不良資產(chǎn)投資觀(guān)察 作者：不良資產(chǎn)投資觀(guān)察
來(lái)源：不良資產(chǎn)投資觀(guān)察（ID:biyuefinance）
這兩天突然一批熱文爆發(fā)，瘋狂感嘆2020年上半年208家房企宣告破產(chǎn)，房企日子不好過(guò)??！似乎208家是個(gè)非?？膳碌臄底?？經(jīng)濟危機級別那種！但是仔細對比來(lái)看，2019年上半年房企破產(chǎn)的數字為238家，比今年還要高10%以上，也不見(jiàn)得有什么波瀾，萬(wàn)科依舊收入利潤雙雙創(chuàng )新高，各大房企依舊美滋滋，人們還不是依舊有錢(qián)就去買(mǎi)房？這樣一看，是不是覺(jué)得208家就沒(méi)有那么嚇人了。
數據來(lái)源：人民法院公告網(wǎng)
只不過(guò)放在疫情后經(jīng)濟之下，給社會(huì )負能量又助推了一把，讓人感覺(jué)到“哇！現在經(jīng)濟真的好糟糕！”
但！也沒(méi)有必要恐慌，是的！經(jīng)濟確實(shí)不好！短期內會(huì )出現資金流動(dòng)性不足，變現能力差，甚至不良貸款急速增加。但這只是短期的，放大點(diǎn)看，只要熬過(guò)一年，即使08年金融危機那樣，也能夠快速反彈。至于現在，如果手上有資金，對于個(gè)人來(lái)說(shuō)，去買(mǎi)一些急于脫手的二手樓；對于機構來(lái)說(shuō)，去揀一些在小貸公司或者銀行端斷供的房抵貸債權，不失為“撿便宜”的好時(shí)機。
為什么？看看股市就知道，資本的世界，只有在突發(fā)危機的時(shí)候才是賺大錢(qián)的時(shí)候。
買(mǎi)在最恐慌得時(shí)候，具有足夠的安全墊，等待估值回正，行情回暖。而房產(chǎn)是有估值兜底的，誰(shuí)給兜底？銀行，國家！房住不炒理念沒(méi)有錯，按照主流的市場(chǎng)預測，房市將進(jìn)入平穩期。而由疫情引起的短期“慘淡”水平，那么對于資產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，拿債權包的風(fēng)險更可控，因為在這種情況下做收益測算，會(huì )考慮到現在的慘淡，而不至于過(guò)分樂(lè )觀(guān)。
那么這篇文章就重點(diǎn)來(lái)說(shuō)說(shuō)，現在疫情影響下即將涌現的“房抵貸”債權，而各大資管公司又是如何去淘金的！
首先來(lái)了解一下什么是“房抵貸”？
房抵貸是指以房產(chǎn)為抵押物的貸款，房抵貸包括了一抵、二抵及多抵等細分類(lèi)別，銀行一般只接受一抵，而小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融機構可以做一抵，二抵及多抵的抵押貸款，這是由獲客能力及利率決定的，一定程度上也決定了不良房抵貸的質(zhì)量。
再來(lái)看看，資產(chǎn)公司購買(mǎi)不良房抵貸進(jìn)行處置的商業(yè)邏輯。首先要弄清一點(diǎn)，就是資產(chǎn)公司買(mǎi)的是貸款關(guān)系而不是房產(chǎn)本身，法律角度講就是買(mǎi)的是債權而不是物權。任憑房?jì)r(jià)漲跌，回款上限永遠就是債權本息總額（接受以房抵債除外）。
萬(wàn)能公式：利潤=收入-成本
而資產(chǎn)公司債權處置的收入=（1.1）債權本金+（1.2）利息+（1.3）罰息+（1.4）復利+（1.5）處置費用
（1.1） 本金比較好理解，譬如銀行給借款人貸了1000萬(wàn)，銀行把債權轉讓給不良資產(chǎn)處置機構，假如轉讓價(jià)格是900萬(wàn)，但是AMC向借款人主張的時(shí)候，還是可以向借款人要1000萬(wàn)，所以這里面的收入是指債權本金，不是指債權的轉讓價(jià)格。
（1.2）利息不多解釋?zhuān)y行的利率一般也就是4%-8%之間，對應的房抵經(jīng)營(yíng)貸款。
（1.3） 收入里面其中一個(gè)關(guān)鍵就是本金的罰息，銀行的罰息一般是比較低的，是基準利率上浮50%。舉個(gè)例子，銀行給借款人的貸款利率是年化7%，那么罰息利率是年化10.5%。
