丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
自2月底以來(lái)，22個(gè)重點(diǎn)城市集中供地新政引發(fā)業(yè)內關(guān)注，到目前為止，“集中供地”新政出臺已有一個(gè)多月的時(shí)間，各地都在積極執行，長(cháng)春更是于2021年3月15日掛牌首批51宗集中出讓地塊，成為新政的首個(gè)正式執行者。
與此同時(shí)，受重點(diǎn)城市供應相對減少影響，部分非“集中供地”熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市土地供應節奏也略有加快，優(yōu)質(zhì)地塊也出現了明顯提升，如紹興，接連掛出柯橋、越城多宗優(yōu)質(zhì)宅地。
從成交情況來(lái)看，在“集中供地”新政出臺后，受重點(diǎn)城市暫緩土地供應影響，非重點(diǎn)城市成交占比顯著(zhù)提升，升至72%，較新政出臺前提升了約20個(gè)百分點(diǎn)，不僅如此，溢價(jià)率也出現了大幅增長(cháng)，升至20.8%。
京、廣首次集中掛牌量較2020年已過(guò)半
自2021年2月23日天津率先發(fā)布“集中供地”新政后，多個(gè)城市緊跟著(zhù)分別發(fā)布了2021年住宅用地集中供應出讓的相關(guān)文件，隨后傳出共22個(gè)重點(diǎn)城市推行土地集中出讓制度，涵蓋4個(gè)一線(xiàn)城市和18個(gè)熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、廈門(mén)、合肥、濟南、武漢、成都、福州、鄭州、無(wú)錫、蘇州、沈陽(yáng)、長(cháng)春、寧波、青島、長(cháng)沙。
截至目前，長(cháng)春、廣州、無(wú)錫、天津、北京5城已經(jīng)明確掛出首批集中出讓地塊的正式出讓公告，上海、杭州、南京等發(fā)布了預公告。
從首批已經(jīng)集中供地的5個(gè)城市來(lái)看，除無(wú)錫外，其余四城供應均十分“給力”，占2020年全年宅地供應面積的比重均超35%，尤其是北京和廣州，分別為56%和55%，較2020年已過(guò)半，其次是天津，比重也達45%?？傮w供地節奏快于往年同期平均值。
表：重點(diǎn)城市首批集中供地規模與2020年供地規模比較（萬(wàn)平方米）
注：截止3月31日，長(cháng)春、廣州、無(wú)錫、天津和北京5個(gè)城市正式發(fā)布首批集中出讓公告，上海、杭州、南京等僅發(fā)布預公告的城市未在統計之列。
數據來(lái)源：CRIC
從結構來(lái)上來(lái)看，北京優(yōu)質(zhì)地塊供應占比較高，海淀和朝陽(yáng)供地供給12宗，占北京此次集中供地幅數的四成，其中朝陽(yáng)更是重中之重，宅地供應建面占到總額的四分之一。北京此次集中掛牌的土地位于核心區的比重略高于2020年，供地質(zhì)量有明顯提升，北京或將成為4月土拍熱度較高重點(diǎn)城市。
相比之下，廣州的供地質(zhì)量相對欠佳，核心區僅有荔灣一宗地，天河、海珠更是不涉及；與此同時(shí)，增城、從化、南沙等遠郊供應比重較2020年顯著(zhù)提升，高達56%。從出讓底價(jià)上來(lái)看，廣州48宗出讓宅地中最高出讓底價(jià)樓板價(jià)僅2.7萬(wàn)元/平方米。
天津首次掛牌宅地58宗，其中市區6宗、環(huán)城29宗、遠郊15宗和濱海新區8宗，各區“雨露均沾”，與2020年區域供應結構也大致相仿。
表：首批集中供地城市供地結構
數據來(lái)源：CRIC
重點(diǎn)城市多宗高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊“回爐”
CRIC監測數據顯示，3月掛牌的涉宅地塊中，起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的高單價(jià)土地幅數共有85宗，其中集中供地的重點(diǎn)城市有62宗，分布在北京、廣州和無(wú)錫三個(gè)城市，均是首批集中供應土地已經(jīng)掛牌的城市。
圖：2021年3月各城市掛牌的優(yōu)質(zhì)地塊數量(按幅數)
其中，北京起拍單價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊有16宗之多，分別位于海淀、朝陽(yáng)、昌平、大興、豐臺和石景山區，其中一度因“競地價(jià)、競政府持有商品住宅產(chǎn)權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌出讓方式引發(fā)社會(huì )熱議，并被中止出讓的兩宗海淀區樹(shù)村地塊也在首次集中掛牌之列。
根據出讓公告，樹(shù)村12號地塊起始價(jià)55.9億元，折合樓面價(jià)約67220元/平方米；樹(shù)村13號地塊起始價(jià)62.1億元，折合樓面價(jià)約67229元/平方米，與上次掛牌價(jià)格一致，競拍規則也與上次保持一致，采取“限價(jià)+現場(chǎng)競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額”競拍規則。
除海淀樹(shù)村地塊以外，同樣被中止出讓的金盞鄉小店村3005-02、3005-08兩個(gè)地塊也重新掛牌，折合樓面價(jià)5.1萬(wàn)元/平方米，與上次掛牌保持一致，競拍規則方面，上次掛牌為不限價(jià)地塊，本次掛牌出讓規則調整為“限價(jià)+競政策持有份額”，與海淀樹(shù)村地塊掛牌出讓方式一致，限地價(jià)是為了防止土拍價(jià)格過(guò)高而刺激市場(chǎng)。
