丁祖昱評樓市 作者：克而瑞物管
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2021年物企通過(guò)非住業(yè)態(tài)、城市服務(wù)等不斷拓寬服務(wù)邊界，基于社區和家庭場(chǎng)景的社區增值服務(wù)發(fā)展探索如火如荼，行業(yè)規模保持快速增長(cháng)，非住行業(yè)、增值服務(wù)、環(huán)衛市場(chǎng)空間廣闊。在經(jīng)歷了資本市場(chǎng)的冰火兩重天后，上市物企規模仍成為了2022年企業(yè)發(fā)展的主旋律。
在規?？焖贁U張之余，很少有企業(yè)靜下來(lái)想清楚應該選擇具備什么特質(zhì)的城市進(jìn)行項目拓展。從城市進(jìn)入的角度來(lái)看，城市的平均物業(yè)費越高，代表著(zhù)企業(yè)可獲得的收益上限越高。根據克而瑞物管監測，全國重點(diǎn)20城中一線(xiàn)城市住宅平均物業(yè)費為3.1元/㎡/月，二線(xiàn)城市住宅平均物業(yè)費為2.2元/㎡/月。一線(xiàn)城市物業(yè)費是二線(xiàn)城市第1.4倍，而5年以下樓齡的平均物業(yè)費則是20年以上的1.6倍。
據克而瑞物管監測數據顯示，北京和上海為高物業(yè)費集中地，在傳統認知中，上海翠湖天地、湯臣一品、華僑城蘇河灣、融創(chuàng )濱江壹號院等項目物業(yè)費卻沒(méi)能排進(jìn)上海物業(yè)費前列。
01 一線(xiàn)城市物業(yè)費是二線(xiàn)城市1.4倍
據CPIC克而瑞物管數據顯示，全國重點(diǎn)20城平均物業(yè)費為2.4元/㎡/月，在這其中，深圳最高為3.8元/平米/月，其次是上海，為3.4元/平米/月，深圳和上海是重點(diǎn)20城中僅有2個(gè)物業(yè)費超過(guò)3元/平米/月，受其影響，一線(xiàn)城市住宅平均物業(yè)費為3.1元/㎡/月。
全國重點(diǎn)20城中物業(yè)費低于2元/㎡/月的城市分別為南京、西安、南寧、合肥，其中合肥最低為1.7元/平米/月。二線(xiàn)城市住宅平均物業(yè)費為2.2元/㎡/月。
20城住宅平均物業(yè)費（元/㎡/月）
數據來(lái)源：CPIC，克而瑞物管
由于物業(yè)服務(wù)是一項民生業(yè)務(wù)，為了加強住宅物業(yè)服務(wù)收費管理，規范物業(yè)服務(wù)收費行為，保證居民安居，政府通常會(huì )出臺指導價(jià)以約束物業(yè)企業(yè)。
但隨著(zhù)人員成本、運營(yíng)成本的增加，政府指導價(jià)一定程度上已經(jīng)成為影響城市物業(yè)市場(chǎng)良性發(fā)展重要因素之一。
根據監測，全國重點(diǎn)20城現行物業(yè)費價(jià)格體系中，8成以上城市實(shí)現政府指導價(jià)，僅上海一城廢除政府指導價(jià)，以市場(chǎng)調節價(jià)為主運行，廣州、重慶等城市則實(shí)行政府指導價(jià)與市場(chǎng)調節價(jià)并行的價(jià)格體系。
深圳作為仍實(shí)行政府指導價(jià)的一線(xiàn)城市，其政策更新較為及時(shí)。2019年深圳市住建局及發(fā)改委發(fā)布《深圳市住宅物業(yè)服務(wù)收費指導標準（征求意見(jiàn)稿）》，更新物業(yè)費指導價(jià)上限，截止目前深圳市物業(yè)費上限仍為全國最高5.6元/㎡/月。
部分城市住宅物業(yè)費價(jià)格體系
數據來(lái)源：政府網(wǎng)站，克而瑞物管整理
02 5年以下樓齡物業(yè)費是20年以上的1.6倍
隨著(zhù)人民生活水平的提高，居民對物業(yè)服務(wù)的要求也在不斷提升。盡管全國各城市現行物業(yè)費價(jià)格體系仍以政府指導價(jià)為主，但推動(dòng)物業(yè)費市場(chǎng)化已成為行業(yè)共識。
一方面，上海實(shí)行市場(chǎng)調價(jià)在全國具有良好示范作用，廣州、重慶等城市在政府指導價(jià)基礎上實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)，市場(chǎng)化價(jià)格體系正逐步推行。
另一方面，部分仍實(shí)行政府指導價(jià)的城市，也出臺相關(guān)條例更新指導價(jià)上限，以匹配居民不斷提高的物業(yè)服務(wù)要求。
