作者：編輯部、CRIC研究

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

2022年2月24日，國新辦舉辦“推動(dòng)住房和城鄉建設高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì )”，提出重點(diǎn)抓好加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控、推進(jìn)住房供給側結構性改革、實(shí)施城市更新行動(dòng)、實(shí)施鄉村建設行動(dòng)、落實(shí)碳達峰碳中和目標任務(wù)、推動(dòng)建筑業(yè)轉型升級、推動(dòng)改革創(chuàng )新和法治建設、加強黨的建設等工作，推動(dòng)住房和城鄉建設事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

我們認為其中有以下幾個(gè)重點(diǎn)：

1、堅決有力處置房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險

會(huì )議再次強調“房住不炒”定位已成為社會(huì )共識。穩妥實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制，進(jìn)一步落實(shí)城市主體責任，強化省級政府監督指導責任。以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，堅決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險。

2、調控的連續性、穩定性、協(xié)調性和精準性

住房和城鄉建設部副部長(cháng)倪虹在關(guān)于2022年的總體考慮中表示要保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的協(xié)調性和精準性。明確了房地產(chǎn)政策調控的“四性”：連續性、穩定性、協(xié)調性和精準性。

2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)由強轉弱，在政策“猛藥”下去杠桿執行層層加碼，全國73省市、249次政策加碼，在政策疊加下預期改變，地方監管力度過(guò)嚴，使得房企面臨巨大危機，銷(xiāo)售、融資急轉直下，企業(yè)面臨違約風(fēng)險，項目也面臨交付風(fēng)險，百強房企已售未交付近13億平方米，規模房企也出現爆雷現象。2022年開(kāi)年著(zhù)重提及保持調控政策的連續性和穩定性，增強調控政策的精準性和協(xié)調性，主要還是在于防止出現矯枉過(guò)正的現象，整個(gè)行業(yè)平穩去杠桿，進(jìn)入良性循環(huán)。

3、加快發(fā)展保障性租賃住房

會(huì )議要求加快發(fā)展保障性租賃住房，全國40個(gè)城市新籌集94.2萬(wàn)套，著(zhù)力解決新市民、青年人住房困難問(wèn)題。規范發(fā)展公租房，城鎮戶(hù)籍低保低收入家庭基本實(shí)現應保盡保。各類(lèi)棚戶(hù)區改造開(kāi)工165萬(wàn)套。新開(kāi)工改造城鎮老舊小區5.56萬(wàn)個(gè)，惠及居民965萬(wàn)戶(hù)。

引導靈活就業(yè)人員參加住房公積金制度，完成異地購房提取等5項高頻服務(wù)事項（住房公積金單位登記開(kāi)戶(hù)、住房公積金單位及個(gè)人繳存信息變更、購房提取住房公積金、開(kāi)具住房公積金個(gè)人住房貸款全部還清證明、提前還清住房公積金貸款）“跨省通辦”。

2021年6月，國務(wù)院辦公廳出臺了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》。2022年2月央行發(fā)布《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》。同時(shí)要求銀行業(yè)金融機構要加大對保障性租賃住房的支持力度，按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，提供金融產(chǎn)品和金融服務(wù)。

可以預見(jiàn)，在各方政策支持、發(fā)力下，2022年保障性租賃建設會(huì )明顯加快

2022年以來(lái)，浙江、南寧、菏澤等多省市相繼落地房地產(chǎn)紓困政策，主要涉及以下幾方面內容：

1、放松公積金貸款。如南寧提升公積金貸款額度，首套最高額度從60萬(wàn)元提升至70萬(wàn)元，二套最高額度從50萬(wàn)元提升至60萬(wàn)元，并將二套房首付比例降至30%。又如自貢公積金貸款實(shí)行認貸不認房，既無(wú)公積金貸款記錄又無(wú)尚未完清的商貸，按首套房貸款政策執行；有一筆已結清的公積金貸款記錄或一筆尚未完清的商貸，按二套房貸款政策執行。

2、非限購城市重啟最低首付20%。如菏澤，四大行對無(wú)房無(wú)貸的購房者，最低首付比例可執行20%。又如重慶，比較大的銀行已執行首套房貸最低首付20%。

3、降低房貸利率。如四大行同步下調廣州地區房貸利率。首套房利率從此前的5.6%下調至5.4%，二套房則從5.8%下調至5.6%。

4、通過(guò)財稅刺激托底樓市。例如玉林，新市民購買(mǎi)90平方米以下首套新房，每套補貼6000元；購買(mǎi)90平方米以上首套新房，每套補貼1萬(wàn)元；并給予50%的契稅補貼。又如瀘州，符合條件的人才在中心城區購買(mǎi)首套新房，可享受最高200萬(wàn)元/人的人才安居補助。

