作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

哈爾濱只是東北地區樓市的縮影，受整個(gè)東北地區市場(chǎng)下行壓力影響下，因城施策的“救市”勢在必行。

圖：2015年至2020年前10月東北地區商品房量?jì)r(jià)走勢

備注：2016年未公布東北地區銷(xiāo)售數據

數據來(lái)源：國家統計局

據媒體報道，黑龍江省哈爾濱市將印發(fā)《關(guān)于疫情期間促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展相關(guān)政策的通知》，鼓勵房企讓利銷(xiāo)售，由此打響鼓勵房企降價(jià)第一槍。哈爾濱住建局工作人員的回應印證了消息的真實(shí)性。

具體來(lái)看：信貸政策方面，支持銀行對居住用途的公寓給予與住宅同等的貸款政策；公積金政策支持力度加大，支持異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款，實(shí)現異地職工享有在哈市同等住房公積金貸款政策；靈活就業(yè)人員連續繳存公積金6個(gè)月即可申請貸款。 

銷(xiāo)售方面，支持并鼓勵房企讓利給購房群眾，在此基礎上，對援鄂人員、抗疫受表彰人員等特殊貢獻群體購房的，予以購房更加優(yōu)惠的政策；對新建商品房銷(xiāo)售下行壓力較大的區及縣（市），及時(shí)通報本地新建商品房庫存量、銷(xiāo)售量和下行壓力等情況，積極引導和鼓勵企業(yè)根據市場(chǎng)情況，采取打折促銷(xiāo)、團購等方式讓利銷(xiāo)售新建商品房。

不僅哈爾濱在救市，房?jì)r(jià)已經(jīng)連續下跌4個(gè)月了，整體來(lái)說(shuō)也橫盤(pán)了4年的中部大城市鄭州也加入其中。近日，鄭州市政府發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)鄭州市儲備土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)施細則(試行)等3個(gè)文件的通知》，鼓勵和支持選擇貨幣補償等多元化安置方式，確需實(shí)物安置的，實(shí)物住宅安置面積不超過(guò)人均70平方米，時(shí)隔四年后鄭州再度重提“鼓勵貨幣化安置”，提振樓市。 

此外，廣東清遠也發(fā)布相關(guān)“救市”政策，未來(lái)或將有更多城市加入。

實(shí)際上，哈爾濱樓市只是一個(gè)縮影。在此之前，哈爾濱已有不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)啟“搶收”模式，主動(dòng)降價(jià)銷(xiāo)售。

哈爾濱當地一位房產(chǎn)中介盧錫慧向我們介紹，大部分今年開(kāi)盤(pán)的新項目都在打折、讓利，并表示“今天的”價(jià)格已經(jīng)比開(kāi)盤(pán)時(shí)便宜了大幾千。 

按照盧錫慧的說(shuō)法，早在今年“十一”黃金周期間，不少當地品牌房企就開(kāi)始加碼促銷(xiāo)了?！皣鴳c有國慶的活動(dòng)，雙十一又有雙十一的活動(dòng)，就算沒(méi)有什么特別的日子，開(kāi)發(fā)商也能‘創(chuàng )造’節日來(lái)促銷(xiāo)?！?nbsp;

具體項目而言，位于哈爾濱的龍江恒大文化旅游康養城開(kāi)盤(pán)時(shí)就曾出現“搶房潮”。從案場(chǎng)視頻來(lái)看，大屏幕打出九八折、八五折等促銷(xiāo)字樣，帶著(zhù)口罩的看房者絡(luò )繹不絕。據恒大方面透露，截至開(kāi)盤(pán)當天下午1:30銷(xiāo)售額已超20億元。 

盡管開(kāi)發(fā)商使出渾身解數“花樣”讓利，但哈爾濱市場(chǎng)的整體表現仍然差強人意。 

據國家統計局公布的10月70個(gè)城市新建商品住宅銷(xiāo)售指數數據顯示，10月哈爾濱新房、二手房?jì)r(jià)格同比漲幅較上月均有回落。哈爾濱10月份新建商品住宅銷(xiāo)售環(huán)比上漲0.1%，同比上漲2.8%；其中哈爾濱二手房?jì)r(jià)環(huán)比下跌0.4%，跌幅位居全國第二，自今年6月以來(lái)，哈爾濱二手房?jì)r(jià)已經(jīng)連續5個(gè)月環(huán)比下跌，其中，9月更是領(lǐng)跌全國。 

今年10月，哈爾濱商品房市場(chǎng)的銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售額均現下滑。據房地產(chǎn)市場(chǎng)10月監測報告，10月份哈爾濱市六區商品房成交6534套，成交面積62.90萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下跌11.53%和13.5%；成交均價(jià)環(huán)比下跌0.36%，同比下跌5.95%。去年11月以來(lái)，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)持續呈現供大于求的態(tài)勢。今年1-10月，哈爾濱商品房月均成交額只勉強達到2019年月均成交額的63%，市場(chǎng)恢復仍顯乏力。

