扒財經(jīng) 作者：陳文莉
繼中國華融殺回不良資產(chǎn)主業(yè)，揭開(kāi)AMC重構地產(chǎn)的“血拼江湖”。
4月18日，傳統四大國有AMC之一的長(cháng)城資產(chǎn)，開(kāi)啟了更大規模的資產(chǎn)推介。
在“2022年春季資產(chǎn)推介會(huì )”上，長(cháng)城資產(chǎn)精選了1500余戶(hù)資產(chǎn)，涉及資產(chǎn)規模約2000億元。
鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊發(fā)現，針對這一輪2000億資產(chǎn)的集中推介，長(cháng)城資產(chǎn)將其按照不同區域、行業(yè)、主題進(jìn)行展示。
按資產(chǎn)類(lèi)別呈現的782個(gè)項目，其中超半數（406個(gè)）為地產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)，包含綜合性房產(chǎn)207個(gè)、商業(yè)地產(chǎn)商鋪151個(gè)、工業(yè)廠(chǎng)房園區48個(gè)，合計占總項目數的比重約51%。
據風(fēng)財訊統計，長(cháng)城資產(chǎn)此次推介的房產(chǎn)類(lèi)資產(chǎn)，債權總額近750億元，占比超37%。其中包含光耀集團、卓達集團、信德集團等多家知名房企的項目。
2021年以來(lái)，長(cháng)城資產(chǎn)在“盤(pán)活困境地產(chǎn)”領(lǐng)域強勢發(fā)力，例如與出險房企佳兆業(yè)簽訂戰略合作，全面參與其資產(chǎn)重整；另，今年長(cháng)城資產(chǎn)還成功獲批發(fā)行100億元地產(chǎn)紓困金融債。
長(cháng)城資產(chǎn)作為參與“地產(chǎn)不良資產(chǎn)管理”最早、最全面的AMC之一，它紓困地產(chǎn)的方式、對房地產(chǎn)的影響，揭開(kāi)了“不良人”重構地產(chǎn)的真實(shí)面貌。
01 世相一：集中推介 資產(chǎn)加速“易主換殼” AMC賺取差價(jià)
資產(chǎn)管理公司集中收購不良資產(chǎn)，然后再賣(mài)給有能力或更專(zhuān)業(yè)的企業(yè)來(lái)進(jìn)行項目盤(pán)活，在買(mǎi)賣(mài)交易中以賺取差價(jià)，是國內AMC不良資產(chǎn)處置的傳統做法。
盡管如此，資產(chǎn)處置前，AMC還是會(huì )對一些項目的權責等方面進(jìn)行梳理。而且，多數情況下，AMC掛出的資產(chǎn)包背后不乏優(yōu)質(zhì)抵押物
以華業(yè)資本債權為例。4月7日，長(cháng)城資產(chǎn)對外掛出了債務(wù)人華業(yè)資本總額約3.8億元總債權。這一債權的抵押物是位于大連沙河口區的“華業(yè)·玫瑰東方二期”項目，這是周文煥掌舵下的華業(yè)地產(chǎn)明星項目之一。
風(fēng)財訊注意到，目前公開(kāi)春季推介會(huì )的兩家AMC長(cháng)城資產(chǎn)和中國華融，其掛出的資產(chǎn)包中約90%都有擔保、抵押，或二者皆有
（長(cháng)城資產(chǎn)部分推介項目）
不過(guò)，這類(lèi)資產(chǎn)推介也并非易事。出險房企的資產(chǎn)多數涉訴，甚至是處于“執行中”的狀態(tài)，而抵押物也存在部分產(chǎn)權債權復雜的情況，這在評估甚至是交割時(shí)，無(wú)疑增加了不良資產(chǎn)處置的難度。
02 世相二：合作紓困給房企退路與生機 “不良人”謀共贏(yíng)
資產(chǎn)集中推介之外，長(cháng)城資產(chǎn)在地產(chǎn)項目的紓困方式上，做出了更大膽的嘗試。
4月5日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，其與招商蛇口、長(cháng)城資產(chǎn)共同簽署了戰略合作框架協(xié)議。三方將在城市更新、商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)和文旅等領(lǐng)域的項目開(kāi)展合作。
