作者：章睿榮

來(lái)源：江湖人稱(chēng)Ray神（ID：Ray_PropertyTech）

大家常常聽(tīng)到業(yè)界在呼吁“迎接大資管時(shí)代的到來(lái)”，那該怎么迎接呢？所謂資管，上承資本，下啟運營(yíng)，是打通運營(yíng)與資本的重要橋梁。其本身就是一個(gè)體系建設的工程，需要深入到企業(yè)的思維方式、行動(dòng)策略、監督機制等方面進(jìn)行改造。資產(chǎn)管理的理念導入，自然而然也會(huì )給企業(yè)帶來(lái)管理模式的轉變。

既然資管作為資本與運營(yíng)之間的橋梁，那么從資管的角度出發(fā)，管理就必須前置，需要從投資環(huán)節就開(kāi)始導入。簡(jiǎn)而言之，資管需要把資本視角的投資目標或業(yè)主目標進(jìn)行量化，逐一分解為后期運營(yíng)的收益目標，并將其落實(shí)為運營(yíng)的行動(dòng)配合方案。

對于這一過(guò)程，行業(yè)內通常會(huì )通過(guò)投策定案來(lái)進(jìn)行管理，但往往出現的問(wèn)題就是投策與運營(yíng)脫節，制定的目標無(wú)法在運營(yíng)期落地。因此，問(wèn)題的關(guān)鍵也就是在解決如何把投資方案與運營(yíng)方案協(xié)同起來(lái)。以購物中心為例，這一協(xié)同就涉及到我們如何進(jìn)行業(yè)態(tài)規劃、品牌落位和一鋪一價(jià)的制定，進(jìn)而落實(shí)到可執行的招商計劃和預算目標上。

圖1：投資方案的目標落地

資管立足于運營(yíng)而又高于運營(yíng)，需要打破傳統事后管理的方式。當預算目標被分解出來(lái)后，還需要對運營(yíng)期的招商和收繳進(jìn)行執行監控，并定期進(jìn)行滾動(dòng)調整，才能保障資管目標的最終有效落地。

具體執行的過(guò)程，過(guò)去我們經(jīng)常會(huì )給客戶(hù)宣導建立“雙線(xiàn)管控”的體系：1. 基于投資回報目標制定一鋪一價(jià)，招商過(guò)程中的所有租賃條件需要與一鋪一價(jià)進(jìn)行比較監控；2. 建立預算池，結合預算目標的實(shí)際差異對后續招租業(yè)務(wù)開(kāi)展進(jìn)行動(dòng)態(tài)調控指導。

圖2：“雙線(xiàn)管控”的邏輯

此外，在租賃合約執行期間，還需要結合租金實(shí)際收繳情況進(jìn)行預算的動(dòng)態(tài)比較，及時(shí)了解因為收繳問(wèn)題出現的偏差，從而確保收益目標的最終落地。

資產(chǎn)價(jià)值的最大化源自于最大程度地提高NOI，而NOI＝實(shí)際總收入-營(yíng)業(yè)費用，也就是說(shuō)資產(chǎn)管理最最基本的要求就是提高總收入和降低營(yíng)業(yè)費用，即“增收”和“降本”。

實(shí)際總收入包含了租金、物業(yè)管理費、企劃推廣、停車(chē)場(chǎng)、能耗費等的收入，站在資管的角度首先需要思考的就是通過(guò)高效的運營(yíng)手段盡可能提升這些收入的空間。例如：我們在廣州的某知名的資管客戶(hù)，他們的總裁一直強調招商人員對租客財報數據的分析，并將前置關(guān)注租客業(yè)績(jì)的思想逐步貫徹信息化過(guò)程中，進(jìn)而根據租客業(yè)績(jì)的合理配比租賃空間，提高整體項目租金回報；又例如，部分園區和寫(xiě)字樓在嘗試開(kāi)拓一些可創(chuàng )收的增值服務(wù)；一些購物中心通過(guò)深挖活動(dòng)場(chǎng)地、廣告位等多經(jīng)點(diǎn)位的利用，可能會(huì )挖掘出數百萬(wàn)的NOI提升……這些可能看似細微的收入提升手段，很可能會(huì )給資產(chǎn)退出時(shí)帶來(lái)上億的價(jià)值提升。

