西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
受銀行貸款集中度管理“兩道紅線(xiàn)”新規的影響，目前四大行以及一些城商行的開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)已經(jīng)將授信主體限制在了前30強或者前50強房企的范圍內，一些股份制銀行也已經(jīng)將審批權限收歸到總行，由此導致大部分開(kāi)發(fā)商目前已很難取得銀行的開(kāi)發(fā)貸。在以往地產(chǎn)融資環(huán)境相對寬松的情況下，開(kāi)發(fā)貸對前融資金的置換屬于最為常見(jiàn)的貸款置換模式，而在如今地產(chǎn)融資供給端收緊的情況下，我們前融機構在開(kāi)發(fā)商提及以開(kāi)發(fā)貸作為還款來(lái)源時(shí)，不得不多追問(wèn)幾句：目前當地的開(kāi)發(fā)貸政策是怎樣？融資方是否有能力拿到開(kāi)發(fā)貸等等。
在銀行的開(kāi)發(fā)貸越來(lái)越難獲取的背景下，目前大部分開(kāi)發(fā)商都希望土地款前融能與開(kāi)發(fā)貸并存，另外，在取得開(kāi)發(fā)貸之后希望能繼續取得與開(kāi)發(fā)貸并存的增量融資，甚至希望在此基礎上就自有資金出資部分再進(jìn)行融資，比如自有資金出資的部分繼續由前融機構提供“夾層融資”（不過(guò)存在風(fēng)控層面等的操作難度）。對于開(kāi)發(fā)商“一魚(yú)多吃”的融資需求，我們特結合近期操作的在開(kāi)發(fā)貸基礎上的增量融資業(yè)務(wù)進(jìn)行簡(jiǎn)單整理和說(shuō)明，以供同業(yè)人士參考。
一、可以與銀行開(kāi)發(fā)貸并存的融資形式
從實(shí)務(wù)來(lái)看，房企項目公司的銀行開(kāi)發(fā)貸與項目公司的股權融資并存主要是兩種常見(jiàn)的情況：第一種是開(kāi)發(fā)商向前融機構申請土地前融后，前融資金無(wú)法通過(guò)項目公司的銀行開(kāi)發(fā)貸資金完成置換，因此前融機構釋放部分風(fēng)控措施后配合項目公司取得開(kāi)發(fā)貸，并等項目預售或等房企有更多現金回流的時(shí)候再完成前融資金的退出；第二種是土地前融資金通過(guò)開(kāi)發(fā)貸完成置換和退出后，項目公司在取得銀行開(kāi)發(fā)貸的基礎上繼續由開(kāi)發(fā)商取得增量融資。
一般來(lái)說(shuō)，銀行開(kāi)發(fā)貸的授信額不能超過(guò)投資總額（投資總額=地價(jià)+建安+三費）的60%-70%，但因近幾年的監管新規嚴格限制銀行的開(kāi)發(fā)貸資金用于繳納土地款，因此目前開(kāi)發(fā)貸的授信基數一般都要剔除掉地價(jià)（僅個(gè)別銀行有例外），也即當前銀行開(kāi)發(fā)貸的授信一般是（建安成本+三費）*70%。因一二線(xiàn)城市的拍地成交價(jià)格遠遠高于建安成本，因此開(kāi)發(fā)商在前端申請了土地配資款的情況下（一般是拍地價(jià)格的70%），后端取得的銀行開(kāi)發(fā)貸資金經(jīng)常都遠遠不夠覆蓋土地前融的配資款，而這最終引起了前融機構配合項目公司取得開(kāi)發(fā)貸后一直等到項目預售后再實(shí)現前融資金退出的結果。
從具體的操作細節來(lái)看，如果土地款等前融資金是以債權投資方式介入的話(huà)，則前融機構通常會(huì )要求項目方提供土地抵押、股權質(zhì)押以及共管章證照等風(fēng)控擔保措施。但是，由于申請開(kāi)發(fā)貸時(shí)，開(kāi)發(fā)貸銀行也會(huì )要求融資方提供資產(chǎn)抵押、股權質(zhì)押等風(fēng)控措施，因此在開(kāi)發(fā)貸無(wú)法覆蓋前融資金的情況下，前融機構不得不配合先解除土地抵押，而項目銷(xiāo)售回款肯定又會(huì )被開(kāi)發(fā)貸銀行監控，因此就涉及到土地款/前融配資方跟開(kāi)發(fā)貸銀行對項目的銷(xiāo)售回款進(jìn)行同步監管的問(wèn)題。當然，在前融資金與開(kāi)發(fā)貸并存的情況下，實(shí)際上可以提供的風(fēng)控措施已經(jīng)被前融機構以及開(kāi)發(fā)貸銀行監控，此時(shí)，開(kāi)發(fā)商若想申請與前融資金以及開(kāi)發(fā)貸并存的其他增量融資或夾層融資則存在風(fēng)控上的操作難度，除非融資主體或項目特別優(yōu)質(zhì)的情況下，開(kāi)發(fā)商通過(guò)集團層面的信用繼續為項目取得增量融資。
