丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
受疫情和三條紅線(xiàn)影響，今年的土地市場(chǎng)跌宕起伏。年初土地成交跌至低谷，隨著(zhù)二季度以來(lái)各地為穩經(jīng)濟、穩財政，大部分城市加大了優(yōu)質(zhì)土地供應力度，土地供應總量穩中有升，三季度末再次降溫。
臨近年末，2020年全年土地市場(chǎng)供求已接近尾聲。截至12月22日數據顯示，今年土地供應量與去年基本持平，成交規模已超過(guò)去年全年，同時(shí)已有16個(gè)城市土地出讓金超過(guò)千億元，整體市場(chǎng)熱度較2019年有所上漲。隨著(zhù)中央經(jīng)濟工作會(huì )議召開(kāi)，未來(lái)土地供應結構或將發(fā)生較大變化，“三穩”目標之下土地成交規模還將延續高位，緊融資下地價(jià)有望繼續維穩。
值得一提的是，目前多個(gè)城市出現土地市場(chǎng)火爆的情況，意味著(zhù)短期內房企普遍看好該城市市場(chǎng)發(fā)展，但此類(lèi)城市也存在地價(jià)過(guò)高而導致房?jì)r(jià)被推高的風(fēng)險；短期內發(fā)展前景不被看好的城市，土地成交則相對較差，市場(chǎng)壓力也會(huì )比較大。實(shí)際上，投資力度大小也代表開(kāi)發(fā)商對該城市樓市的專(zhuān)業(yè)判斷，反過(guò)來(lái)是可以供購房者參考的一項指標。
全年土地成交規模將超2019年
2020年三季度，受各城市供地節奏影響，土地市場(chǎng)成交量較二季度明顯下滑，疊加“房住不炒”和“三條紅線(xiàn)”政策影響，土地成交市場(chǎng)有所降溫，但全年仍然保持了一定程度的上漲，土地供應端則保持與去年持平，CRIC監測數據顯示，截至12月22日，全國300城土地掛牌量約16.0萬(wàn)公頃，建筑面積約35.3億平方米。
從成交情況來(lái)看，CRIC數據顯示，全國300城土地成交面積約12.1萬(wàn)公頃，與去年同期相比上漲了5%；成交建筑面積約26.4億平方米，與去年同期相比增加了4%。從11月土地供應情況來(lái)判斷，預計2020年全年土地市場(chǎng)總量將超越2019年的水平，全年成交規模同比增幅較4%還將進(jìn)一步擴大。
圖：2019和2020年全國300城
土地供求情況對比（億平方米）
注：2019和2020年統計時(shí)間周期均為1月1日-12月22日，下同。
數據來(lái)源：CRIC整理
土地供應分化，廣深供應“超標”
各個(gè)城市供地完成情況基本一致，基本呈現中西部城市“超標”、而樓市下行城市供地不足的分化格局。
具體城市來(lái)看，太原、武漢、蘭州等中西部城市土地掛牌量與供地計劃量比值（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“掛牌完成度”）均超140%，供應規模明顯“超標”。其中太原最為典型，宅地掛牌量已達到684公頃，而全市2020年宅地計劃供應量?jì)H304公頃，掛牌完成度高達225%。究其原因，今年太原市舊改持續發(fā)力，僅小店區就有257公頃宅地掛牌，同比2019年上漲了160%。同樣，為了激發(fā)經(jīng)濟活力的武漢也加大了土地供應，掛牌完成度高達161%。
一線(xiàn)城市中深圳、廣州掛牌完成度分別為152%和133%，供應端持續發(fā)力。究其原因，兩城受到國家政策的影響。
2020年深圳特區建設40周年之際，中央支持深圳建設“先行示范區”，其建設用地審批進(jìn)一步擴權，土地供應節奏明顯加快，供地量有了明顯增加。
在粵港澳大灣區規劃落地利好之下，廣州土地市場(chǎng)熱度較高，尤其是南沙區更是成為房企競相追逐的熱土，多宗地達到最高限價(jià)、進(jìn)入搖號環(huán)節，地價(jià)也屢破紀錄、價(jià)格接近“2萬(wàn)+”。11月30日，佳兆業(yè)又以最高限制地價(jià)20.18億元及配建12150平方米拿下南沙灣一宗地塊，折合樓面價(jià)22700元/平方米，再次刷新南沙地價(jià)最高紀錄。
圖：從土地供應和成交兩個(gè)角度看