此外，通過(guò)空置預警、銀企直連等技術(shù)手段幫助企業(yè)減少空置損失、提高收繳率，進(jìn)而提高實(shí)際收入，是資管體系的重要要求。

營(yíng)業(yè)費用包含了人員工資、能耗費用、行政費用、維護費、管理費、保險費、增值稅、房產(chǎn)稅等，站在資管的角度需要把錢(qián)花在刀刃上，合理控制費用支出。許多企業(yè)通過(guò)信息化建設，把重復性的賬單出具、對賬、催繳等交由計算機去做，進(jìn)而降低不必要的事務(wù)性人工支出；有些項目通過(guò)能源系統的改造降低能耗支出；還有些企業(yè)通過(guò)技術(shù)手段優(yōu)化設備預防性維保以降低設備故障率，進(jìn)而節約維修費用支出……這些“降本”的措施也直接或間接地提高了NOI，為資產(chǎn)增值保值保駕護航。

此外，通過(guò)預算體系加強對企業(yè)相關(guān)的營(yíng)業(yè)費用的控制，也是大資管時(shí)代的重要管理要求。

前面講了那么多資管視角的東西，什么NOI、收益目標、雙線(xiàn)管控等等，話(huà)說(shuō)是不是有點(diǎn)顛覆傳統的運營(yíng)管理了呢？其實(shí)也不然，資產(chǎn)收益源于運營(yíng)，所以資管的本質(zhì)就脫離不了運營(yíng)。要做好資管，就必須下沉——下沉到各個(gè)運營(yíng)細節中進(jìn)行風(fēng)險的監控，防范一切可能會(huì )影響收益的風(fēng)險，確?？沙掷m發(fā)展。

例如：空置損失、收繳率、坪效等都會(huì )對凈租金收入產(chǎn)生負面的影響，進(jìn)而影響NOI和估值，因此許多企業(yè)都需要建立合約到期預警機制，像有些寫(xiě)字樓常用的30天-90天-180天的預警；同時(shí)，通過(guò)定期的收繳率、坪效等指標監控，來(lái)預先防范潛在的租金損失風(fēng)險。又例如：安全和品質(zhì)的問(wèn)題可能會(huì )對維護成本產(chǎn)生影響，更有甚者會(huì )造成營(yíng)業(yè)中斷，因此許多企業(yè)會(huì )建立起巡檢機制和事故風(fēng)險的監控……
從資管角度出發(fā)，我們需要下沉到運營(yíng)管理的每個(gè)細節，并建立起一套行之有效的風(fēng)險監控的指標，為實(shí)現業(yè)主目標保駕護航。

圖3：風(fēng)險控制指標體系

運營(yíng)過(guò)程中看似微乎其微的指標偏差都有可能會(huì )影響到資產(chǎn)的估值，進(jìn)而可能給未來(lái)資產(chǎn)退出帶來(lái)各種問(wèn)題。我們知道存量資產(chǎn)的收益實(shí)現最終來(lái)自于退出時(shí)的資產(chǎn)增值，因此在日常運營(yíng)過(guò)程中就需要時(shí)刻圍繞資產(chǎn)退出所關(guān)注的這些風(fēng)險進(jìn)行審視和監控。為此，在風(fēng)控指標體系的基礎上引入了閥值監控預警的方式，從規劃、招商、營(yíng)業(yè)、物管等環(huán)節全程切入，進(jìn)而保障資管轉型目標的落地。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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本文由“江湖人稱(chēng)Ray神”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 存量時(shí)代下構建資管體系的思考（中）