作者：不良哥

來(lái)源：不良資產(chǎn)投資觀(guān)察(ID：biyuefinance)

2020年，印象中在熱鬧的春晚節目后，只隔了一夜，萬(wàn)物仿佛被封印了一般，人們跟經(jīng)濟也被封印了腳步。疫情下房企承壓，看數據，一、二月30個(gè)大中城市商品房累計成交面積僅為1259萬(wàn)平方米，下挫近40%，房企門(mén)可羅雀。

3月27日融創(chuàng )交出了一份漂亮的2019年財報：營(yíng)業(yè)收入1693.2億元，同比增長(cháng)35.7%；毛利414.1億元，同比增長(cháng)33.0%；凈利潤260.3億元，同比增長(cháng)57.1%；凈資產(chǎn)回報率水平達到37%，較2018年提升4個(gè)百分點(diǎn)，成為龍頭企業(yè)中最具成長(cháng)性的企業(yè)。

在融創(chuàng )中國業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，孫宏斌說(shuō)：“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購的機會(huì )遠遠超過(guò)以往任何一年?！币咔楦羌哟罅藘?yōu)質(zhì)資源向著(zhù)頭部聚攏的速度。近期國泰君安通過(guò)貨幣資金/（剛性費用+短期有息負債）對房企做了一次相當殘酷壓力測試——假設房企銷(xiāo)售停滯，看看還能活多久。結果顯示，有7.7%的樣本企業(yè)一個(gè)季度以?xún)鹊归]，而有20.2%的房企支撐時(shí)長(cháng)在半年以?xún)取?/p>

按照最壞的打算，不考慮銷(xiāo)售、不考慮外部融資，融創(chuàng )的償債能力也足夠支撐一年多。

但越來(lái)越多的中小房企因其無(wú)法解決資金困境，被推到死亡的邊緣，難逃變賣(mài)資產(chǎn)的命運。2020年，將注定是房地產(chǎn)行業(yè)收并購更加頻繁的“洗牌年”。

被譽(yù)為地產(chǎn)“并購之王”的融創(chuàng )，一句“拿對地方、拿對時(shí)間”事實(shí)上正是融創(chuàng )的看家本領(lǐng)，也讓融創(chuàng )有資格成為業(yè)內首家依靠并購擴張的房地產(chǎn)公司。 

從2012年融創(chuàng )開(kāi)始嘗試并購，一步步成功進(jìn)駐了上海等一線(xiàn)市場(chǎng)，也夯實(shí)了江浙蘇州一帶的土地基礎。在其他房企圈地擴張之際，融創(chuàng )選擇把有限的資源高效配置在關(guān)鍵城市，在規模尚弱的時(shí)候得以在區域性市場(chǎng)站穩腳跟。

這支磨練出的收并購精兵在2015年后發(fā)揮效應，三年內融創(chuàng )把握住了城市輪動(dòng)機會(huì )，增大拿地強度，迅速完成了全國核心城市布局。

用約50%的投資預算拿到了約70%的土地儲備，融創(chuàng )成為了當之無(wú)愧的“并購王”。

如果仔細看融創(chuàng )收購的案子，均是以較少投入撬動(dòng)大資產(chǎn)包的穩賺項目。以去年收購云南城投的環(huán)融資產(chǎn)包為例，貨值超過(guò)6200億元的優(yōu)質(zhì)土儲，約90%的土儲位于成渝城市群及武漢、長(cháng)沙、昆明等二線(xiàn)城市；其中確權土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米。融創(chuàng )2019年共斬獲了貨值約1.34萬(wàn)億元這樣的高質(zhì)量土儲。

如果不是對一二線(xiàn)城市的信心，融創(chuàng )也不敢以這樣的節奏掃貨，這對企業(yè)來(lái)說(shuō)就像是走鋼絲，需要的是精準的市場(chǎng)判斷和周期把控能力。結果證明，融創(chuàng )不僅走對了，還走出了其他大型房企沒(méi)有的韌性和活力。

“融創(chuàng )有三個(gè)優(yōu)勢，土儲優(yōu)勢，產(chǎn)品服務(wù)優(yōu)勢，管理優(yōu)勢。這是別人比較難學(xué)的，也學(xué)不到的?！比趧?chuàng )中國董事長(cháng)孫宏斌說(shuō)。