長(cháng)城資產(chǎn)是在本輪地產(chǎn)危機中，首家公開(kāi)與出險房企合作的AMC。
客觀(guān)來(lái)說(shuō)，相較于房企而言，AMC的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力較為弱勢。由此，強強聯(lián)合便成為了地產(chǎn)項目紓困中的主要解法。
比如，佳兆業(yè)城更項目上引入開(kāi)發(fā)能力更強的招商蛇口；比如，與中交集團簽訂戰略合作協(xié)議。
4月2日，據長(cháng)城資產(chǎn)官微顯示，長(cháng)城資產(chǎn)與中交集團將在國企改革重組、房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解、“兩非兩資”剝離處置、不良資產(chǎn)盤(pán)活等領(lǐng)域開(kāi)展合作，充分發(fā)揮各方的優(yōu)勢，共同推進(jìn)合作，達到互利共贏(yíng)的目標。
信達的地產(chǎn)紓困路線(xiàn)同樣有如此做法。
4月15日，中國信達陜西分公司與陜建地產(chǎn)集團簽署了合作備忘錄。雙方將共同設立總規模不超過(guò)100億元的并購重整基金，圍繞房企兼并重組、資產(chǎn)出售、債務(wù)重組等市場(chǎng)需求開(kāi)展合作。
傳統開(kāi)發(fā)商或建筑商之外，代建企業(yè)也是AMC合作的重點(diǎn)考慮對象。
風(fēng)財訊注意到，東方資產(chǎn)和中國信達則不約而同的都與“代建第一股”綠城管理簽訂了合作。
“目前我們主要和東方資產(chǎn)、中國信達合作共同處置一些不良資產(chǎn)項目，進(jìn)行資產(chǎn)盤(pán)活?！?綠城管理一位高管告訴風(fēng)財訊，從其合作的情況來(lái)看，上述兩家在地產(chǎn)紓困業(yè)務(wù)上的合作范圍廣泛，參與度也更深。
03 世相三：金融援助AMC融資囤錢(qián) 尋找輸血方
相比以大型開(kāi)發(fā)商收并購為主導的地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置，AMC的優(yōu)勢更多還是在金融資源上
3月28日，長(cháng)城資產(chǎn)官網(wǎng)顯示，公司成功發(fā)行2022年第一期金融債券（債券通），發(fā)行規模100億元，期限3年，票面利率3.30%。
募集資金將主要用于重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)質(zhì)項目的風(fēng)險化解及處置、房地產(chǎn)行業(yè)紓困等相關(guān)不良資產(chǎn)主業(yè)，以及償還到期存量債券。
該筆地產(chǎn)紓困金融債得到了國有商業(yè)銀行、股份制銀行及其理財子公司、城商行、農商行、基金公司、證券公司、保險資管及信托公司等50家投資主體的認購，認購倍數1.8倍。
同為全國性AMC的中國東方資產(chǎn)，也通過(guò)了不超過(guò)100億元的地產(chǎn)紓困金融債審批。
不過(guò)，風(fēng)財訊發(fā)現，AMC紓困地產(chǎn)項目的金融手段，遠不止于此。
早在2021年8月，長(cháng)城資產(chǎn)便針對康旅集團重組，設立了47億元的專(zhuān)項集合信托計劃，定向解決康旅集團公開(kāi)市場(chǎng)債券的兌付問(wèn)題。
據其計劃，將云南康旅及其相關(guān)方的低效資產(chǎn)注入信托計劃，擬在后續重組過(guò)程中引入產(chǎn)業(yè)投資方對存量資產(chǎn)重整盤(pán)活，助力康旅集團債務(wù)風(fēng)險順利化解及業(yè)務(wù)加速轉型升級。
隨著(zhù)各路AMC跑步進(jìn)場(chǎng)，地產(chǎn)紓困的更多解法或被開(kāi)發(fā)，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊將持續關(guān)注。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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