作者：丁祖昱

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

人口規模，意味著(zhù)需求量。 

數據顯示，全國人口共141178萬(wàn)人，接近14.12億人，較2010年增長(cháng)5.38%，年平均增長(cháng)率為0.53%，比2000年到2010年的年平均增長(cháng)率0.57%下降0.04個(gè)百分點(diǎn)。 

作為購房需求基本單位的家庭戶(hù)，共有49416萬(wàn)戶(hù)，集體戶(hù)2853萬(wàn)戶(hù)，平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為2.62人，比2010年的3.10人減少0.48人。

雖然從總的人口增速上來(lái)看，2020年僅有0.53%，人口保持低速增長(cháng)趨勢，未來(lái)一段時(shí)間內我國人口總量會(huì )保持在14億人以上，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端空間仍然存在。

由于近年來(lái)家庭小型化趨勢愈發(fā)顯著(zhù)，家庭戶(hù)規模達49416萬(wàn)戶(hù)，較2010年增幅高達23%，值得注意的是，家庭小型化很大程度上是由于人口流動(dòng)造成的，2人及以下的“小家庭”的居住需求通?？梢酝ㄟ^(guò)租房來(lái)解決，這類(lèi)人群最終還是要面臨結婚、生子、養育老人等住房需求。

家庭是購房需求的基本單位，從這一角度來(lái)看，總的住房套數需求將呈現增加趨勢。

圖：第五、第六、七次全國人口普查

家庭戶(hù)規模和平均家庭戶(hù)人口對比

近年來(lái)，人口老齡化進(jìn)程不斷加速。60歲及以上人口從2010年的22245萬(wàn)人增加至2020年的26402萬(wàn)人，十年增加4157萬(wàn)人，占比達到18.7%；65歲及以上老年人口達到19064萬(wàn)人，十年增加7181萬(wàn)人，占總人口的比例由8.87%上升為13.50%。

31個(gè)省份中，除西藏外，其他30個(gè)省份65歲及以上老年人口比重均超過(guò)7%，其中，12個(gè)省份65歲及以上老年人口比重超過(guò)14%。

圖：2020年60歲及以上人口占比前十省市

數據來(lái)源：國家統計局

從人口結構變動(dòng)上來(lái)看，我國人口呈現明顯的“兩頭升高、中間降低”的人口格局。尤其是60歲及以上人口的比重已經(jīng)高達18.7%，較10年前增加了5.44個(gè)百分點(diǎn)，老齡化明顯加劇。按照當前趨勢推測，到2023年左右，我國老齡化水平將超過(guò)20%。這部分人群的養老住房及養老產(chǎn)品需求巨大，尤其在子女工作比較繁忙、疏于照顧的大前提之下，省心、宜居的養老產(chǎn)品將迎來(lái)春天。

值得注意的是，15-59歲人口作為我國的主力人口，也是購房的主力客群。這部分人口占比出現明顯下滑，2020年人口占比相較于2010年減少6.79%。

這一部分人口大多為80后、90后，受計劃生育影響更大，他們多為獨生子女，兼具照顧老人和子女的重任，尤其是在現行的教育制度之下，老人還要承擔接送孫輩上學(xué)的任務(wù)，因此三代同堂家庭也比較常見(jiàn)。在有限的財力之下，總價(jià)低的三房、四房產(chǎn)品仍然將是這些人群的“心頭好”。

表：第六、七次全國人口普查

不同年齡結構對比

數據來(lái)源：國家統計局

由于經(jīng)濟的快速發(fā)展、交通的日益便捷以及落戶(hù)門(mén)檻的逐漸降低，城市之間的空間距離被明顯拉近，流動(dòng)人口的規模也在明顯提升。數據顯示，2020年人戶(hù)分離人口為49276萬(wàn)人，其中，流動(dòng)人口為37582萬(wàn)人，與2010年相比，流動(dòng)人口增長(cháng)69.73%。同時(shí)這一數據也遠超2018年《中國流動(dòng)人口發(fā)展報告》中2.4億流動(dòng)人口的總規模，也顛覆了近5年流動(dòng)人口發(fā)展報告中流動(dòng)人口規模持續下滑的觀(guān)點(diǎn)，流動(dòng)人口規模還在持續上升。

龐大的流動(dòng)人口規模也帶來(lái)了巨大的居住需求，“剛需池”大幅增加。據國家衛健委在對流動(dòng)人群的調研數據統計，約有三成流動(dòng)人口在流入地擁有住房，也就是說(shuō)有1億流動(dòng)人口在流入地擁有自購房，這一規模不容小覷。

