作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

10月，各能級城市一二手房房?jì)r(jià)基本延續了同比漲幅持穩、環(huán)比漲幅回落的整體趨勢。 

整體來(lái)看，10月份全國70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比漲幅為0.2%，同比漲幅為4.2%。相比9月份的數據，環(huán)比和同比均有收窄。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數環(huán)比漲幅為0.1%，是今年4月以來(lái)最低值，同比漲幅為2.1%。這意味著(zhù)，當前整體市場(chǎng)復蘇弱于預期，二手房有滯漲現象明顯。

值得注意的是，10月除一線(xiàn)城市同比漲幅繼續擴大外，其余二三線(xiàn)城市新房及二手房房?jì)r(jià)均同、環(huán)比漲幅收窄。具體來(lái)看，一線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比9月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同。三線(xiàn)城市新建商品住宅和二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比均上漲0.2%。 

此外，70個(gè)大中城市，新房與二手房房?jì)r(jià)的環(huán)比最高漲幅均未超過(guò)1%，這是2017年9月以來(lái)的首次。

根據全國商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額測算，10月商品房銷(xiāo)售均價(jià)為9875元/平方米，同比上升5.8%，環(huán)比下降約2%。這是繼6月以來(lái)全國商品住宅單月成交均價(jià)首次跌破萬(wàn)元以下。 

考慮到疫情影響及“三條紅線(xiàn)”的壓力，進(jìn)入第四季度許多房企會(huì )有降價(jià)促銷(xiāo)的動(dòng)作，全國房?jì)r(jià)均價(jià)再次回到萬(wàn)元以下也在情理之中。疊加調控收緊影響，當前各大城市房?jì)r(jià)指數進(jìn)入“偏冷”區間，部分城市面臨房?jì)r(jià)調整壓力。

圖：2019年以來(lái)全國房?jì)r(jià)月度變化（單位：元）

數據來(lái)源：國家統計局

具體城市來(lái)看，以0.9%漲幅領(lǐng)漲全國的揚州已連漲35個(gè)月（部分漲幅持平計算在內，下同），事實(shí)上，揚州作為環(huán)南京都市圈重要的城市，目前已有政策從房?jì)r(jià)備案、土拍限價(jià)、住宅限售等，整體基調相對嚴格。

CRIC數據顯示，2017年4月以來(lái)，揚州整體處于供不應求狀態(tài)，房?jì)r(jià)漲速較快，5月以后雖然調控從嚴，但商品房市場(chǎng)出現短暫降溫，供應端受到明顯抑制而需求端高漲，隨后幾年價(jià)格漲幅在7.72%-25.27%之間。

主要原因在于，揚州吸納了部分周邊客群需求的外溢，包括南京和揚州鄉鎮客群，他們往往受益于拆遷貨幣化安置，本地購買(mǎi)力增強。此外，品牌開(kāi)發(fā)商入住，地價(jià)高企，成本驅動(dòng)下房?jì)r(jià)上漲預期明顯。

揚州歷年商品住宅成交價(jià)格漲幅（%）

實(shí)際上，揚州只是一個(gè)縮影。如果忽略月度持平數據，70城中連漲超過(guò)30個(gè)月的城市達到12個(gè)。徐州、煙臺、濟寧、南寧等城市房?jì)r(jià)持續上漲，但漲幅有所收窄，而已出臺樓市調控政策的銀川、唐山和沈陽(yáng)等房?jì)r(jià)連漲城市，房?jì)r(jià)在10月應聲下跌，尤其沈陽(yáng)最為明顯，在連漲55個(gè)月之后，首次下跌1%。

從二手房來(lái)看，深圳以0.9%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑二手房?jì)r(jià)，但這一數字也創(chuàng )下了今年3月以來(lái)的新低。此外，銀川、揚州、沈陽(yáng)分別以0.8%的漲幅緊隨其后。

從70城房?jì)r(jià)同比漲幅來(lái)看，我們分別梳理了一二手房房?jì)r(jià)漲幅前十城市發(fā)現，一二手房漲幅前十的城市有較高的重合度，銀川、唐山、成都、徐州、無(wú)錫5個(gè)城市一二手房?jì)r(jià)同步上升。

這其中銀川和唐山最為典型。以唐山為例，10月唐山一二手房房?jì)r(jià)同比漲幅分別以13.4%和10.8%位列全國第二，一二手普漲。值得注意的是，唐山新房房?jì)r(jià)已連續9個(gè)月漲幅位列全國前二，二手房房?jì)r(jià)上漲更為迅速，自2019年9月以來(lái)，唐山連續9個(gè)月同比漲幅居全國首位，雖然今年9月唐山迎來(lái)調控政策，但二手房同比漲幅仍穩居第二位至今，市場(chǎng)熱度居高不下。 

