丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
“三條紅線(xiàn)”政策落地的三季度，房企投資金額大幅下滑26%，尤其9月份，TOP50房企投資金額呈現斷崖式下跌，單月投資金額呈現斷崖式下跌，單月投資金額較二季度均值下降42%。房企拿地力度顯著(zhù)放緩背景下，抓回款、促銷(xiāo)售仍是當前第一要務(wù)。
政策嚴控之下，大部分房企在優(yōu)化財務(wù)指標、保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)安全的同時(shí)，放緩了拿地節奏，但并不意味著(zhù)不再投資，反而房企投資的需求仍然巨大，只不過(guò)投資需求被暫時(shí)壓制。
克而瑞數據顯示，截止至2020年11月，TOP50房企中約53%的新增拿地建面集中于30個(gè)城市。房企投資呈現愈發(fā)趨同，城市集中度越來(lái)越高的典型特征。長(cháng)遠來(lái)看，此類(lèi)城市中長(cháng)期市場(chǎng)前景被看好，短期內利好因素明顯，供求關(guān)系和強勁的購買(mǎi)力仍是是房企投資的核心因素。
投資趨同背景下，集中拿地將導致部分地塊地價(jià)攀升，從而推高拿地成本的風(fēng)險。接下來(lái)，如何精準投資將成為房企關(guān)注的重中之重，投資的選擇一定程度上關(guān)系到房企接下來(lái)能否順利穿越行業(yè)周期，同時(shí)也將決定企業(yè)能否順利實(shí)現高質(zhì)量的增長(cháng)。
城市集中度走高，前30城建面占比超五成
伴隨著(zhù)市場(chǎng)退熱，分化成為不同城市之間最大的關(guān)鍵詞，“強者恒強”不僅僅表現在房企格局，同時(shí)也是城市格局變化趨勢之一。
經(jīng)濟基本面越強，城市持續吸引房企投資的能力就越強，2018年以來(lái)房企拿地數據最直觀(guān)：2020年50強房企拿地TOP10城市的投資建面占當年總投資建面的25%，較2018年上升3個(gè)百分點(diǎn)，而TOP20、TOP30和TOP50城市建面占比分別上升6、8和10個(gè)百分點(diǎn)。這意味著(zhù)企業(yè)投資城市的集中度越來(lái)越高。
截止至2020年11月，TOP50房企中約53%的新增拿地建面集中于30個(gè)城市，也就是說(shuō)，這30個(gè)城市集中了50強房企一半以上的新增土儲。
在“房住不炒”的大背景下，房企投資更加聚焦于區域深耕、基本面優(yōu)質(zhì)的城市，對于新進(jìn)城市則越來(lái)越謹慎。
表：銷(xiāo)售50強房企2018年至2020年拿地建面集中度情況
數據來(lái)源：CRIC
核心二線(xiàn)穩居投資核心，南通成為今年大熱門(mén)
CRIC研究中心數據顯示，2018年、2019年和2020年這三年，TOP50房企拿地前20城市中，有11個(gè)城市連續三年上榜，穩居50強房企投資核心地位。
具體到城市層面，主要以重慶、武漢、成都、西安、長(cháng)沙、杭州等二線(xiàn)省會(huì )城市為主，還包括一線(xiàn)城市中土地出讓量相對較高的廣州。
這些城市的共同特征是，除了城市人口、經(jīng)濟發(fā)展潛力較大之外，供應量充足、市場(chǎng)規模較大，這些都是受企業(yè)青睞的重要原因。典型如如鄭州、重慶和武漢，這三座城市是2019年全國土地成交建面最高的城市。良好的基礎面支撐，即便未來(lái)市場(chǎng)持續分化，此類(lèi)城市仍將持續穩坐核心地位，成為房企精準投資之下的首要之選。需要警惕的是，部分城市潛在庫存過(guò)大的風(fēng)險。
核心區域三四線(xiàn)城市中，佛山、溫州、蘇州、南通等城市3年內上榜2次。這類(lèi)城市未來(lái)投資前景一方面是取決于土地供應總量的影響，另一方面受政策面影響較大。典型如南通，2018年時(shí)投資榜中位列第20位，占50強房企當年拿地建面的1.1%左右，2020年南通一躍位列50強房企拿地建面第八位，占比達到2.1%，很顯然，南通成為今年房企投資熱門(mén)城市。
東莞、惠州等珠三角三四線(xiàn)城市都是在2020年首次上榜，此類(lèi)城市在大灣區一體化持續發(fā)展的過(guò)程中，預計將受到更多房企的青睞，未來(lái)拿地占比仍有進(jìn)一步上漲的空間。