圖：第七次人口普查大幅修正流動(dòng)人口數據（億人）

數據來(lái)源：國家統計局

值得注意的是，2020年城鎮化水平增至63.89%，較2010年增加了14.21個(gè)百分點(diǎn)，城鎮人口比例大幅增加，《“十四五”規劃綱要》中明確提出，至2025年常住人口城鎮化率提高到65%。在新型城鎮化的帶動(dòng)下，未來(lái)十年城鎮化水平仍再度提高，但提升速度將放緩，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體仍有釋放空間。

新型城鎮化仍是房地產(chǎn)行業(yè)制度紅利，但未來(lái)的增量空間明顯減少，剛需的持續增長(cháng)將面臨挑戰。

受制于購買(mǎi)力、個(gè)人居留意愿等多方面因素，絕大多數流動(dòng)人口的居住需求往往依靠租房來(lái)解決，這也意味著(zhù)巨大的租賃空間。為實(shí)現住有所居，租賃住房相關(guān)政策也在進(jìn)一步提速。

人口普查數據顯示，31個(gè)省份中，人口超過(guò)1億人的省份有2個(gè)，分別為廣東和山東。人口最多的五個(gè)城市是廣東、山東、河南、江蘇、和四川，這五個(gè)省份合計人口總數為4.95億人，占全國人口比重的35.09%。

對比2010年，共有25個(gè)省份的人口增加。增長(cháng)較多的 5個(gè)省份依次為:廣東（2171萬(wàn)人）、浙江（1014萬(wàn)人）、江蘇（609萬(wàn)人）、山東（573萬(wàn)人）、河南（534萬(wàn)人）。

經(jīng)濟比較發(fā)達的廣東、浙江人口增量最為突出，其占全國總人口的比重增幅均在0.5個(gè)百分點(diǎn)以上，尤其是廣東省，占全國總人口的比重由7.79%增至8.93%，增加了1.14個(gè)百分點(diǎn)，依然是全國人口第一大省，人口高達1.26億人。浙江總人口也超越湖北和安徽，總人口排名由第10位升至第8位。

分區域看，西部地區人口所占比重上升0.22個(gè)百分點(diǎn)，中部和人口所占比重有所下降，分別下降0.79個(gè)和1.20個(gè)百分點(diǎn)。

總的來(lái)看，人口向經(jīng)濟發(fā)達區域、城市群集聚，過(guò)去十年，東部地區人口增加至56371萬(wàn)人，占39.93%，與2010年相比，上升2.15個(gè)百分點(diǎn)，潛在購房需求值得重點(diǎn)關(guān)注。反之，經(jīng)濟表現不佳、老齡化突出的東北三省人口減幅最為突出，東北地區人口比重降幅最大，尤其是黑龍江省，常住人口降幅高達17%，購房需求明顯下滑。

圖：2020年31個(gè)省份

人口總量排名及增量情況（單位：萬(wàn)人）

數據來(lái)源：國家統計局

值得注意的是，雖然北京、上海雖然人口依然明顯增加，但在高落戶(hù)門(mén)檻下，青少年人口處于低位，外來(lái)剛需轉化為置業(yè)需求比例長(cháng)期處于低位。除此之外，還有河南、廣西、貴州等省份，由于留守家庭龐大，返鄉置業(yè)可持續關(guān)注。

此外，2020年，全國大學(xué)生人口已達到2.2億人，15-59歲人口大學(xué)文化程度人口來(lái)看，2020年占比高達23.61%，較2010年增加了11.27個(gè)百分點(diǎn)，已經(jīng)接近翻番。這一部分需求不容忽視，他們通常是商品房準客戶(hù)群體，一般購買(mǎi)力相對較強，尤其是北京、上海、天津、武漢、鄭州、西安等高校資源比較豐富、大學(xué)生群體占比相對較高的城市，潛在購房需求更為突出。

從第七次人口普查的數據來(lái)看，近10年來(lái)我國人口繼續保持低速增長(cháng)態(tài)勢。但受人口流動(dòng)的影響，家庭小型化趨勢愈發(fā)明顯，考慮到家庭是購房需求的基本單位，總購房需求明顯增加。

從產(chǎn)品上來(lái)看，由于老齡化水平明顯提升，省心、宜居的養老產(chǎn)品將迎來(lái)春天；老齡化與撫養比“雙升”背景下，作為這一代購房主力的80、90后，由于多為獨生子女，兼具照顧老人和子女的重壓，在有限的財力之下，總價(jià)低的緊湊型三房、四房產(chǎn)品去化依舊值得看好。

隨著(zhù)人口流動(dòng)的加速，以長(cháng)三角和粵港澳大灣區為核心的東部地區城市仍然為人口聚集高地，而新城城鎮化仍將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的制度紅利。

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原標題： 14.12億人！人口普查這些指標值得地產(chǎn)人關(guān)注！