于想要切入老舊小區或以老舊小區作為主要拓展對象的企業(yè)而言，這些城市無(wú)疑是重點(diǎn)關(guān)注對象。
圖：重點(diǎn)20城住宅物業(yè)待覆蓋面積（億平方米）
數據來(lái)源：CPIC、克而瑞物管
03 新盤(pán)物業(yè)費較均值高15%
物業(yè)費與樓齡直接掛鉤，且由于新項目普遍維護成本更低，樓齡越短的項目物業(yè)費普遍越高。
新項目物業(yè)費高出多少？
根據克而瑞物管監測，重點(diǎn)20城平均物業(yè)費為2.35元/平方米/月，而樓齡5年及以下的項目平均物業(yè)費為2.7元/平方米/月，相較于平均水平高出15%。
圖：重點(diǎn)20城住宅平均物業(yè)費
備注：“新項目”特指樓齡5年及以下的項目
數據來(lái)源：CPIC、克而瑞物管
樓齡較短的項目是企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的對象，但目前各城市之間5年及以下樓齡的項目規模分化較為嚴重。
重點(diǎn)20城中，只有5個(gè)城市新項目規模超過(guò)1億平方米，其中重慶遙遙領(lǐng)先，新項目規模達到2.4億平方米，新項目規模占重點(diǎn)20城總規模比例已達14%。武漢緊隨其后，新項目規模達到1.6億平方米。
圖：重點(diǎn)城市5年及以下樓齡住宅項目規模（億平方米）
數據來(lái)源：CPIC、克而瑞物管
近一年成交的住宅用地規模反映了城市新項目規模的增量水平。
從數據看，重慶、長(cháng)沙、武漢、成都等中西部城市表現依然強勁，重慶成交規模2877萬(wàn)平方米居首位。隨著(zhù)項目的建設交付，這些項目將在未來(lái)一年轉化為該城市企業(yè)拓展的對象，重慶新項目規模將進(jìn)一步與其他城市拉開(kāi)差距。
圖：重點(diǎn)20城近一年住宅用地成交規模（萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CPIC、克而瑞物管
04 上海市場(chǎng)活躍度最高
住宅物管市場(chǎng)化程度決定了企業(yè)可獲得項目的難易程度，而業(yè)委會(huì )成立情況一定程度上反映了城市物業(yè)管理市場(chǎng)化程度。
從一線(xiàn)城市業(yè)委會(huì )成立率來(lái)看，上海遙遙領(lǐng)先，截止2021年11月，上海市業(yè)委會(huì )組建率已超過(guò)95%。
廣州、深圳業(yè)委會(huì )組建率與全國平均組建率30%水平基本持平，北京業(yè)委會(huì )成立率僅22.5%，低于全國平均水平。
圖：一線(xiàn)城市業(yè)委會(huì )成立率（%）
注：上海截止2021年11月，深圳截止2021年8月，廣州截止2021年11月，北京截止2021年5月
數據來(lái)源：物業(yè)協(xié)會(huì )、克而瑞物管
從另一個(gè)關(guān)鍵指標來(lái)看，城市中標數量更直觀(guān)的體現市場(chǎng)化程度。
據克而瑞物管不完全統計，2021年全國物業(yè)管理服務(wù)招投標市場(chǎng)中標項目累計達55087個(gè)，中標總金額達到620.25億元。
聚焦重點(diǎn)20城數據，上海在2021年全國物業(yè)管理服務(wù)招投標市場(chǎng)最為活躍，全年累計中標項目達8845個(gè)。廣州排在第二位，但中標項目數量不足上海的三分之一。
圖：2021年重點(diǎn)20城中標項目數量（個(gè)）
物業(yè)行業(yè)行至關(guān)鍵的十字路口，必須優(yōu)選發(fā)展城市，做濃城市密度，才能實(shí)現規模效應。而市場(chǎng)容量是物企城市進(jìn)入、實(shí)現高額營(yíng)收目標的關(guān)鍵指標。實(shí)際上，企業(yè)最終拓展城市的白名單最終確定，需要對有效市場(chǎng)容量以及細分市場(chǎng)容量做出正確判斷。此外，隨著(zhù)物業(yè)管理全覆蓋的推進(jìn)，尤其是老舊小區、失管小區物業(yè)全覆蓋，是物企值得關(guān)注的機會(huì )點(diǎn)。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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