整體而言，就我們機構端而言，前融與開(kāi)發(fā)貸并存或開(kāi)發(fā)貸與增量股權融資并存存在一定的操作空間，但是，“一魚(yú)無(wú)法三吃”，土地前融、開(kāi)發(fā)貸、增量融資三者并存則在操作層面非常難以實(shí)現。當然，如果主體確實(shí)非常優(yōu)質(zhì)，則仍會(huì )有機構愿意參與，但是對于這樣的信用類(lèi)的融資，風(fēng)險系數也加大，秉承收益與風(fēng)險掛鉤的原則，融資成本要求當然也會(huì )更高，但是好的融資主體實(shí)際上對高額成本的接受度又非常低。
二、開(kāi)發(fā)貸以外的增量股權融資
在對百強開(kāi)發(fā)商提供土地款前融時(shí)，因這類(lèi)強主體的還款來(lái)源比較多樣化，因此土地款前融資金融資到期后開(kāi)發(fā)商一般都會(huì )按時(shí)歸還本息（或本金和收益），另外前融機構堅持不與銀行開(kāi)發(fā)貸并存時(shí)，開(kāi)發(fā)商也只能找過(guò)橋資金先實(shí)現前融資金的退出。前融資金正常退出的情況下，項目公司融資層面只有銀行開(kāi)發(fā)貸的融資，此時(shí)在銀行開(kāi)發(fā)貸基礎上的增量融資需求就成了房企的融資痛點(diǎn)，尤其是項目離預售還有較長(cháng)時(shí)間的情況下。
當然，在項目公司已申請開(kāi)發(fā)貸的情況下，因項目公司名下的土地/在建工程已抵押，項目公司的股權也已質(zhì)押給銀行，此時(shí)我們的增量融資就只能依托項目公司上層股東的股權質(zhì)押或讓與擔保以及對貨值的監控來(lái)實(shí)現，以下就融資要素做簡(jiǎn)單說(shuō)明。
1.主體要求：目前我們操作的與開(kāi)發(fā)貸并存的增量融資主要適用于前50強且無(wú)負面新聞及流動(dòng)性風(fēng)險的開(kāi)發(fā)商；
2.融資金額：一般在3-5億（具體根據開(kāi)發(fā)商實(shí)力及項目的實(shí)際情況確定）；
3.融資成本：年化13%左右，具體一事一議；
4.融資前提條件：融資項目上除開(kāi)發(fā)貸外無(wú)其他融資；
5.對融資項目剩余貨值要求：根據動(dòng)態(tài)監管的需求，融資項目在融資存續期間剩余項目貨值對存續融資款本金的覆蓋倍數不得低于1.3-1.5倍。需注意的是，設置該動(dòng)態(tài)監管指標的要求主要是為了確保項目貨值能足夠覆蓋開(kāi)發(fā)貸本息以及本次新增的融資本息，如果無(wú)法滿(mǎn)足這個(gè)現金流的管理要求，則這種開(kāi)發(fā)貸基礎上的增量融資在操作上本身會(huì )形成風(fēng)控上的重大漏洞。
6.基本交易架構
在交易安排方面，我們一般是通過(guò)有限合伙增資或受讓股權的方式取得目標公司70%以上的股權，融資款形式上為增資款或股權轉讓的對價(jià)款。
7.投后管理及風(fēng)控措施
因增量融資模式下，項目公司層面的土地/在建工程抵押以及項目公司股權的質(zhì)押等都無(wú)法實(shí)現，因此只能在投后管理方面完善風(fēng)控措施的短板。在具體操作上：
（1）與開(kāi)發(fā)商共管相關(guān)印章（包括但不限于公章、法人章、財務(wù)印鑒章等）、證照（包括但不限于機構代碼證、開(kāi)戶(hù)許可證等），其中網(wǎng)上銀行復核U-KEY由我們單獨管理。
（2）向項目公司委派一名董事，并修改公司章程，參與公司的經(jīng)營(yíng)決策，其中我們委派的董事對重大事項擁有一票否決權/全部同意方能通過(guò)；
（3）駐場(chǎng)管理：通過(guò)監管人員的派駐落實(shí)具體的印鑒和證照監管、賬戶(hù)資金監管、合同監管、工程進(jìn)度監管、成本監督等具體工作，并要求開(kāi)發(fā)商承諾任何時(shí)候我們都能正常行使管理權限或相應職權等等。
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