從各城市推進(jìn)情況看，新入市項目的物業(yè)費普遍較過(guò)往有所提高。據克而瑞物管監測，全國重點(diǎn)20城住宅項目，樓齡越短物業(yè)費越高，5年以下樓齡的項目平均物業(yè)費是20年以上樓齡項目的1.6倍，樓齡5年以下的項目平均物業(yè)費為2.7元/㎡/月，而20年以上樓齡項目的平均物業(yè)費僅為1.7元/㎡/月。
從不同樓齡段來(lái)看，樓齡5年以下的項目物業(yè)費明顯高于其他樓齡段的物業(yè)費，其與5-10年樓齡項目的平均物業(yè)費差距為0.6元/㎡/月，遠高于5-10年樓齡與10-15年樓齡項目的物業(yè)費0.2元/㎡/月的差距。10-15年樓齡與15-20年樓齡以及20年以上樓齡的物業(yè)費差距則較為平均，都為0.1元/㎡/月。
不同樓齡段項目平均物業(yè)費（元/㎡/月）
數據來(lái)源：CPIC，克而瑞物管
城市新項目規模影響著(zhù)城市平均物業(yè)費的高低，同時(shí)推動(dòng)著(zhù)城市物業(yè)費市場(chǎng)化進(jìn)程。據CPIC克而瑞物管監測，重慶、武漢等中西部城市近年入市新項目規模相對較大排在5年以下樓齡項目規模前列，其中重慶、武漢位列前二，重慶規模最高達2.4億㎡，武漢次之1.6億㎡。
5年以下樓齡項目規模（萬(wàn)㎡）
數據來(lái)源：CPIC，克而瑞物管
從近一年住宅用地成交規模來(lái)看，重慶、長(cháng)沙、武漢、成都等中西部城市表現依然強勁，重慶成交規模2877萬(wàn)平方米居首位。隨著(zhù)項目的建設交付，我們相信，這些項目將在未來(lái)一年轉化為該城市企業(yè)的重點(diǎn)拓展對象。
近一年20城住宅用地成交規模（萬(wàn)㎡）
03 京滬是高物業(yè)費集中地
從全國物業(yè)費結構來(lái)看，全國重點(diǎn)20城物業(yè)費主要集中在1-4元/㎡/月之間。
目前物業(yè)費市場(chǎng)化發(fā)展仍處于初級階段，市場(chǎng)需要更多時(shí)間去理清業(yè)主、物企、政府部分之間的關(guān)系，居民也需要更多時(shí)間去理解物業(yè)服務(wù)內容與物業(yè)價(jià)格之間的對應關(guān)系。
物業(yè)費完全市場(chǎng)化還需時(shí)日，低物業(yè)費仍目前市場(chǎng)主流，2元/㎡/月以下的項目占比超過(guò)5成，其中12.4%的項目物業(yè)費低于1元/㎡/月。
20城住宅物業(yè)費結構（按項目數量統計）
數據來(lái)源：CPIC，克而瑞物管
與此同時(shí)，由于上海、北京等一線(xiàn)城市經(jīng)濟發(fā)展水平高，居民物業(yè)費接受度、接受能力高，6元/㎡/月以上的各價(jià)格段的最高占比均被上海、北京包攬，且價(jià)格段越高，上海、北京等一線(xiàn)城市占比越高。
其中10-20元/㎡/月價(jià)格段中北京、上海兩市合計占比近60%，一線(xiàn)城市高物業(yè)費壟斷明顯。
不同物業(yè)費價(jià)格段城市結構
數據來(lái)源：CPIC，克而瑞物管
值得注意的是，高端住宅并不一定完全就對應高物業(yè)費。
以上海為例，在傳統認知中，翠湖天地、湯臣一品、華僑城蘇河灣、融創(chuàng )濱江壹號院等項目均是上海高端住宅，但其物業(yè)費均不超過(guò)20元/㎡/月。
其中翠湖天地的物業(yè)費為8-19.5元/㎡/月，湯臣一品的物業(yè)費為15元/㎡/月。據了解，上海高端物業(yè)費可達30元/㎡/月。像海上花園、匯都公寓等知名度不那么高的項目物業(yè)費反而較高。因此對于拓展高物業(yè)費項目的企業(yè)而言，可以不局限與傳統高端項目。
上海部分高端項目物業(yè)費
數據來(lái)源：CPIC，克而瑞物管
物業(yè)費對于物企城市進(jìn)入而言重要性不言而喻，了解城市物業(yè)費基本面、城市物業(yè)費市場(chǎng)化程度、不同價(jià)位物業(yè)費項目特點(diǎn)等有助于企業(yè)進(jìn)一步篩選適合自己的城市、適合自己的項目。但是否進(jìn)入該城市是多因素綜合考量的結果，物業(yè)費只是其中重要的因素之一。
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