深圳較為特殊，一二手房房?jì)r(jià)漲幅形成強烈反差。二手房同比漲幅達到15.5%，領(lǐng)漲全國，這是自8月份接棒唐山第一漲幅以來(lái)三度蟬聯(lián)全國第一，反觀(guān)新房房?jì)r(jià)，10月同比漲幅為5.1%，位列全國第28位。在10月有類(lèi)似表現的還有杭州，由于兩度調控，限價(jià)政策下新房房?jì)r(jià)同比上漲5.2%，整體弱于二手房表現。 

此類(lèi)城市一般地方政府實(shí)行了較為嚴格的限價(jià)政策，一手房?jì)r(jià)格受到明顯抑制，加之限購政策導致部分需求會(huì )釋放至二手房市場(chǎng)，二手房整體表現出量?jì)r(jià)齊增的態(tài)勢，反映在市場(chǎng)層面，實(shí)際上房?jì)r(jià)仍然處于上漲狀態(tài)。 

而錦州、惠州等三四線(xiàn)城市一手房房?jì)r(jià)漲幅明顯，二手房?jì)r(jià)格表現平平。其中錦州在今年6月份新房房?jì)r(jià)快速上漲，并一躍進(jìn)入前十，目前已連續3個(gè)月位居第五位，而二手房漲幅則顯滯后，房?jì)r(jià)同比漲幅呈現連續下滑趨勢，10月二手房?jì)r(jià)持平。

表：一二手房房?jì)r(jià)同比漲幅前十城市

數據來(lái)源：國家統計局

部分城市房?jì)r(jià)一騎絕塵背后，仍有部分城市房?jì)r(jià)回落明顯，市場(chǎng)景氣嚴重下行。

從同比數據來(lái)看，10月新房?jì)r(jià)格同比下跌的城市有10個(gè)，二手房?jì)r(jià)格同比下跌的城市有24個(gè)。 

值得注意的是，據易居研究院測算，70城二手房同比漲幅平均值在2016年11月達到最大值以來(lái)持續下滑，至今年10月，二手房房?jì)r(jià)指數同比漲幅平均值已下降至2.1%。

70城二手房房?jì)r(jià)指數平均同比上漲情況

數據來(lái)源：國家統計局

具體來(lái)看，新房?jì)r(jià)格連跌3月以上的城市多達8個(gè)，其中瀘州同比連跌12個(gè)月，韶關(guān)、濟南兩城已連跌10個(gè)月，安慶跌幅最大，達到3.2%。

從各城市二手房?jì)r(jià)來(lái)看，10月24個(gè)同比下跌的城市中，有23個(gè)城市已連跌超5個(gè)月以上，其中鄭州已連跌16個(gè)月，自今年4月以來(lái)至今已連續7個(gè)月跌幅超4%；二手房?jì)r(jià)同比跌幅最大的為牡丹江，同比下跌9.4%。 

以安慶為例，這座位于安徽的三線(xiàn)城市新房和二手房?jì)r(jià)格均出現下降趨勢。新房?jì)r(jià)格連跌7個(gè)月，并在10月份跌幅達到3.2%，領(lǐng)跌全國。二手房市場(chǎng)也并不樂(lè )觀(guān)。自2019年9月房?jì)r(jià)下行至今已連跌14個(gè)月。 

克而瑞數據顯示，安慶新建商品住宅呈現出量增價(jià)跌的趨勢，10月份成交面積達到11.7萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)37%，成交均價(jià)為8651元/平方米，相較于去年10月同比下跌5.7%。 

實(shí)際上，這些城市大都位于中部、東北部以及部分三四線(xiàn)城市，與區域城市房?jì)r(jià)回落趨勢一致，此類(lèi)城市市場(chǎng)復蘇面臨較大阻力，因此“金九銀十”銷(xiāo)售表現明顯失色，市場(chǎng)下行壓力比較大，后續成交大概率將維持在較低水平，此類(lèi)城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓，比如加快貸款審批、二套房利率或額度有所放松等相關(guān)定向寬松政策。

自2016年“房住不炒”提出以來(lái)，遵循這一主線(xiàn)，全國整體房?jì)r(jià)穩中趨落。 

整體來(lái)看，房?jì)r(jià)已處于下行通道，未來(lái)房?jì)r(jià)漲幅或將持續收窄，各城市之間分化仍將持續?？紤]到政策影響將在第四季度具體顯現，部分房?jì)r(jià)出現跳漲的城市也將尋求“高低配備案”以彌合房?jì)r(jià)漲幅，因此，預計一線(xiàn)、核心二線(xiàn)及部分強三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同環(huán)比漲幅穩中微降，同時(shí)，基于三四線(xiàn)城市樓市加劇分化，弱三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)或將隨市場(chǎng)景氣度下行、項目普遍“以?xún)r(jià)換量”而一并下行。

對于房企來(lái)說(shuō)，進(jìn)入年底沖刺階段，銷(xiāo)售壓力仍然不容樂(lè )觀(guān)，為實(shí)現全年銷(xiāo)售目標，或將加大“以?xún)r(jià)換量”的力度，一定程度上促使房?jì)r(jià)漲幅繼續收窄。

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原標題： 全國房?jì)r(jià)降回萬(wàn)元以下，揚州、深圳漲幅領(lǐng)跑全國