作者：CRIC編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)

“三季度以來(lái)，重點(diǎn)城市迎來(lái)了第二輪集中供地的密集成交，截至目前除鄭州以外，其余21城均完成了二輪集中土拍。

受土拍規則變動(dòng)、住宅銷(xiāo)售轉冷、行業(yè)融資管控收緊等因素影響，土地成交熱度顯著(zhù)降溫。

作為首個(gè)完成三輪集中土拍的城市，無(wú)錫土地市場(chǎng)表現極具參考意義。

對比三輪集中土拍來(lái)看，無(wú)錫三輪土拍熱度依次遞減，尤其是第三輪土拍熱度降至冰點(diǎn)，整體溢價(jià)率降至0.01%，與首輪12%的溢價(jià)形成鮮明對比。

就溢價(jià)地塊比重來(lái)看，第三輪集中土拍成交的溢價(jià)地塊僅有3宗，比重僅有15%，底價(jià)成交成為三輪土拍主旋律。而無(wú)錫首輪集中土拍16幅地塊有15宗觸及最高限價(jià)，溢價(jià)比重超100%；二輪22宗地塊中仍有9宗搖號成交，溢價(jià)比重達到73%。

從流拍率來(lái)看，無(wú)錫表現出很強的韌性，三輪土拍表現均比較平穩。除二輪土拍中有1宗地塊因區位偏遠、無(wú)人競價(jià)而流拍致使流拍率為4%外，其余地塊全部成功出讓?zhuān)欢纵喓腿喭僚牧髋穆示鶠?。

表：無(wú)錫第三輪集中土拍與一、二輪成交情況對比

備注：僅統計含宅地塊

 數據來(lái)源：CRIC整理

與前兩輪土拍房企積極報名、高溢價(jià)成交的情形不同，三輪集中土拍僅有一家品牌房企報名參拍，參拍的大都是無(wú)錫本地城投公司，比重高達七成之多，并且多以政企合作的形式開(kāi)發(fā)。

土地成交價(jià)格明顯降低，無(wú)錫第三輪集中土拍依然延續“限地價(jià)+搖號”的競拍規則，由于底價(jià)成交地塊居多，低溢價(jià)之下三輪土拍成交的大部分地塊地價(jià)較前兩輪有明顯的下調，為房企預留了較為充足的利潤空間。

對比成交地塊周邊在售新房成交價(jià)格來(lái)看，11宗純宅地（定銷(xiāo)房不計入）平均地房比為0.62，低于前兩輪平均地房比0.71和0.66，盈利空間有所提升。

圖：無(wú)錫三輪土拍純宅地平均地房比變動(dòng)

房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)增速放緩，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)難言樂(lè )觀(guān)，房企銷(xiāo)售將持續承壓。未來(lái)房企的經(jīng)營(yíng)邏輯向“以銷(xiāo)定投”轉變，發(fā)展節奏由“快”轉向“穩”。

對比第一輪集中供地，30家重點(diǎn)監測房企整體拿地力度放緩。

在土地供應側調控持續深入、房企資金鏈壓力增加等多重因素的影響下，重點(diǎn)監測城市的土拍熱度較此前明顯降溫。加上目前信貸仍未放寬、房企現金流承壓，臨時(shí)撤牌和延期出讓?zhuān)瑖?、央企為競拍主力等現象也成為不少城市的“標配”。

受10月國慶假期及土拍規模等結構性影響，30家重點(diǎn)房企投資力度回落，投資規模為全年最低。CRIC監控數據顯示，30家典型房企新增土儲總建面為523萬(wàn)平方米，環(huán)比下降58%；新增土地成交價(jià)格684億元，環(huán)比下降40%，已降至全年最低。

從地價(jià)水平來(lái)看，受北京、上海和杭州等城市二輪集中土拍帶動(dòng)，30家重點(diǎn)房企新增土地平均樓板價(jià)13091元/平方米，與上月相比上升44%。

表：2021年10月30家監測企業(yè)新增土地統計表（單位：萬(wàn)平方米、億元、元/平方米）

備注：1、數據來(lái)源于CRIC監測，與企業(yè)公布存在差異。2、不包含港澳臺及海外地區。3、2020年數據已根據年報更新。

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

結合近期政策環(huán)境來(lái)看，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，土拍“降溫”在一定時(shí)間內還將延續。

另外，從無(wú)錫、南京、蘇州及深圳等城市發(fā)布的第三輪出讓地塊信息來(lái)看，三輪拍地門(mén)檻較二輪大多有所放松，如南京降低拍地企業(yè)資質(zhì)要求、蘇州降低保證金繳納門(mén)檻、深圳降低競自持（公共住房）上限、無(wú)錫出讓地塊中引入產(chǎn)業(yè)等要求也較上一輪有所減少等。

因此，為了應對土地市場(chǎng)的降溫，將會(huì )有更多重點(diǎn)城市會(huì )進(jìn)一步完善優(yōu)化土拍規則。接下來(lái)重點(diǎn)城市將迎來(lái)第三批土地密集入市，部分供地計劃完成率不高的北京、鄭州、寧波、廈門(mén)、濟南等城市要進(jìn)一步加大宅地供應量，尤其是濟南、合肥這樣大概率面臨高流拍率的這類(lèi)城市，第三輪集中土拍供地量將有顯著(zhù)的增加。

在寬供應、低門(mén)檻的前提下，企業(yè)拿地積極性將會(huì )有所提升，第三輪集中土拍高撤牌流拍率的現象預計會(huì )有所改善。但由于房企資金鏈緊張，參與競拍的房企數量將進(jìn)一步減少，部分城市最終成交價(jià)將會(huì )明顯降低。

整體來(lái)看，土地市場(chǎng)的高溢價(jià)時(shí)代將一去不返，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，低溢價(jià)拿地將成為熱點(diǎn)城市集中土拍常態(tài)。第三輪集中供地中，資金實(shí)力較強的房企依然有望迎來(lái)更多值得關(guān)注的拿地機會(huì )。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 三輪土拍“爆冷”開(kāi)拍，典型房企10月投資規模創(chuàng )全年最低