值得注意的是，也有部分城市掉出20名開(kāi)外，孝感、眉山在2018年和2019年分別進(jìn)入TOP20，但在棚改退潮、需求不濟等因素影響下，房企的投資力度正在下滑。
圖：2018-2020年50強房企核心拿地城市
注：2020年數據截至11月
三四線(xiàn)城市重點(diǎn)關(guān)注長(cháng)三角和粵港澳
回歸一二線(xiàn)是眾多房企2019年以來(lái)的投資戰略。
但現實(shí)問(wèn)題是，一二線(xiàn)城市供應量向來(lái)“僧多粥少”，房企的拿地需求無(wú)法滿(mǎn)足的情況下，部分基本面良好、發(fā)展前景排位更高的三四線(xiàn)城市則成為承接房企拿地需求“外溢”的最佳選擇。
長(cháng)三角是國內發(fā)展較為完備的城市群之一，經(jīng)濟實(shí)力強勁、城市發(fā)展相對均衡，三四線(xiàn)城市優(yōu)勢明顯，擁有較強的購買(mǎi)力，同時(shí)新經(jīng)濟活躍度高、周邊一二線(xiàn)城市紅利輻射強，從2018年到2020年，50強房企在三四線(xiàn)城市的拿地中，長(cháng)三角占比持續提升，從2018年的31%提升至2020年的37%。
粵港澳大灣區利好不斷下，珠三角三四線(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展仍極度不均衡，導致房企拿地主要集中于佛山、東莞、惠州等幾個(gè)重點(diǎn)城市，拿地占比也受到城市供地影響較大。
中西部目前的經(jīng)濟活躍程度較高的城市仍以省會(huì )城市為主，多數三四線(xiàn)城市的發(fā)展相對較弱；環(huán)渤海三四線(xiàn)城市則成交占比穩定，在四個(gè)區域中比例最低，房企在此拿地積極性相對較弱。
圖：50強房企2018-2020年三四線(xiàn)城市拿地區域分布情況（按建面）
注：2020年數據截至11月
數據來(lái)源：CRIC
具體城市而言，TOP50房企青睞的長(cháng)三角三四線(xiàn)城市中，溫州、徐州連續三年穩坐成交建面TOP3，此外南通、常州拿地建面均保持前十。值得一提的是，受高鐵、大橋、第三機場(chǎng)等利好因素帶動(dòng)，南通房?jì)r(jià)保持高速上漲，地市在今年持續受品牌房企關(guān)注。
圖：50強房企2018-2020年在長(cháng)三角三四線(xiàn)拿地建面TOP10城市
注：2020年數據截至11月
數據來(lái)源：CRIC
受“三條紅線(xiàn)”影響，預計明年二、三季度房企投資將逐步企穩，拿地積極性不斷提升。尤其是經(jīng)過(guò)半年的緩沖，房企通過(guò)主抓銷(xiāo)售和回款，財務(wù)指標將進(jìn)一步改善，拿地的“彈藥”相對充足，為支撐未來(lái)發(fā)展，必須積極補充新增貨值。
拿地集中度持續走高、城市選擇趨同的特征下，集中扎堆拿地將導致部分優(yōu)質(zhì)地塊上的爭奪會(huì )更加激烈，導致地價(jià)攀升，拿地成本增加，部分城市如杭州、寧波、南通等較為火爆的城市或將出現房?jì)r(jià)和地價(jià)滯漲的情況，短期內風(fēng)險不容忽視。
因此，未來(lái)，行業(yè)將進(jìn)入合作共贏(yíng)的時(shí)代。合作拿地將成為未來(lái)投資主流方式，對于大型房企而言，共贏(yíng)的同時(shí)應掌握操盤(pán)權，對于小型房企來(lái)說(shuō)則可選擇合作拿地且不操盤(pán)模式。
在行業(yè)規模見(jiàn)頂的宏觀(guān)背景下，如何塑造品牌溢價(jià)、降低管理成本等“隱形優(yōu)勢”將成為從競爭中制勝的關(guān)鍵。
當前金融監管、政策調控短期內難有放松跡象，因此房企在投資端更應該“精準投資”，規避庫存風(fēng)險系數較高、規模房企價(jià)格戰的部分二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市，聚焦、深耕戰略下拿對地、不拿高價(jià)地是保證項目安全運營(yíng)和盈利的基礎。
拓寬投資渠道是當務(wù)之急，舊城改造、城市更新市場(chǎng)是存量時(shí)代下拓寬投資渠道的不二之選。同時(shí)，在“戰略、市場(chǎng)、財務(wù)”投資漏斗之下，房企應提高財務(wù)指標門(mén)檻，保證拿地的安全性，并盡可能提高項目周轉速度，以更快的回籠資金支撐再投資需求。
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