丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
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三道紅線(xiàn)之后，房企的資金壓力驟升。2020年，房企信用債違約數量就達到222只，約是2019年的4倍，重點(diǎn)房企債券違約涉及金額接近170億元，面臨巨大的挑戰。與此同時(shí)，年末房貸新規下，房地產(chǎn)債務(wù)問(wèn)題成為當前監管層高度關(guān)注的對象，“找錢(qián)難”和“融錢(qián)貴”成為房企眾生相，融資收緊趨于常態(tài)化。
2021年開(kāi)年，房企便密集進(jìn)行發(fā)債。據克而瑞研究中心不完全統計，截至1月13日，共有32家房企發(fā)行了債券，募集金額近千億元，同比大幅增長(cháng)，其中海外債迎來(lái)新一輪的發(fā)債高潮。
在房企融資形成供需雙向更加嚴格的監管后，房企融資環(huán)境持續收緊，在此情況下，房企密集發(fā)債背后，實(shí)際上房企在2021年將面臨歷史上最高到期潮，借舊還新的壓力下，在全球流動(dòng)性寬松時(shí)積極發(fā)債。未來(lái)企業(yè)融資主要以借新還舊為主，融資增速或將下降，企業(yè)將加大經(jīng)營(yíng)杠桿和合作杠桿的使用，以實(shí)現規模的穩定增長(cháng)。
32家房企密集發(fā)債近千億
新年伊始，房企迎來(lái)新一輪的發(fā)債潮。截至 2021年1月13日，共有32家房企發(fā)行債券，包括碧桂園、世茂、旭輝、新城、龍湖、龍光、藍光、建業(yè)等多家房企，募集金額合計約735.22億元，融資量較大，同比增長(cháng)25%。
從發(fā)行債券結構看，截至1月13日房企發(fā)債以境外為主導。境外發(fā)債86.52億美元（約561.23億元），境內發(fā)債175億元，境外發(fā)債占比明顯上漲，占總體發(fā)債量76%，同比增加10個(gè)百分點(diǎn)。
從融資利率來(lái)看，截至1月13日發(fā)債房企的綜合融資利率為5.36%，較2020年房企全年融資成本下降0.77個(gè)百分點(diǎn)。房企融資分化持續，龍頭房企的融資優(yōu)勢持續凸顯。融資成本方面，梯隊越靠前，則利率最低，TOP10房企利率3.78%最低，TOP100+房企則為11.42%，融資成本較高。
龍頭房企獲得更長(cháng)的發(fā)債年限和更低的發(fā)債利率，如碧桂園發(fā)行兩筆年限都在5年以上的境外債，其中5年期的5億美元境外債利率僅為2.70%，為所有發(fā)行債券的最低利率；世茂發(fā)行了10年期的8.72億美元境外債，利率為3.45%。而排名靠后的中小房企，融資利率最高則達到15%，且發(fā)債年限小于2年的房企基本為排名50后的房企。
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
2021年到期債券超七千億，為歷史最高
房企開(kāi)年密集發(fā)債背后有兩大主因，一方面由于近期美元貶值，且全球流動(dòng)性進(jìn)一步寬松，疊加年初機構額度寬松等多重因素下，房企發(fā)債意愿較強；很重要的一方面則在于房企2021年面臨歷史上最高的債券到期潮，在借新還舊的壓力下，密集發(fā)債。
據不完全統計，95家房企2021年到期債券7223.81億元，同比增長(cháng)22.45%，其中境內到期債券同比增長(cháng)5.77%到4188.89億元，境外到期債券同比增長(cháng)56.52%到3034.92億元。
圖：2018年以來(lái)房企債券到期情況（單位：億元）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
房企債券2021年迎來(lái)歷史的最高到期潮，主要在于房企自2015年后開(kāi)始密集發(fā)行公司債，而公司債的發(fā)債年限一般為3-5年，2021年房企迎來(lái)新一波的還債期。
另一方面，在2016年年底境內債發(fā)行受限后，房企發(fā)債轉向海外，2017年開(kāi)啟海外債潮“元年”，2-5年的發(fā)債年限是主力，所以房企近幾年境外的到期量均較大。
值得注意的是，而隨著(zhù)借新還舊的持續壓力，加上近幾年上市房企的增加，95家房企2018-2020年發(fā)債量上了新一臺階，發(fā)債規模均在7000億元以上，較2015年的發(fā)債潮增加了近3000億元的體量，未來(lái)的償債高峰將會(huì )持續。
圖：95家房企歷年發(fā)債情況
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
由于目前政策供需兩端限制房企融資，面對2021年的償債高峰，雖部分房企提前償還了共計約460億元的債券，但數額較小。具體企業(yè)而言，2021年到期債券最高為華夏幸福，需償還284.85億元，其次為萬(wàn)達集團，兩家企業(yè)均突破二百億元。整體來(lái)看，房企償債及經(jīng)營(yíng)壓力巨大，未來(lái)可能誕生更多的債券違約。
表：2021年房企債券到期TOP20
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC整理
實(shí)際上，新年伊始房企迎來(lái)新一輪的發(fā)債潮，成為近幾年開(kāi)年的慣例，預計持續到本月月底將會(huì )有更多的房企進(jìn)行發(fā)債。
不過(guò)與以往不同的是，2020年下旬以來(lái)，政策強調房地產(chǎn)行業(yè)去杠桿，并且執行了更為嚴格的監管措施，伴隨著(zhù)2021年房企的債券到期潮，房企的償債壓力更大。
在此情況下，除了發(fā)債之外，房企還應減少對融資的依賴(lài)，加大項目去化，同時(shí)持續性加強銷(xiāo)售回款，增加自有現金，后期應更加專(zhuān)注企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)管理，向經(jīng)營(yíng)管理要效益，在整體行業(yè)增速放緩的情況下實(shí)現有質(zhì)量的增長(cháng)。
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