扒財經(jīng) 作者：陳文莉
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID:fengcaixun）
某TOP10物企總裁說(shuō)，今年上半年去談收并購，討價(jià)還價(jià)要好幾輪還不一定談得下來(lái)，那時(shí)候大多地產(chǎn)公司還不太缺錢(qián)。
“但下半年‘形勢一轉’，地產(chǎn)公司接連暴雷，物業(yè)第一個(gè)被拿來(lái)‘擋槍口’，8月份開(kāi)始陸續有物業(yè)公司低價(jià)叫賣(mài)?！?br/>
因為它們很清楚，這個(gè)窗口不會(huì )一直敞開(kāi)，可能會(huì )在2022年內結束。
所以重要的事，一個(gè)是籌錢(qián)買(mǎi)貨，一個(gè)是防止買(mǎi)到的貨里“夾沙藏雷”。
地產(chǎn)危機、物業(yè)擋槍
今年前9個(gè)月，物業(yè)收并購已經(jīng)發(fā)生超60宗，明確披露金額的交易總額超250億元，遠超2020年全年的總額（嘉和家業(yè)數據）。
9月底，碧桂園服務(wù)收購富力物業(yè)和彩生活的鄰里樂(lè )業(yè)務(wù)；
龍湖智慧服務(wù)收購九龍倉業(yè)務(wù)；
傳聞金科服務(wù)與新力服務(wù)接觸；
萬(wàn)物云與陽(yáng)光智博、伯恩物業(yè)等中小房企牽手；
華潤萬(wàn)象生活、萬(wàn)科、碧桂園與仲量聯(lián)行傳緋聞...
可以發(fā)現，藍光嘉寶、富力物業(yè)、恒大物業(yè)、鄰里樂(lè )、新力物業(yè)...幾乎每一家流動(dòng)性危機的地產(chǎn)公司，自救第一步就是賣(mài)物業(yè)。
為什么？因為留得青山在不怕沒(méi)柴燒。
就像克爾瑞物管研究總監湯曉晨所言，地產(chǎn)流動(dòng)性涉及面太廣，是生死問(wèn)題，物業(yè)只是新業(yè)務(wù)發(fā)展問(wèn)題。遇到生死問(wèn)題，新業(yè)務(wù)肯定要收縮。
“說(shuō)到底，物業(yè)的估值高，但是利潤盤(pán)子很小，還不足以成為支撐，所以地位并沒(méi)想象那么高?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進(jìn)也直言。
就像世茂服務(wù)在近期投資者會(huì )上說(shuō)的——有些中小型的地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)比較困難，舍得把一些比較難得的、優(yōu)質(zhì)標的掛出來(lái)。
有物業(yè)公司高管透露，以前物業(yè)收并購，估值大多是18倍-20倍，現在的估值比原來(lái)低很多，15倍以?xún)瓤梢阅玫健?/p>
大物企邊抄底、邊剎車(chē)
據風(fēng)財訊了解，現在碧桂園服務(wù)、世茂服務(wù)、萬(wàn)物云等幾家主要的頭部物企，都準備了100億以上的現金在手，為抄底做準備。
1、萬(wàn)科物業(yè)，增速控制在30%以?xún)龋?/p>
2、萬(wàn)物梁行，增速保持在30%-60%；
3、萬(wàn)物云城，增速大于60%。
1、今年內，收購面積控制在30%-35%； 2、主要做學(xué)校、醫院、商管、餐飲這種細分領(lǐng)域，做賽道卡位，重復的領(lǐng)域不會(huì )重復投入； 3、來(lái)自地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易、和來(lái)自業(yè)主收入，分開(kāi)定價(jià)。 4、收購來(lái)自地產(chǎn)公司部分資產(chǎn)，定價(jià)后押款，分階段付款、不一次性付款。
1、設置了分期付款、以債圈物等多道防火墻； 2、落地多少面積，給多少錢(qián)；在途的面積，有擔保也不認，落地了，再給錢(qián)。
大物企在抄底收購時(shí)，其實(shí)都很謹慎，因為很怕被拖下水。
警惕物業(yè)收并購“四大雷”
風(fēng)險點(diǎn)一：規模陷阱
“如果按65%算，也就是說(shuō)，一個(gè)季度就有35%的物業(yè)費沒(méi)收到。假如說(shuō)一個(gè)季度應該收的物業(yè)費是100億，利潤率是10%，那么一個(gè)季度下來(lái)，有35%的物業(yè)費收不到，就會(huì )產(chǎn)生25億的負凈現金流?！?br/>
如果物業(yè)公司，客戶(hù)關(guān)系和服務(wù)做得不夠好，收費率無(wú)法提高，那么規模越大，意味著(zhù)回收資金的缺口越大。
這就是一個(gè)“規模陷阱”。
風(fēng)險點(diǎn)二：資產(chǎn)貶值
這個(gè)時(shí)候，就很難把錢(qián)投向物業(yè)服務(wù)的細節，因為這些是“看不見(jiàn)的地方”，無(wú)法直接產(chǎn)生收益，所以能省則省。
風(fēng)險點(diǎn)三：無(wú)法整合
嘉和家業(yè)研究院院長(cháng)唐卓認為，收購時(shí)不夠重視對業(yè)務(wù)、團隊的整合，整合好的賦能不到位，則可能無(wú)法產(chǎn)生協(xié)同效應，嚴重的還可能商譽(yù)減值、業(yè)績(jì)暴雷。
湯曉晨表示，如何進(jìn)行“投后管理”至關(guān)重要。歸根到底，在短期的規模導向之外，企業(yè)需要結合明確的公司戰略對并購標的進(jìn)行有效整合，產(chǎn)生協(xié)同效益。
風(fēng)險點(diǎn)四：物企與地產(chǎn)的牽連
碧桂園服務(wù)在近期的投資者電話(huà)會(huì )議上就表示，大型收并購交易最大的風(fēng)險，是開(kāi)發(fā)商的不確定風(fēng)險。
例如，地產(chǎn)公司在途項目的無(wú)法交付，已計入物業(yè)公司的項目服務(wù)，也會(huì )出現估值大跌、資產(chǎn)減值等各種風(fēng)險。
例如這一次合生創(chuàng )展與恒大物業(yè)的交易，按照按照合生方面的說(shuō)法，問(wèn)題便是出在了物業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)往來(lái)上。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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