表：2022年以來(lái)部分省市房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困政策匯總

資料整理：CRIC

針對近期多地出現的降低首付、降低公積金、降低房貸、鼓勵去庫存等放松政策，部分媒體認為2月份利好政策不斷，將不斷扭轉房地產(chǎn)頹廢態(tài)勢，助力市場(chǎng)交易活躍，隨著(zhù)當前房地產(chǎn)市場(chǎng)中政策進(jìn)一步寬松，市場(chǎng)已經(jīng)完成筑底，后續則有反彈、復蘇的機會(huì )。

事實(shí)上，經(jīng)過(guò)長(cháng)達20余年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境已經(jīng)發(fā)生天翻地覆的變化，集中體現在以下兩個(gè)方面：

其一，房地產(chǎn)行業(yè)規?；疽?jiàn)頂。2000-2021年，全國商品房銷(xiāo)售面積由1.9億平方米躍升至17.9億平方米，凈增長(cháng)8.6倍。2017年至今，行業(yè)規模已連續5年保持在17億平方米歷史高位。長(cháng)期來(lái)看，行業(yè)規模迭創(chuàng )新高并非市場(chǎng)常態(tài)，進(jìn)入“零增長(cháng)時(shí)代”乃至下行通道將是大勢所趨。

其二，貨幣過(guò)度超發(fā)，但對房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力依次遞減。2000-2021年，M1供應量由5.3萬(wàn)億元躍升至64.7萬(wàn)億元，凈增長(cháng)11.2倍，成為房地產(chǎn)行業(yè)規模持續上行的重要因素。

但由于貨幣政策刺激的遞減效應，其對房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)力大幅減弱。例如2009年四季度，M1供應量累計同比增速達到30%以上，商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速則達到70%以上。反觀(guān)2020年四季度，M1供應量累計同比增速保持在10%附近，商品房銷(xiāo)售面積單月同比增速則回落至15%以?xún)取?/p>

值得擔憂(yōu)的是，M1供應量累計同比增速現已跌至5%以?xún)?，真?shí)反映居民的現實(shí)購買(mǎi)力明顯透支，繼續加杠桿購房的空間將顯著(zhù)受限。退一步講，即便現階段房地產(chǎn)信貸政策有所松綁，但由于市場(chǎng)購買(mǎi)力的瓶頸效應，房地產(chǎn)市場(chǎng)也難以實(shí)質(zhì)性好轉。

圖：2006年至今M1供應量累計同比增速、商品房銷(xiāo)售面積單月及累計同比增速

數據來(lái)源：統計局

對比2008年、2014年，在房地產(chǎn)金融政策適度放松后，房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠迅速步入上行周期，這與相對旺盛的市場(chǎng)需求密不可分。長(cháng)期以來(lái)，房?jì)r(jià)“只漲不跌”的正向激勵下，信貸資金便通過(guò)各種渠道涌入房地產(chǎn)行業(yè)，隨之出現房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”的問(wèn)題。

在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，未來(lái)房地產(chǎn)金融政策將精準收放，既要支持居民自住及改善性購房消費，支持房企合理融資需求，更要堅決遏制房地產(chǎn)“過(guò)度金融化”問(wèn)題死灰復燃，真正將房企負債率、居民杠桿率平穩調降到相對合理的水平，才能實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

盡管當下房地產(chǎn)行業(yè)出現了方方面面的問(wèn)題，但行業(yè)去杠桿還將繼續落實(shí)下去，房企融資的“三道紅線(xiàn)”、房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”仍將持續發(fā)力，嚴防信貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)較難開(kāi)啟新一輪的上行周期，行業(yè)銷(xiāo)售規模整體將保持穩中有降的態(tài)勢。

綜合來(lái)看，我們認為短期內，房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力，尤其是2022年上半年，不少城市市場(chǎng)觀(guān)望情緒依舊濃重，成交或將保持在較低水平，且受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進(jìn)一步擴大。但隨著(zhù)市場(chǎng)信心逐漸恢復，下半年市場(chǎng)或將整體好于上半年，屆時(shí)成交有望企穩回升，同比跌幅或將明顯收窄乃至轉正。

各城市市場(chǎng)大概率將持續分化。壓力城市即便采取一系列的“救市”政策措施，其對市場(chǎng)的拉動(dòng)力著(zhù)實(shí)有限，市場(chǎng)較難出現反轉行情。反觀(guān)核心一、二線(xiàn)城市市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力依舊堅挺。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

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原標題： 2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)基調已定，“求穩”是第一要義