西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富
筆者按：關(guān)于當前的融資監管環(huán)境受疫情影響房地產(chǎn)市場(chǎng)急速冷凍，為緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉壓力、穩定經(jīng)濟走勢，各地集中出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)階段性的紓困政策，如延期或分期繳納土地出讓金，降低土地拍賣(mài)保證金比例，放寬預售條件、稅款繳納延期、減免等等。2020年2月20日，5年以上的貸款市場(chǎng)報價(jià)利率（LPR）相較于2019年11月20日LPR下調了5個(gè)基點(diǎn)（即4.75%），房貸利率亦隨之下降。
在地產(chǎn)行業(yè)高呼還將放大水時(shí)，21日央行金融市場(chǎng)工作會(huì )議再次強調“保持房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續‘因城施策’落實(shí)好房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制”。除此之外，2020年2月21日北京銀保監局公布了一份對中信銀行的處罰信息公開(kāi)表，針對中信銀行19項涉及房地產(chǎn)的違規融資事項，責令其改正并給予合計2020萬(wàn)元罰款的行政處罰。此次銀保監會(huì )及其派出機構公開(kāi)的處罰案例在監管層面表明了姿態(tài)。由此可見(jiàn)，在“房住不炒”的主基調下，國家層面的信貸政策不會(huì )有本質(zhì)性的調整，即對房地產(chǎn)融資高壓政策不放松。
整體來(lái)看，疫情的沖擊已導致融資趨勢越發(fā)緊張，其中銀行、信托端的債權融資不會(huì )放松，其他非標債權類(lèi)的融資也越來(lái)越難獲取，因此股權方向的融資似乎是當前更好的選擇（盡管需讓渡更多的利益）。從市場(chǎng)的情況來(lái)看，面對當前融資態(tài)勢，加之開(kāi)發(fā)商降低負債率、杠桿率，實(shí)現出表目的的訴求，現下越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商向外謀求真股合作、聯(lián)合操盤(pán)，不論是大小開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)模式，還是資金機構小股+大債模式，也受到越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商追捧。以資金機構對開(kāi)發(fā)商的股加債合作為例，一方面開(kāi)發(fā)商向資金機構或合作方釋放不超過(guò)30%的股權，由其享受后端項目開(kāi)發(fā)對應的真股收益；另一方面由資金機構以不超過(guò)開(kāi)發(fā)商內部融資成本控制線(xiàn)的標準出資土地款總額或抵押物價(jià)值70%-80%的資金，并允許開(kāi)發(fā)商將融資款用于支付保證金、土地款或收并購等用途。開(kāi)發(fā)商在實(shí)現出表及降杠桿目的同時(shí)，資金機構獲取固定和浮動(dòng)收益。
為了便于讀者了解，筆者特就我們財富中心經(jīng)辦的房地產(chǎn)項目股加債合作的業(yè)務(wù)方案做相關(guān)介紹與業(yè)務(wù)操作說(shuō)明，以供同業(yè)人士參考。
一、股加債業(yè)務(wù)準入要求
1.開(kāi)發(fā)商資質(zhì)要求：克爾瑞百強房地產(chǎn)企業(yè)；
2.投資方式：小股+大債投資模式，其中股權持股比例為20%-30%，債權投資為土地款總額或抵押物價(jià)值的70%-80%；
3.產(chǎn)品形式（可視項目情況靈活選擇）：金交所資產(chǎn)收益權類(lèi)產(chǎn)品或其他，比如開(kāi)發(fā)商集團或其關(guān)聯(lián)公司將其持有的購房尾款/工程款/資產(chǎn)收益權以7折或8折價(jià)格轉讓給機構指定的投資公司（SPV），然后由該投資公司（SPV）發(fā)行收益權募集資金；
4.投資期限：一般不超過(guò)3年，滿(mǎn)半年可提前退出；
5.收益要求：債權綜合收益根據開(kāi)發(fā)商資質(zhì)及綜合實(shí)力，一般在年化14%-16%，對于優(yōu)質(zhì)的開(kāi)發(fā)商可適當放寬，同時(shí)享受后端真股部分的利潤分紅；
6.資金用途：可用于開(kāi)發(fā)商補充流動(dòng)資金、參與項目競拍、土地款或后續開(kāi)發(fā)建設；（備注：相比其他融資方式，此類(lèi)產(chǎn)品所涉融資款的使用最為靈活）
7.增信擔保措施
（1）集團擔保：開(kāi)發(fā)商為應收賬款或其他資產(chǎn)收益權的到期回購義務(wù)及產(chǎn)品本息兌付提供擔保；
（2）股權質(zhì)押：項目公司剩余股權質(zhì)押給平臺公司（詳見(jiàn)下文的投資架構）；
（3）土地后置抵押：項目取得土地證后，土地抵押給平臺公司，后續申請開(kāi)發(fā)貸，機構可配合釋放抵押物，但需優(yōu)先償還股東借款；
（4）平臺公司、項目公司共管證照、賬戶(hù)，平臺公司向項目公司委派董事等。
1.開(kāi)發(fā)商集團或其關(guān)聯(lián)公司將其持有的應收或應付賬款打折（通常為7或8折）轉讓給投資公司（SPV），由該投資公司（SPV）發(fā)行收益權類(lèi)產(chǎn)品。若底層資產(chǎn)是購房尾款，則需已完成網(wǎng)簽。
2.投資公司（SPV）持有平臺公司100%股權，并由平臺公司與開(kāi)發(fā)商集團共同成立項目公司，其中平臺公司持股20%-30%，并以股東借款的形式向項目公司提供借款，由其用于支付土地保證金、土地款或用于項目開(kāi)發(fā)建設。
3.開(kāi)發(fā)商持股70%-80%，并將相應股權質(zhì)押給資金機構的平臺公司。項目取得土地證后后置抵押給平臺公司。
4.若平臺公司有閑置資金時(shí)，經(jīng)平臺公司同意，可拆借給開(kāi)發(fā)商集團使用，并另行計算相應成本。平臺存在盈余資金時(shí)，可重復投資于符合投資標準的項目。
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