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誰(shuí)在說(shuō)謊?首例退地撲朔迷離,宋都寶龍各執一詞

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2021-07-22 06:14 1835 0 0
7月20日晚,宋都股份發(fā)布公告稱(chēng),將放棄于今年5月競得的一宗杭州運河新城土地使用權,成為今年首例公開(kāi)的退地事件。

作者:婷婷王

來(lái)源:風(fēng)財訊(ID:fengcaixun) 

7月20日晚,宋都股份(600077.SH)發(fā)布公告稱(chēng),將放棄于今年5月競得的一宗杭州運河新城土地使用權,成為今年首例公開(kāi)的退地事件。
不過(guò)據風(fēng)財訊獨家了解,宋都股份此次退地,或另有隱情。

知情人士向風(fēng)財訊透露宋都股份預約拍得這批地之前有意向合作方且商務(wù)合作相當明確但摘地之后天目地合作方變卦臨時(shí)跳票導致資金減少,被迫先退拱墅地,推入窘境。
貼近此次交易的核心知情人透露,合作方是寶龍地產(chǎn)。
針對此事,寶龍地產(chǎn)方面表示,和退地事件無(wú)關(guān),與宋都股份接觸的地塊并非這宗退地地塊。
寶龍很長(cháng)一段時(shí)間在杭州沒(méi)有新拿地,目前以合作開(kāi)發(fā)為主。

退地糾紛誰(shuí)在說(shuō)謊?

今年5月,杭州紹輝(宋都股份全資子公司)競得杭政儲出【2021】8號運河新城GS1001-17地塊,由于歷時(shí)2個(gè)月未支付首期土地款,也未簽署出讓合同,最終經(jīng)宋都股份和主管部門(mén)溝通協(xié)商后,杭州紹輝競得資格取消。
至此,宋都股份已繳納的5000萬(wàn)元保證金不予返還,占公司最近一期經(jīng)審計凈利潤(3.52億元)的14.19%。
宋都股份在公告中表示,此次放棄競得的土地使用權,是公司經(jīng)營(yíng)管理層審慎考慮市場(chǎng)風(fēng)險因素,基于公司穩健發(fā)展謹慎作出的決策,公司將不排除保留申請行政復議或提起行政申訟的權力。
截至目前,公司同期競得的另外4宗地塊均已正常進(jìn)入開(kāi)發(fā)流程,不存在其他應當披露而未披露事項。
知情人透露,這一次杭州集中供地,雖然價(jià)格有限,但自持比例普遍很高,開(kāi)發(fā)基本沒(méi)什么利潤。
杭州7月的“限商墅”政策進(jìn)一步壓縮利潤空間。有沒(méi)有合作方,算賬公式完全不同,可能剩下一家就根本扛不動(dòng)項目。
寶龍方面則表示,和此次退地的地塊無(wú)關(guān),接觸的是臨安地塊。
寶龍地產(chǎn)有高層向風(fēng)財訊直言,“杭州的地很難拿”。目前在杭州市場(chǎng)主要以合作開(kāi)發(fā)為主。因為不僅在杭州第一輪集中供地,在很長(cháng)一段時(shí)間,寶龍地產(chǎn)在杭州都沒(méi)有新拿地塊。這也使其在杭州市場(chǎng),始終保持較濃厚的合作意向。

選吧,虧5000萬(wàn)還是虧掉一個(gè)項目?

據風(fēng)財訊盤(pán)點(diǎn),宋都股份今年集中供地時(shí),在杭州拿下的5處地塊,分別是杭州富陽(yáng)區富春灣新城6號地塊、富春77-2號地塊、臨安區天目醫藥港ZX11-G-15地塊、中心城區單元01-ZX-01-140地塊、運河新城GS1001-17地塊。
5宗地塊的土地價(jià)款最高17.83億元,最低3.35億元,另外三宗為8.91億元、8.46億元、7.29億元,溢價(jià)率均在29%左右,自持比例21%-28%。
苛刻的條件,帶來(lái)極小的利潤空間。
以運河新城GS1001-17地塊為例,總價(jià)178308萬(wàn)元,樓面價(jià)20962.12元/平,溢價(jià)率29.86%,自持21%。
項目要配建居委會(huì )、書(shū)店等,合計建面1125㎡??紤]配建建筑、自持打六折,項目的實(shí)際地價(jià)奔2.4萬(wàn)元/平。
但地塊銷(xiāo)售限價(jià),毛坯均價(jià)不高于26500元/平,毛坯最高單價(jià)不高于29150元/平,裝修價(jià)格不高于3000元/平(即精裝修均價(jià)不高于29500元/平)。
按照這個(gè)售價(jià)和成本對比,若加上其他建安運維營(yíng)銷(xiāo)成本,上述運河新城地塊的預期銷(xiāo)售利潤率可能不足2個(gè)點(diǎn)(非凈利潤)。
應了濱江集團董事長(cháng)戚金興此前那句話(huà),“努力做到1%-2%的凈利潤?!?/section>
“不賺錢(qián)、純跑量”這是杭州市場(chǎng)給幾乎所有房企的答題環(huán)境。
“杭州市場(chǎng)不愁賣(mài),但不賺錢(qián),現在資金回籠又很慢,不虧就很好了。拿了杭州一塊地可能要在其他下沉城市跑兩個(gè)項目,才能補回來(lái)?!蹦硻C構研究院負責人直言。
這也形成了坊間一度流行的“玩笑”——退地虧5000萬(wàn)(保證金),不退就虧掉一個(gè)項目好幾億,你怎么選?

注:文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels,基于 CC0 協(xié)議

本文由“扒財經(jīng)”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有,未經(jīng)授權,請勿轉載,謝謝!

原標題: 獨家|誰(shuí)在說(shuō)謊?首例退地撲朔迷離,宋都寶龍各執一詞

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    蔣陽(yáng)兵,資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng),深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà):18566691717

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    劉韜

    劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊管理會(huì )計師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計,不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。

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