作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年一季度，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)“淡季不淡”，隨著(zhù)市場(chǎng)進(jìn)入傳統“小陽(yáng)春”，3月典型城市商品住宅成交表現延續開(kāi)年以來(lái)的熱度，CRIC數據顯示，28個(gè)監測城市預計成交規模達2985萬(wàn)平方米，同、環(huán)比增幅超7成。從一季度整體來(lái)看，較2019年同期出現33%增長(cháng)。 

在這其中，一線(xiàn)城領(lǐng)漲優(yōu)勢明顯，二三線(xiàn)城市開(kāi)始呈現分化特征。 

2021年3月，4個(gè)一線(xiàn)城市整體新房成交約412萬(wàn)平方米，環(huán)比大增79%，同比增長(cháng)152%，創(chuàng )近3年新高，由于2020年一季度受新冠疫情影響較大，整體市場(chǎng)停擺，整體基數較低，同比增長(cháng)數據僅作參考，從今年1-3月較2019年一季度同期數據來(lái)看，漲幅仍有97%，這主要得益于充沛的市場(chǎng)購買(mǎi)力，尤其是北京、上海、深圳三大城市較2019年同期漲幅都在100%以上，分別為100%、132%和136%。 

3月，24個(gè)重點(diǎn)監測二三線(xiàn)城市整體成交約2573萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)70%，同比增長(cháng)68%，但一季度累計規模較2019年同期增長(cháng)僅26%，與一線(xiàn)城市差距明顯，從具體城市來(lái)看，杭州、南京、寧波、廈門(mén)等熱點(diǎn)城市1-3月累計漲幅較2019年同期也已超過(guò)100%，與此同時(shí)，天津、西安、昆明、鄭州、長(cháng)春等城市1-3月成交規模較2019按同期出現了不同程度的下滑，從這些重點(diǎn)監測的城市可以看出，二三線(xiàn)城市間的分化明顯，部分城市熱度不亞于一線(xiàn)城市，部分城市則出現了下調。

表：2021年3月全國28個(gè)重點(diǎn)城市

商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）

備注：上表中城市成交量為本月根據29日左右數據預估得到

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

2021年3月成交規模的增長(cháng)在一定程度上受益于3月熱點(diǎn)城市的供應高峰，CRIC數據顯示，28個(gè)監測城市新增供應面積約1978萬(wàn)平方米，環(huán)比較2月翻倍增長(cháng)121%，同比增長(cháng)35%，較2019年同期增長(cháng)6%。 

一線(xiàn)城市供應規模穩中有增，熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市供應規模繼續放量。 

2021年3月4個(gè)一線(xiàn)城市3月供應面積為136萬(wàn)平方米，環(huán)比增39%，同比增7%，不過(guò)一季度整體供應還是低于2019年同期，前3月累計較2019年同期降9%。

3月，24個(gè)重點(diǎn)監測二三線(xiàn)城市合計供應1842萬(wàn)平方米，環(huán)比增131%，同比增37%，前3月累計規模較2019年增長(cháng)8%。隨著(zhù)3、4月樓市傳統“小陽(yáng)春”的到來(lái)，核心二線(xiàn)以及強三線(xiàn)城市仍是房企布局重心，如武漢、天津、寧波、無(wú)錫、廈門(mén)等城市供應量顯著(zhù)增加，同、環(huán)比增幅均超100%。

表：2021年3月全國28個(gè)重點(diǎn)城市

商品住宅新增供應面積（單位：萬(wàn)平方米）

備注：上表中城市供應數據為新申請預售證面積，本月根據29日左右數據預估得到

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

2021年3月，二手房市場(chǎng)整體表現亮眼，10個(gè)重點(diǎn)城市共計成交1056萬(wàn)平方米，環(huán)比翻倍，漲幅101%?；谌ツ晖诮?jīng)濟仍在復蘇期成交基數相對較低，本月同比漲幅高達105%。值得一提的是，相比2019年同期，同比漲幅仍有60%，整體一季度同比2019年更有超7成增長(cháng)，目前市場(chǎng)規模正處近年來(lái)高位。 