圖：2019年1月-2020年10月

哈爾濱商品房市場(chǎng)供求套數走勢

從庫存來(lái)看，哈爾濱全國百城庫存去化周期也位于低位，從住宅成交走勢來(lái)看，哈爾濱住宅成交量出現了連續4個(gè)月的下滑，克而瑞數據顯示，截至10月底，哈爾濱市商品住宅去庫存周期達到23.1個(gè)月，新房存銷(xiāo)比在克而瑞重點(diǎn)監測的一百個(gè)城市中排名第6，僅低于景德鎮、日照、包頭、北海和漳州。

表：部分城市存銷(xiāo)比排名情況

由于早期土地供應大幅放量，哈爾濱市場(chǎng)一直處于供過(guò)于求的狀態(tài)，雖然近年來(lái)土地供應規模已大幅收縮，但長(cháng)期供需比依然維持高位。 

2020年前三季度哈爾濱住宅用地成交規模已超過(guò)800萬(wàn)平方米，較去年全年漲幅超過(guò)50%，主要是由于深哈產(chǎn)業(yè)園區、東北亞國博城等新片區規劃發(fā)展，騰出大量住宅用地空間，未來(lái)庫存壓力依然不小。

具體到城市而言，有三類(lèi)城市去化壓力加大，存在庫存風(fēng)險。

克而瑞研究中心通過(guò)對60個(gè)重點(diǎn)城市至2020年7月末狹義商品房與廣義土地庫存去化周期進(jìn)行對照分析認為，狹義商品房庫存去化周期超過(guò)12個(gè)月的城市存在庫存風(fēng)險，廣義土地庫存去化周期超過(guò)5年的城市未來(lái)庫存風(fēng)險更大，并結合二者庫存絕對值，篩選出40個(gè)庫存較高城市，大體可細分為三類(lèi)。 

短期、長(cháng)期庫存雙高城市，以日照、太原、大連、寶雞為代表，這一類(lèi)城市不僅商品房消化周期在12個(gè)月以上，而且土地消化周期均超過(guò)5年。 

短期庫存較高城市則包括桂林、天津、洛陽(yáng)、蕪湖等城，這一類(lèi)城市土地消化周期均低于5年，但商品房消化周期均超過(guò)12個(gè)月，其中桂林、北海已升至40個(gè)月以上。 

另有部分城市存在一定潛在庫存風(fēng)險，如廣州、青島、哈爾濱、成都、沈陽(yáng)等，不僅狹義商品房去化周期達到高庫存城市范疇，而且這一類(lèi)城市由于近年成交較多土地，形成新房供應后將產(chǎn)生較大存量壓力商品房、土地有較大庫存規模，如青島、沈陽(yáng)等商品房庫存體量均在2000萬(wàn)平方米左右，未來(lái)如新房銷(xiāo)售遇冷，庫存風(fēng)險將急劇惡化。

圖：2020年7月末部分重點(diǎn)城市狹義、

廣義庫存去化周期

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

事實(shí)上，盡管疫情突襲，中央政策層面繼續堅持“房住不炒”的定位，落實(shí)城市主體責任。

地方政策整體維穩，樓市過(guò)熱、房?jì)r(jià)漲幅居前的城市將升級調控，而對于返鄉置業(yè)占全年銷(xiāo)售比重大、樓市本就蘊藏風(fēng)險隱患的壓力城市而言，疫情更是加劇了市場(chǎng)下行的壓力，同時(shí)，地方財政支出激增，土拍延期又導致政府性基金收入驟減，無(wú)論是出于刺激經(jīng)濟增長(cháng)還是填補財政缺口的需要，都會(huì )以來(lái)房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟。 

需要警惕的是，地方政府再走全權依托房地產(chǎn)刺激經(jīng)濟的老路，只是治標不治本。我們認為，地方政府首先應當承擔地方主體責任，“因城施策”的前提以落實(shí)“房住不炒”和“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”為目標，擺脫對房地產(chǎn)的過(guò)度依賴(lài)，保持定力渡過(guò)疫情后短暫恢復期、經(jīng)濟結構調整陣痛期。 

出于“穩預期”的需求，壓力二三線(xiàn)城市有望“因城施策”，從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。具體而言，那些人口長(cháng)期凈流出、市場(chǎng)需求相對羸弱乃至房地產(chǎn)庫存高企的壓力城市，將在土地出讓及房地產(chǎn)交易環(huán)節給予支持。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 市場(chǎng)下行壓力增加，哈爾濱打響“救市”第一槍