（1.4）復利可以理解成為利息的“罰息”，一般也是跟罰息利率持平。
（1.5）處置費用，一般貸款合同里面會(huì )要求借款人承擔借貸違約產(chǎn)生的費用，譬如律師費、訴訟費等等的，這個(gè)占比不多，先忽略。
由于成本主要指的是資金成本，相對每個(gè)資產(chǎn)管理公司來(lái)說(shuō)成本相對固定，這里也不展開(kāi)。那么重點(diǎn)來(lái)了，一個(gè)債權到回收的時(shí)候，賺到的主要是兩部分錢(qián)，一個(gè)是購買(mǎi)債權時(shí)的本息差額，另外一個(gè)是賺取利息收益。
第一，債權本息差額。
對于房抵貸的債權，只要底層的房子足償，本金打折空間不多，甚至還會(huì )出現溢價(jià)的情況，特別是銀行在淘寶京東拍賣(mài)的房抵貸債權，只能偶爾撿漏，要像信用債權那樣打“骨折”的情況幾乎不可能。往往出現的情況是本金跟利息一起打個(gè)折扣價(jià)，給資產(chǎn)公司預留了一些本息差額。例如本息總共100萬(wàn)，90萬(wàn)把整個(gè)債權賣(mài)給資產(chǎn)公司
第二，賺取利息差額。
這里的文章就很大了！對于銀行來(lái)說(shuō)，一筆不良貸款，能收回本金，其實(shí)他們也是很樂(lè )意的了。利息這邊能收則收，如果沒(méi)辦法，不要也行，因為總得讓接盤(pán)得人有利可圖。當前民間不良資產(chǎn)處置資金的成本大概是年化10%-15%，所以我們拿資產(chǎn)包下來(lái)這個(gè)利息差額倒掛或者不夠大，基本上這是無(wú)利可圖的生意。
一般銀行跟小貸公司在出讓債權的時(shí)候，就會(huì )給利息打點(diǎn)折扣，例如上面例子說(shuō)的本息100萬(wàn)，最后90萬(wàn)把這個(gè)債權賣(mài)給你。那你其實(shí)已經(jīng)獲得了這10萬(wàn)塊的“原始債權差”；而判斷這個(gè)債權是否買(mǎi)得好，有一個(gè)重要指標就是要看這個(gè)債權后續的利息是否要遠高過(guò)你的資金成本，如果是的話(huà)，那么這個(gè)債權起碼在處置得時(shí)候不會(huì )太被動(dòng)，不會(huì )分分鐘你來(lái)之不易得10萬(wàn)塊債權本息差，被你的資金成本吃沒(méi)了。假設所有的利息及罰息復利等加起來(lái)是年化24%，那么你15%的資金成本，只要債權能足額變現，那你除了10萬(wàn)塊的原始利息差，就又還多了9%的年化套利。
聽(tīng)起來(lái)不錯？但是銀行的利息往往沒(méi)有那么高，各種利息加起來(lái)也許才跟你的資金成本差不多。所以大家可以把目光放在另一個(gè)主角，小貸公司！在這么208家房企紛紛倒閉的困難環(huán)境下，總會(huì )有許多急著(zhù)變現的債權，特別是不良率猛增的小貸公司。
為什么？
銀行耗得起，小貸公司耗不起。手上不良多了，資金耗不起，一個(gè)不小心就會(huì )把自己也耗成不良。他們跟資產(chǎn)管理公司不一樣，需要賺取穩定的利息差并保證現金流，沒(méi)有那么多時(shí)間及能力去一個(gè)個(gè)處置不良，要得是錢(qián)來(lái)去得夠快，賺得過(guò)資金成本就行。
所以，他們很樂(lè )意把不良債權轉售給資產(chǎn)管理公司。而這個(gè)時(shí)候各位資產(chǎn)管理公司的老板就可以談個(gè)比較好的折扣價(jià)（起碼相對于銀行來(lái)說(shuō)），然后賺取小貸公司本應收債務(wù)人的“高利貸”，精明的小貸公司往往會(huì )把各種利息約定到24%年化的水平，甚至在債務(wù)人同意的情況下定到36%的臨界線(xiàn)。而資產(chǎn)管理公司，憑借自己嫻熟的一頓操作，把抵押物一拍，債務(wù)人還了債，資產(chǎn)公司賺到錢(qián)，小貸公司現金流健康，皆大歡喜。
所以不良人們，208家房企倒下得時(shí)候并不可怕，是時(shí)候淘金了，這個(gè)時(shí)代需要大家去盤(pán)活！跟各位老板談?wù)?，給自己賺錢(qián)機會(huì )的同時(shí)，也可能幫了人家一把！
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