作者：編輯部

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

51張預售證，11561套房源集中入市，新政到位與否將迎來(lái)驗證。無(wú)論如何，這對新房市場(chǎng)出現斷供的杭州來(lái)說(shuō)，猶如注入一劑興奮劑，市場(chǎng)情緒高漲。

這些房源中，不乏紅盤(pán)熱盤(pán)，比如亞運村“三兄弟”中華潤亞奧城、綠城·桂冠東方悉數進(jìn)場(chǎng)，供應房源達到2787套，促使亞運村成為此次供應潮的“主戰場(chǎng)”。而杭州壹號院、萬(wàn)科·前宸、丹楓四季、地鐵萬(wàn)科天空之城等紅盤(pán)加推，供應近六千套房源，占本輪總供應量超五成。

“這一波搖號大概率是無(wú)房家庭和‘社保巨子’的狂歡?！焙贾菀晃粯I(yè)內人士這樣感嘆，而在杭州各個(gè)購房群中，會(huì )否觸發(fā)社保排序，成為焦點(diǎn)話(huà)題。

隨著(zhù)首批取證項目結束登記，8月17日，杭州首個(gè)觸發(fā)社保排序的項目溪上儷庭登記結果出爐，實(shí)際入圍的322戶(hù)中，有259戶(hù)以15年8個(gè)月頂格入圍，另外63戶(hù)僅少了1個(gè)月社保，并列入圍，熱度可見(jiàn)一斑。

而杭州市場(chǎng)在新政后出現微妙的分化。此前呼聲較高的亞運村“三兄弟”之一的綠城桂冠東方第一張預售證遇冷，意外地沒(méi)有觸發(fā)社保排序。相鄰板塊的花曜里也遭“滑鐵盧”，分流之下，96套房源僅登記了112組 ，中簽率高達85.71%。

回顧前7個(gè)月，杭州市場(chǎng)有兩個(gè)供應開(kāi)閘的月份，1月杭州共釋放出105張預售證共20088套房源，彼時(shí)杭州進(jìn)一步升級調控，搖號中簽率10%以下項目限售5年；4月，經(jīng)歷了“法拍房”限購等新政，再次釋放1.3萬(wàn)套房源。進(jìn)入8月，隨著(zhù)市場(chǎng)供應量的增加和供應結構的改變，“8.5”新政的調控力度及有效性也將得到驗證。

圖：2021年1月-8月16日杭州單月取得預售證情況（單位：套、%）

數據來(lái)源：CRIC

自2020年二季度以來(lái)，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉暖，成交持續高位運行。進(jìn)入2021年，市場(chǎng)持續火爆，成交顯著(zhù)放量。典型如5月，隨著(zhù)前期認購房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬(wàn)平方米，成交套數達到38428套，創(chuàng )歷史新高。1-7月，杭州累計成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)70%，較2019年同期更是翻倍增長(cháng)。

這背后，有兩大核心要素支撐。

一直以來(lái)，杭州樓市打新盛行，在一、二手價(jià)格倒掛，買(mǎi)到即賺到心理預期之下，杭州似乎已進(jìn)入全民盲目搖號狀態(tài)，即便是在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實(shí)行限售5年）后，打新市場(chǎng)熱度依舊延續。據統計，2021年上半年杭州約有57個(gè)樓盤(pán)、21759套房源限售5年，最低中簽率僅為1.58%。

在此輪供應開(kāi)閘中，杭州壹號院便是一二手房倒掛的典型案例。根據其銷(xiāo)售公示方案，該項目可售房屋套數82套，均價(jià)4.81萬(wàn)元/平方米，其中已有6套被A類(lèi)人才提前鎖定。目前，杭州壹號院在售二手房房源共29套，掛牌價(jià)均在11萬(wàn)元/平方米以上，單價(jià)每平米價(jià)差在六萬(wàn)元左右，以此計算，一套330平米的杭州壹號院一二手房最大差價(jià)將達到2000萬(wàn)。