典型一二線(xiàn)城市供地計劃完成度
注：受土地掛牌時(shí)間影響，2020年掛牌地塊尚未全部成交
數據來(lái)源：CRIC整理
濟南、鄭州等樓市下行壓力非常大，在此影響下城市土地掛牌完成度相對較低，均在70%以下。國家統計局公布的《2020年11月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數》數據顯示，兩城11月商品住宅價(jià)格同環(huán)比均呈下降趨勢，尤其是濟南，11月房?jì)r(jià)同比去年同期下降了1.7%。
寧波、合肥、南京、大連等城市掛牌完成情況也欠佳，均在90%以下。主要是由于控制市場(chǎng)熱度，典型如寧波，因二、三季度商品房、土地市場(chǎng)異常高熱，屢遭調控、約談，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入政策敏感期，四季度土地掛牌量明顯縮減，截止12月22日，寧波四季度宅地掛牌量不足百萬(wàn)方，不及二、三季度的三成，因此市場(chǎng)熱度較高的寧波今年宅地掛牌完成度和成交完成度反而處于較低水平。
圖：2020年寧波涉宅土地
成交量?jì)r(jià)月度變化情況
注：12月數據截止12月22日。
數據來(lái)源：CRIC整理
土地熱度有所上漲，部分城市成流拍“重災區”
從反映土地市場(chǎng)熱度的供求比指標來(lái)看，2020年全國300城土地供求比為1.34，較2019年下降了0.05，2020年的土地流拍情況整體好于2019年。這一數據與CRIC監測的重點(diǎn)城市的流拍率有一致的表現，2020年土地流拍率為10.7%，較2019年下降了近3個(gè)百分點(diǎn)?？偟膩?lái)看，土地市場(chǎng)熱度較2019年有所上漲。
分城市來(lái)看，24個(gè)重點(diǎn)一二線(xiàn)城市中供求比超1.3的城市達到了三成，其中太原、濟南、合肥等城市表現尤為突出，供求比均超1.35，土地流拍占比相對較高。CRIC監測的重點(diǎn)城市流拍數據（按幅數）顯示，三城均是流拍率TOP10城市，流拍率都超過(guò)了12%，均是流拍的“重災區”。即便是成交地塊，溢價(jià)率水平也相對較低，以今年商品房市場(chǎng)表現欠佳的濟南為例，涉宅土地溢價(jià)率僅有4%，多宗土地為底價(jià)成交，土地市場(chǎng)非常蕭條。
涉宅地塊供求面積比
相比之下，杭州、寧波、南昌等供求比較均衡（供求比均在1.1及以下）的城市，流拍率則處于相對較低水平，溢價(jià)率也處于相對高位。典型如杭州，2020年涉宅土地流拍率（按幅數）僅有2%，而溢價(jià)率卻高達21%，土地市場(chǎng)熱度明顯高于供求比較高的城市。
數據來(lái)源：CRIC整理
各城市土地供地節奏整體呈現“因城施策”的格局，政策利好的深圳、廣州土地供應明顯增加，舊改需求較大的太原、蘭州等城市供應也顯著(zhù)上漲；商品房庫存壓力較大的濟南、鄭州等城市則明顯減少了土地供應，實(shí)際成交宅地僅占全年宅地供地計劃的一半。
中央經(jīng)濟工作會(huì )議定調，明年宏觀(guān)政策要保持連續性、穩定性、可持續性，繼續堅持“房住不炒”的政策主基調。在“三穩”預期的調控大背景下，土地供應仍將保持適度充裕，預計2021年土地成交規模還將延續高位。
值得注意的是，今年中央經(jīng)濟會(huì )議把“解決好大城市住房突出問(wèn)題”列為明年要抓住的八大重點(diǎn)任務(wù)之一。對一二線(xiàn)這些大城市而言，明年土地供應在遵循“因城施策”、合理充裕的前提之下，土地供應將向租賃租房建設傾斜，尤其是人口規模較大、房?jì)r(jià)較高、住房矛盾比較突出的京、滬、深三個(gè)一線(xiàn)城市，保障房供應比重將會(huì )顯著(zhù)增加。
從企業(yè)的角度來(lái)看，“三條紅線(xiàn)”壓頂，房企融資環(huán)境將長(cháng)期趨緊，在“錢(qián)緊”背景下，房企拿地將會(huì )更加審慎，加之明年土地供應仍將延續高位，土地熱度難再上漲，地價(jià)維穩也是大概率事件。
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