相比之下，廣州首次集中掛牌的宅地質(zhì)量相對欠佳，起拍價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上的地塊僅有3宗，均位于白云區，其中起拍價(jià)最高的永泰客運站地塊，起拍價(jià)為33.39億元，起拍單價(jià)為27191元/平方米，該地塊最高限價(jià)48.43億元，當報價(jià)達到最高限制地價(jià)后，競買(mǎi)方式轉為競配公租房，如果兩個(gè)或兩個(gè)以上競買(mǎi)人報出競配建政府性房源建筑面積45000平方米后，改為搖號確定競得人，由于廣州此次掛牌土地整體質(zhì)量相對欠佳，因此其土拍熱度大概率不及北京。
無(wú)錫于3月29日掛牌首批集中出讓宅地，涉及16宗之多，且這16宗土地均設置了最高限價(jià)，其中超過(guò)1萬(wàn)元/平方米的地塊有8宗，最值得關(guān)注的當屬經(jīng)開(kāi)區的三宗宅地，其中經(jīng)開(kāi)區具區路與貢湖大道交叉口西北側地塊最高起始樓面價(jià)17713元/平方米，最高限制樓面價(jià)19500元/平方米，當地塊網(wǎng)上競價(jià)達到最高限價(jià)時(shí)，改為現場(chǎng)搖號，錫山區龍湖東下部住宅地塊競拍規則與其保持一致。其余14宗地塊則是到達最高限價(jià)之后，改為競租賃住房建筑面積。鑒于當前無(wú)錫樓市熱度高漲，房企拿地增加土儲的意愿十分強烈，大部分地塊大概率會(huì )封頂成交。
表：重點(diǎn)城市中接下來(lái)值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊
數據來(lái)源：CRIC
非重點(diǎn)城市中長(cháng)三角依然是最大“熱源”
與重點(diǎn)城市高單價(jià)地塊集中推出不同，非重點(diǎn)地塊的高單價(jià)土地僅有23宗，分布在紹興、常住、溫州、義烏、衢州、金華、佛山、東莞、常熟、昆山和張家港，均是近期市場(chǎng)熱度較高的城市。非重點(diǎn)城市之中，長(cháng)三角城市優(yōu)質(zhì)土地供應量合計21宗，是土拍市場(chǎng)潛在的最大“熱源”。
分城市來(lái)看，紹興優(yōu)質(zhì)地塊供應數量最多，從區域來(lái)看，高度集中在柯橋和越城兩區，尤其是越城區有3宗之多。義烏、溫州、衢州、金華等城市也有多宗優(yōu)質(zhì)宅地出讓。
從這些非重點(diǎn)城市中近期已經(jīng)成交的地塊與周邊同類(lèi)地塊樓板價(jià)對比發(fā)現，部分熱點(diǎn)地塊已經(jīng)刷新了所在板塊的單價(jià)“天花板”。其中漲幅最突出的是金華永康市的活塞廠(chǎng)地塊，該地塊南側緊鄰香樟公園，3公里范圍內聚集了市重點(diǎn)小學(xué)永康市人民小學(xué)、省重點(diǎn)中學(xué)永康實(shí)驗學(xué)校等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，且周邊商業(yè)、醫療等配套也較為完善。該地塊吸引了多家房企參與，在經(jīng)過(guò)200輪激烈競拍后，最終碧桂園以8.39億元的總價(jià)競得，成交樓面價(jià)14626元/平方米，溢價(jià)率高達224%。
義烏土地市場(chǎng)也同樣火爆，處于賓王板塊與梅湖板塊交匯之處的原賓王客運站地塊，既毗鄰賓王商貿區、新光匯及吾悅廣場(chǎng)，又與江濱公園一步之遙，地理位置極其優(yōu)越，同樣吸引了多家房企參拍，經(jīng)過(guò)102輪競價(jià)，最終被武漢地產(chǎn)拿下，成交樓板價(jià)高達36030元/平方米，創(chuàng )下義烏涉宅地樓面地價(jià)歷史新高。
由于義烏地市火爆，最終引發(fā)了調控，新政發(fā)布后義烏首次供應的4宗商住地均落實(shí)了“限地價(jià)，競配套用房”的出讓方式，在限地價(jià)新政的制約之下，高溢價(jià)率現象勢必得到一定程度的緩解；不過(guò)如果考慮到競配套住房的成本，地價(jià)大概率還是處于相對高位。
表：非重點(diǎn)城市接下來(lái)值得關(guān)注的優(yōu)質(zhì)地塊
數據來(lái)源：CRIC
受長(cháng)春、廣州、無(wú)錫、北京、天津首批集中供地掛牌影響，3月土地供應量環(huán)比2月明顯增加，但與去年同期相比，仍有超三成的降幅。
由于一線(xiàn)中廣州和北京均掛出大體量首批集中供地，因此一線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應量較大，二線(xiàn)城市中集中供地掛牌的城市比重相對較小，因此二線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應比重不高。
我們認為，接下來(lái)的土拍焦點(diǎn)將集中在北京、廣州、天津、無(wú)錫、紹興、義烏、溫州等城市；尤其是北京，起拍價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的土地就有16宗之多，其中不乏海淀樹(shù)村、金盞鄉小店村這種起拍價(jià)超過(guò)5萬(wàn)/平方米的優(yōu)質(zhì)地塊，未來(lái)土拍熱度也或將在這些優(yōu)質(zhì)地塊的帶領(lǐng)下顯著(zhù)升溫。
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