一位已成功登記杭州壹號院搖號的購房者直言，“我在鎮里的銀行就遇到三個(gè)搖壹號院，預計參與搖號的人不少于1500人”。這其中，懷著(zhù)“搖到即賺到”心理去碰運氣者不在少數。

此外，杭州人才引進(jìn)政策相對寬松，人才凈流入率連續兩年保持全國第一，為樓市吸納了不少“房票”。

2019年4月，杭州大幅放寬落戶(hù)標準，專(zhuān)科及以上人才在杭州工作并繳納社保即可落戶(hù)，全年新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生達到21.2萬(wàn)人。2020年2月，杭州落地引才“新八條”，給予各類(lèi)人才生活補助、租房補貼、購房補貼等，全年新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生進(jìn)一步提升至43.6萬(wàn)人，人才凈流入率繼續保持全國首位。

圖：2011年-2021年前7月杭州商品住宅供求量?jì)r(jià)（單位：萬(wàn)平方米、元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

一面是新房市場(chǎng)熱度延續，另一面二手房市場(chǎng)失去原有熱度，成交量自3月達到高點(diǎn)以來(lái)連續4個(gè)月下滑。

7月，杭州全市（除富陽(yáng)、臨安外）共成交6326套二手住宅，環(huán)比下跌22.3%，同比下跌40.3%，且創(chuàng )下近兩年單月成交量新低（疫情及春節假期除外）。成交量持續走低的同時(shí)，成交金額不斷下跌，7月全市僅成交197億，較6月下跌23.5%，成交單價(jià)也有所回調。

分區域來(lái)看，作為杭州二手住宅的成交主力，余杭區二手房7月成交量較3月份整整跌了約60％，這意味著(zhù)部分剛需購房者開(kāi)始選擇觀(guān)望。

受金融政策收緊的影響，利率提高以及房貸緊縮，導致購房者購房成本加大，購房意愿大幅度降低。

多位中介門(mén)店銷(xiāo)售人員驗證了這一市場(chǎng)變化，7月二手房市場(chǎng)帶看量出現明顯下滑，不單購房者心態(tài)發(fā)生變化，房東的心理預期也發(fā)生了明顯的改變，主動(dòng)降價(jià)的房源逐漸增多。

需求縮減之下，8月二手房市場(chǎng)仍然不容樂(lè )觀(guān)，從周成交數據來(lái)看，新政之下二手房8月第一周（8.2-8.8）杭州二手房環(huán)比跌19%，同比降幅擴大至54%。一方面，“8.5新政”出臺，導致樓市房票直接砍掉30%，三成購房者失去了買(mǎi)房資格，二手住宅市場(chǎng)將受到一定的沖擊。另一方面，由于新房市場(chǎng)供應開(kāi)閘，其中不乏市場(chǎng)期待已久的紅盤(pán)，部分有買(mǎi)房資格的購房者將轉戰新房市場(chǎng)，后續成交規模大概率延續下行趨勢。

圖：2021年1月-2021年7月杭州二手住宅成交量?jì)r(jià)（單位：套、元/平方米）

數據來(lái)源：CRIC

從目前市場(chǎng)情緒來(lái)看，短期內杭州樓市想要實(shí)現快速降溫，仍有些難度。

杭州新房市場(chǎng)整體出現供不應求的狀態(tài)，購房者“看漲”預期強烈，部分購房者在不分析項目?jì)?yōu)劣勢的情況下，進(jìn)入盲搖階段，新房市場(chǎng)熱度難降。此輪加大供應之后分流作用顯著(zhù)，后續爆冷盤(pán)或再出現，而低價(jià)盤(pán)則因需求原因及低總價(jià)門(mén)檻，仍受到追捧。

限價(jià)政策下，杭州市場(chǎng)仍然存在較大的一二手房?jì)r(jià)差，一系列打補丁式政策出臺之后，部分投機行為被遏制，但資產(chǎn)相對充裕的購房者依然有獲取房票可能，一旦“打新”潮難以遏制，后續或將出臺更多限制性政策，包括發(fā)布二手房指導價(jià)、將臨安納入限購范圍等。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 杭州樓市持續“打新”熱，二手房成交現“四連跌”