丁祖昱評樓市 作者：編輯部
4月11日，蘇州試探性為樓市松綁，限售及限購政策均有松動(dòng)。
先來(lái)看政策內容：
二手房限售5年調整為3年，新房限售年限不變；
非本地戶(hù)籍在蘇州買(mǎi)房，社保（個(gè)稅）累計滿(mǎn)2年即可，不再需要3年內連續繳滿(mǎn)2年；
外地人賣(mài)房后2年內無(wú)需社?；蚨悊慰芍苯淤彿?。
三條政策均于4月11日正式實(shí)施。
雖然細則尚未出臺，但蘇州樓市松綁的消息一時(shí)間成為業(yè)內熱議的話(huà)題。
截至目前，至少有9個(gè)城市放開(kāi)“四限”，行業(yè)下行周期之下，全國城市更像是一盤(pán)棋，即便是GDP超2萬(wàn)億的蘇州也不例外。
2022年以來(lái)，無(wú)論是中央還是地方頻出的政策，穩地產(chǎn)的信號明顯，但成交層面并未出現明顯拐點(diǎn)，如何有效激發(fā)市場(chǎng)熱度？成為后續跟進(jìn)城市思考的問(wèn)題。
01 為什么是蘇州？
先來(lái)看蘇州的基本面。
2021年，蘇州GDP突破2.2萬(wàn)億，位居全國第六，同比增長(cháng)8.7%，增速比全國平均值高出0.6個(gè)百分點(diǎn)。
2021年年末，蘇州全市常住人口1284.78萬(wàn)人，比上年末增長(cháng)0.8%，常住人口城鎮化率81.93%。
除此之外，蘇州也有著(zhù)強大的工業(yè)支撐，2021年蘇州規上工業(yè)總產(chǎn)值首次突破4萬(wàn)億，僅次于排在首位的深圳。
實(shí)際上，蘇州樓市正面臨著(zhù)不小的壓力。
CRIC數據顯示，蘇州新建商品住宅成交面積已連續7個(gè)月同比下滑，房?jì)r(jià)連續8個(gè)月同比下降，二手房成交套數更是連續10個(gè)月下滑。
具體來(lái)看，2022年3月蘇州新建商品住宅成交面積為53.5萬(wàn)平方米，同比下降41.3%，2月成交面積更是下跌44.9%，僅為30.3萬(wàn)平方米。
圖：2019年1月至2022年3月蘇州新建商品住宅供求量?jì)r(jià)（單位：平方米、元/平方米）
重點(diǎn)來(lái)看二手房。
CRIC數據顯示，蘇州市區二手房一季度總成交9853套，同比下降44.5%，這也是自2015年一季度以來(lái)，成交套數首次低于萬(wàn)元以下。
從月度數據來(lái)看，2022年1月共成交4614套，2月成交1698套，3月僅成交3541套，其中2月成交套數同比下降超六成。
2021年1月以來(lái)蘇州二手房成交套數及同比漲幅
此外，蘇州新房和二手房市場(chǎng)均面臨著(zhù)較大的庫存增長(cháng)壓力。CRIC數據顯示，截至2022年3月末，蘇州新房庫存共80680套，去化周期達到13.8個(gè)月，創(chuàng )下2021年1月以來(lái)新高；二手房庫存方面，通過(guò)查閱中介平臺數據，蘇州市區二手房庫存量超6萬(wàn)套。
02 政策核心在于修復市場(chǎng)信心
無(wú)論是新房市場(chǎng)，還是二手房成交數據，自去年四季度以來(lái)，蘇州都處在持續低迷的態(tài)勢下。
今年3月，蘇州部分銀行首套住房貸款利率降至4.6%，與LPR利率持平，實(shí)際也透露出市場(chǎng)的壓力。
此次放松二手房的限售，加上金融信貸政策的寬松，對于修復市場(chǎng)信心，釋放出積極的市場(chǎng)信號。此外，限購門(mén)檻放寬，降低外地人買(mǎi)房的門(mén)檻，對于增加蘇州外來(lái)客戶(hù)購房需求有一定的促進(jìn)作用。
放眼全國，恢復市場(chǎng)信心，是如今各大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的當務(wù)之急。
2022年以來(lái)，中央密集表態(tài)穩地產(chǎn)，鄭州、福州等放松“四限”調控，昆明、惠州等財稅刺激托市，目前已有至少60個(gè)城市出臺相關(guān)放松政策。
不過(guò)，穩地產(chǎn)政策效果并不明顯，房地產(chǎn)下行趨勢仍在延續。
CRIC數據顯示，3月，100個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積2584萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)33%，但同比跌幅擴至51%。
原因在于，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨市場(chǎng)透支、需求透支以及信心透支三大問(wèn)題，現有穩地產(chǎn)政策力度尚未觸及到市場(chǎng)需求及購買(mǎi)皆透支、市場(chǎng)信心缺失這些根本問(wèn)題，實(shí)難扭轉市場(chǎng)持續下行的趨勢。
圖：100個(gè)不同能級城市成交數據月度變化情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC
03 改善需求釋放或將拉動(dòng)樓市回穩
蘇州此次關(guān)于“外地人賣(mài)房后2年內無(wú)需社?；蚨悊慰芍苯淤彿俊钡膬热?，對促進(jìn)改善需求釋放有較為積極的信號。
實(shí)際上，當前各大城市大量改善性需求被壓制，主要原因在于限貸政策影響。
以蘇州為例，目前未還清首套房貸款的二套房首付比例普遍在8成左右，這在全國都處于高位，如果能在限貸方面接力放松，下調二套首付比例，對于二手房和新房的成交促進(jìn)作用將更為明顯。
2021年，改善性需求相對堅挺，據CRIC重點(diǎn)監測的 194個(gè)樣本城市成交結構數據顯示，三房成交套數占比高達54.5%，四房成交占比穩步提升至20.7%。
但受限貸政策影響，不少城市二套房首付比例都在50%以上，部分城市更是達到70%乃至80%，很大程度上提升了改善性客群首付款支出壓力，大量改善性需求被壓制。
圖：2015-2021年194個(gè)樣本城市分戶(hù)型成交套數占比
數據來(lái)源：CRIC
在市場(chǎng)需求層面，對改善型需求予以適當刺激，比如下調二套房首付比例、調降二套房貸利率、縮短按揭放款周期等，或將有效激活相對充裕的改善性購房消費，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩將是大概率事件。
長(cháng)三角一直以來(lái)都是樓市“晴雨表”，而蘇州此次放松限購和限售，或成為熱點(diǎn)城市樓市政策風(fēng)向標，未來(lái)下行壓力較大的二線(xiàn)城市或將效仿蘇州局部放松，乃至取消“四限”，壓力城市更將在需求端予以刺激。隨著(zhù)相對充裕的改善性需求持續釋放，各線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望輪動(dòng)回穩，市場(chǎng)熱度將由一線(xiàn)城市到二線(xiàn)城市最后三四線(xiàn)城市梯次傳導。
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