2019年融創(chuàng )年報顯示：比較“重”的文旅板塊發(fā)展迅速，但在營(yíng)收貢獻上仍處于“萌芽”狀態(tài)。融創(chuàng )文旅2019全年收入達28.5億元，同比增長(cháng)約41%，但集團大部分收入來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售，融創(chuàng )文旅收入目前占比僅1.7%。在融創(chuàng )內部，文旅板塊依然被視為融創(chuàng )未來(lái)發(fā)展的第二曲線(xiàn)，在孫宏斌看來(lái)，文旅行業(yè)潛力與地產(chǎn)在同一個(gè)級別上。

值得關(guān)注的是，最近三四年，融創(chuàng )中國通過(guò)并購斬獲了大量的優(yōu)質(zhì)資源，而且很多時(shí)候一出手就是大手筆，例如融創(chuàng )對萬(wàn)達文旅城資產(chǎn)包的收購、對泛海地產(chǎn)項目的收購。最近一次公開(kāi)大額收購發(fā)生在去年底，融創(chuàng )對環(huán)球世紀及時(shí)代環(huán)球（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：環(huán)球）的股權收購，雙方一小時(shí)談妥150億元交易，孫宏斌再獲與萬(wàn)達文旅城等量資產(chǎn)包。

在收購的整個(gè)環(huán)球資產(chǎn)包中，除了當時(shí)簽約時(shí)已簽合同的2390萬(wàn)平米可售面積之外，還有約4000萬(wàn)平米的協(xié)議，整體加起來(lái)共有6304萬(wàn)平米儲備，與萬(wàn)達資產(chǎn)包大致相當。不過(guò)，其中融創(chuàng )自持部分僅占5%，大大低于萬(wàn)達資產(chǎn)包。

隨著(zhù)對環(huán)球公司控股權的并購完成，融創(chuàng )中國旗下業(yè)務(wù)又增加了會(huì )展板塊，加上此前宣布的大健康板塊，融創(chuàng )實(shí)現了地產(chǎn)、文旅、文化、物業(yè)服務(wù)、大健康和會(huì )展六大板塊多元發(fā)展。融創(chuàng )的布局邏輯是，圍繞消費升級和美好生活。孫宏斌是這樣理解的，“這幾個(gè)板塊都是（規模）十萬(wàn)億級別的，其他的我們不會(huì )考慮?！?/p>

2019年底的一次采訪(fǎng)中，《中國企業(yè)家》問(wèn)孫宏斌，在“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的同時(shí)，是否需要有所克制？孫宏斌答，他并不覺(jué)得融創(chuàng )買(mǎi)的項目多，過(guò)去三年融創(chuàng )的銷(xiāo)售收入超過(guò)1.3萬(wàn)億，但并購也就花了1000多億，“我們這么大規模，不可能一點(diǎn)不買(mǎi)，不買(mǎi)我們吃啥？”

今年的業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上，孫宏斌告訴投資者，融創(chuàng )今年要做三件事：調融資結構、降融資成本；處置一些持有資產(chǎn)；拿地要拿對地方、拿對時(shí)間。

一個(gè)明顯信號是，一向出手闊綽、熱衷“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的孫宏斌冷靜下來(lái)了。當下，融創(chuàng )不光要考慮如何“賣(mài)出”資產(chǎn)，“買(mǎi)入”節奏似乎也有收斂。一年多來(lái)，孫宏斌自述其在收并購上經(jīng)歷了一波“斷舍離”。

2019年，孫宏斌曾去看過(guò)很多項目，發(fā)現好的標的并不多。今年疫情期間，他又調研了幾個(gè)項目，由于算不過(guò)來(lái)賬，最后也都放棄了。在他的評估中，如果標的陷入流動(dòng)性困難，但是在手項目地價(jià)貴、布局下沉至三四線(xiàn)、或者持有比例太重，算下來(lái)都會(huì )虧錢(qián)。

“前幾年發(fā)展太快了，今年我們要沉一沉?！币晃蝗趧?chuàng )區域高管如此理解公司近期的變化。據其透露，融創(chuàng )的“沉”對內表現在降負債，對外表現在放緩擴張，目標是提高利潤水平。 

在孫宏斌的表述中，“調結構降成本”是融創(chuàng )應對今年市場(chǎng)的第一策略。目前融資成本偏高，他希望保持融資總量，融資成本能夠降低1-2個(gè)點(diǎn)?！耙驗榻Y構問(wèn)題，信托占比高，希望未來(lái)可以多發(fā)債、從銀行貸款?！?數據顯示，最近五年，融創(chuàng )的融資成本介于6%-8%之間。