具體到城市來(lái)看，10城環(huán)比漲幅皆超50%，其中杭州、青島、廈門(mén)更是漲幅翻倍。同比來(lái)看，整體顯示漲多跌少，北京、廈門(mén)同比漲幅分別高達177%和144%最為亮眼，深圳受政策調控影響回落19%。值得一提的是，政策調控后上海二手房成交規模依舊高量，3月成交354萬(wàn)平方米，同比翻2倍，較2019年同期也增76%。

當前全國主要城市二手房住宅市場(chǎng)雖處于歷史高位，但年初一系列新政加碼調控市場(chǎng)已初見(jiàn)效，疊加新房供應釋放，二手房市場(chǎng)熱度回流新房市場(chǎng)在所難免。預計后續成交規模將高位企穩或有小幅回落。

表：2021年3月全國10個(gè)重點(diǎn)城市

二手房成交量（單位：萬(wàn)平方米）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

一季度，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不減，為落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標，合肥、深圳、東莞、成都等12市相繼升級調控，重點(diǎn)涉及升級限購、升級限貸、升級限價(jià)、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設立二手房參考價(jià)格、新房積分搖號等內容。其中，上海連番6次政策加碼，嚴堵政策監管漏洞，堪稱(chēng)本輪房地產(chǎn)調控的風(fēng)向標。

與此同時(shí)，房貸管理的“兩道紅線(xiàn)”持續發(fā)力，核心一、二線(xiàn)城市紛紛出現房貸額度吃緊、放款周期拉長(cháng)等現象。 

1月，北京銀保監局要求各行對2020年下半年以來(lái)新發(fā)放的個(gè)人消費貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款合規性開(kāi)展全面自查，上海銀保監局要求切實(shí)加強信貸資金用途管理，強化用途預警。2月，人民銀行深圳中支窗口指導商業(yè)銀行加強規范管理，組織銀行開(kāi)展經(jīng)營(yíng)貸資金排查，責令提交自查報告和承諾函，廣東銀保監局圍繞授信調查等各個(gè)環(huán)節開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性貸款、個(gè)人消費貸款風(fēng)險排查。3月，浙江銀保監局、省住建廳等聯(lián)合下發(fā)通知，要求省內金融機構對2020年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、消費類(lèi)和經(jīng)營(yíng)類(lèi)貸款等業(yè)務(wù)進(jìn)行全面自查。

結合我們實(shí)際調研情況發(fā)現，不僅北京、上海、深圳、浙江等多省市金融監管部門(mén)加強個(gè)人信貸資金管理，嚴防消費貸、經(jīng)營(yíng)貸等信貸資金違規流向樓市。熱點(diǎn)三、四線(xiàn)城市房地產(chǎn)信貸管控同樣趨緊，年初以來(lái)四大國有銀行皆出現房貸額度吃緊、放貸周期延長(cháng)等現象，部分城市項目甚至大定簽約兩月有余，銀行仍未授信放貸，究竟何時(shí)放款尚無(wú)定數。

2021年，房地產(chǎn)政策層面將繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，熱點(diǎn)城市仍需保持調控定力，結合市場(chǎng)實(shí)際變化，及時(shí)采取有針對性的調控政策措施。

我們認為，徐州、佛山、鹽城等熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市或將加入調控城市行列，2020年以來(lái)，長(cháng)三角、粵港澳地區熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著(zhù)轉暖，徐州、佛山、鹽城、泰州等多城頻出地王，房?jì)r(jià)一致看漲預期強烈，未來(lái)政策加碼的可能性頗高。

杭州、成都、深圳等前期已經(jīng)升級調控的城市，如調控效果未達預期，或將效仿上海進(jìn)一步加碼調控，以期維穩房地產(chǎn)市場(chǎng)。而針對部分壓力城市則有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： “小陽(yáng)春”如期而至，一、二手房成交均超預期