融創(chuàng )降負債的第二個(gè)策略是，處理部分持有資產(chǎn)。2019年度財報顯示，融創(chuàng )文旅部分的資產(chǎn)總額1001億元，負債總額224.7億元。孫宏斌表示，位于一二線(xiàn)的酒店和商業(yè)不會(huì )很難處置，但這些資產(chǎn)的交易對象不是投資基金?！皩τ谝恍┙灰讓ο蠖?，由于重置成本難以覆蓋，我們可以成本價(jià)賣(mài)給它?！?/p>

在今年的投資者業(yè)績(jì)會(huì )上，孫宏斌明確表達了要謹慎拿地的態(tài)度，這也是第三個(gè)策略。在他看來(lái)，企業(yè)在一、二線(xiàn)城市的風(fēng)險在于買(mǎi)貴地，三、四線(xiàn)城市的風(fēng)險在于波動(dòng)大。目前土地市場(chǎng)價(jià)格偏高，但各城市供地壓力較大，疫情后土地供給放量后，可能會(huì )是更好的拿地時(shí)點(diǎn)。 

超過(guò)六成的土地儲備，是融創(chuàng )通過(guò)收并購獲得的。融創(chuàng )內部也把2020年定義為“洗牌年”，很多公司流動(dòng)性壓力很大，并購機會(huì )將會(huì )大量增加，但孫宏斌也強調，并購動(dòng)作會(huì )非常謹慎，“不賺錢(qián)的活不干?！?/p>

截至3月27日，融創(chuàng )在手確權的土儲貨值3.07萬(wàn)億元，其中超過(guò)82%的土儲位于一二線(xiàn)城市，平均土地成本4306元/平方米。孫宏斌說(shuō)，2020年上半年，融創(chuàng )集團預計可售貨值超3400億元，這些貨值也將為融創(chuàng )貢獻大量經(jīng)營(yíng)現金流?！拔覀兊耐恋貎浯媪看?，而且質(zhì)量高，所以不需要在今年二、三、四月份搶地?！?/p>

同時(shí)，去年年底，融創(chuàng )與越秀金控旗下的廣州資產(chǎn)管理有限公司舉行戰略合作簽約儀式，共同推進(jìn)不良資產(chǎn)收購、企業(yè)并購重組、不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等業(yè)務(wù)。也就是廣州資產(chǎn)在前端低價(jià)買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)，融創(chuàng )在后端收收收！與地方AMC進(jìn)行深度合作，也能讓融創(chuàng )在收購成本上降得更低。

雖然不少地產(chǎn)公司也從AMC手中購買(mǎi)不良資產(chǎn)，但局限于自身開(kāi)發(fā)能力和資金實(shí)力，一般也就是小打小鬧。

此次融創(chuàng )華南正式和廣州資產(chǎn)管理公司深度戰略合作，在地產(chǎn)圈和不良圈恐怕都是首次。減少了信息不對稱(chēng)，融創(chuàng )拿項目的價(jià)格優(yōu)勢不言而喻。

廣州融創(chuàng )文旅城正是融創(chuàng )“世紀并購”中13個(gè)文旅項目其中之一。融創(chuàng )廣州文旅城的雪世界著(zhù)實(shí)讓南方人大開(kāi)眼界，成為其最大賣(mài)點(diǎn)之一，占地面積7.5萬(wàn)平方米，是世界超大室內滑雪場(chǎng)，場(chǎng)內造雪面積超4萬(wàn)平方米，平均厚度50厘米。擁有世界少有的66米落差、最大坡度21度的立體交叉雪道，還有相當于從22層樓飛馳而下的世界超長(cháng)的初級雪道，長(cháng)達460米。在融創(chuàng )廣州文旅城開(kāi)業(yè)當天，人流量達到30萬(wàn)人次。

當初436億收購萬(wàn)達旗下13個(gè)文旅項目等資產(chǎn)包時(shí)，被業(yè)內稱(chēng)之為“蛇吞象”。但是短短幾年，這13個(gè)文旅項目陸續開(kāi)業(yè)，均稱(chēng)為當地旅游地標，并為其商品房項目輸送了大量的客戶(hù)。用孫宏斌的話(huà)說(shuō)，當初花436了億，現在賣(mài)出了1600多億。

這些項目可以對融創(chuàng )的并購以及開(kāi)發(fā)能力窺見(jiàn)一斑，也許2020年對其他地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)是失血年，但對于融創(chuàng )以及資產(chǎn)處理行業(yè)來(lái)說(shuō)，將會(huì )是一場(chǎng)“雙十一”打折買(mǎi)貨盛宴！

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“不良資產(chǎn)投資觀(guān)察”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 融創(chuàng )孫宏斌：今年是地產(chǎn)洗牌年，并購的機會(huì )遠遠超過(guò)以往任何一年！