丁祖昱評樓市 作者：編輯部CRIC租售
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年，作為“十四五”的開(kāi)局之年，3月召開(kāi)的兩會(huì )，租賃住房就已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)鍵詞之一。8月13日，上海市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規劃》提出重點(diǎn)發(fā)展租賃住房，堅持租購并舉的主要任務(wù)，要求切實(shí)增強租賃住房，特別是保障性租賃租房供應的針對性和有效性。優(yōu)化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應結構。
從此次發(fā)布的上?！笆奈濉币巹澘梢钥闯?，“十四五”將迎來(lái)上海住房租賃行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)將參與到行業(yè)中來(lái)，結合2021年至今的一系列政策紅利，相信未來(lái)全方位政策的實(shí)施力度和強度將得到保障，租賃住房市場(chǎng)也會(huì )在政策紅利下健康有序發(fā)展。
作為2017年至今租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發(fā)展對全國都有借鑒意義。
“十四五”規劃持續構建住房租賃體系
2021年8月13日，上海市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)《上海市住房發(fā)展“十四五”規劃》的通知（下稱(chēng)《規劃》）。
《規劃》提出，“十三五”時(shí)期，本市住房發(fā)展取得了一些成效，但住房發(fā)展中不平衡、不充分問(wèn)題還一定程度存在。住房供應結構性矛盾有待進(jìn)一步緩解，住房租賃體系構建需要進(jìn)一步加快；不同人群居住需求有待進(jìn)一步有效滿(mǎn)足；惠及民生的住房政策仍需進(jìn)一步完善，住房保障政策供給還需更加精準，保障性住房供后管理機制需進(jìn)一步優(yōu)化；住房發(fā)展推進(jìn)機制仍需健全，住房發(fā)展領(lǐng)域的法治化建設任務(wù)還比較重，相關(guān)政策實(shí)施的聯(lián)動(dòng)協(xié)調力度有待加強。
“十四五”期間，發(fā)展形勢出現了五大變化，對此，提出幾大主要任務(wù)：
一、“重點(diǎn)”發(fā)展租賃住房，堅持租購并舉
切實(shí)增強租賃住房，特別是保障性租賃房供應的針對性和有效性。優(yōu)化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應結構。
“十四五”時(shí)期，形成供應租賃住房超過(guò)42萬(wàn)套（間、宿舍床位），占住房供應總套數的40%。其中，租賃房22萬(wàn)套（間），宿舍床位20萬(wàn)張。繼續規范代理經(jīng)租住房30萬(wàn)套（間）。
二、“平穩”發(fā)展商品住房，落實(shí)長(cháng)效機制
深化落實(shí)因城施策、一城一策要求，以穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期為目標，健全住房供應體系，優(yōu)化供應結構，堅決防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險。
“十四五”時(shí)期，新增供應各類(lèi)住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬(wàn)平方米、約40萬(wàn)套。
三、“協(xié)調”發(fā)展保障性住房，健全住房保障體系
完善以保障性租賃住房、共有產(chǎn)權保障住房為重點(diǎn)的住房保障體系，在做好本市中低收入住房困難家庭保障的基礎上，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
“十四五”時(shí)期，新增供應保障性產(chǎn)權住房約23萬(wàn)套。
四、“更新”發(fā)展存量住房，改善居住條件
增存并重，留改拆并舉，妥善保護好歷史文化風(fēng)貌區和里弄街訪(fǎng)，讓群眾在居住方面更有獲得感、幸福感、安全感。
從以上主要任務(wù)中，可以看到在本次的住房“十四五”規劃的重點(diǎn)任務(wù)中，持續構建住房租賃體系被放在了重要任務(wù)的首位。相比于“十三五”規劃，住房“十四五”規劃將加大租賃住房的供給。
不僅僅是上海，進(jìn)入2021年以來(lái)，僅僅只是上半年，我國就已經(jīng)累計出臺租賃相關(guān)政策110條，其中市場(chǎng)監管類(lèi)占比最高，達36%。政策從出臺逐漸走向落實(shí)，租賃市場(chǎng)逐漸完善。
上海租賃用地成交面積及幅數全國首位
上海住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展一直處于全國住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展的前列。據克而瑞租售事業(yè)部監測2017年7月至2021年7月全國重點(diǎn)8城租賃用地成交量累計值已達329幅，總建面約1685.10萬(wàn)平方米，其中上海、杭州、南京3城租賃地塊成交量排名前3，共計248塊，占比75.38%。
2017年7月至2021年7月重點(diǎn)8城租賃用地累計成交面積及幅數
數據來(lái)源：克而瑞租售
單月來(lái)看，2021年7月，重點(diǎn)22城結束首批集中供地，本月寧波、青島、合肥三城共成交租賃土地5幅，以競配建方式為主，集中在代管縣級市和縣城區域，總建筑面積累計約7.33萬(wàn)方。
從數據可以看出，上海租賃用地無(wú)論是累計成交面積還是成交幅數都排全國首位，并遙遙領(lǐng)先于第二、第三位的杭州和南京。
2021年上海純租賃用地項目預計入市近15個(gè)，目前已有2家開(kāi)業(yè)，同時(shí)，多個(gè)自持租賃項目也已投入運營(yíng)。
上海純租賃用地項目入市情況
數據來(lái)源：克而瑞租售
上海純自持用地住房租賃項目入市情況
數據來(lái)源：克而瑞租售
這些入市的純租賃用地/自持租賃項目，基本都屬于租賃社區。項目體量上相比較“長(cháng)租公寓”項目更大，產(chǎn)品更宜居，租客的整體感受也相對更好。
以某品牌公寓社區東部經(jīng)開(kāi)區店為例，項目定位為大型租賃社區，公區具備閱讀區、健身瑜伽區、烘培區、娛樂(lè )區、功能復合，寬敞明亮，整體風(fēng)格年輕化、活力化；戶(hù)型面積為35-60㎡，相比較一般的長(cháng)租公寓項目，室內空間更大；文化交流方面，與泗涇黨組織合作，搭建黨組織培訓空間，平時(shí)可作為讀書(shū)會(huì )、見(jiàn)面會(huì )以及會(huì )客區、休息區；運動(dòng)休閑方面，擁有室外跑道和籃球場(chǎng)，以及室內健身房；商業(yè)娛樂(lè )方面，擁有輕食堂、華萊士、京東便利店等餐飲、商超，滿(mǎn)足常生活需求；這個(gè)項目為漕河涇、徐家匯及虹橋商圈及轄區人士提供了優(yōu)質(zhì)的住宿條件。
從此次上?！兑巹潯贰耙粡埓?、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系來(lái)看，隨著(zhù)更多的住房租賃項目入市，上海住房租賃市場(chǎng)的供應結構將更加多元化，也將更好的滿(mǎn)足更多市民的租房需求。
我們認為，“十四五”將迎來(lái)上海住房租賃行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，越來(lái)越多的企業(yè)將參與到行業(yè)中來(lái)，特別要指出的是宿舍床位20萬(wàn)張預示著(zhù)藍領(lǐng)賽道，即“企業(yè)員工住宿”市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展的高峰期。
一方面推動(dòng)企業(yè)員工住宿的快速發(fā)展可以更好地促進(jìn)上海城市能級提升、產(chǎn)業(yè)升級，另一方面是實(shí)實(shí)在地落實(shí)國務(wù)院總理李克強今年3月5日十三屆全國人大四次會(huì )議報告時(shí)提出的“盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難“的目標，真正地滿(mǎn)足上海城市基層奮斗者對美好生活的需求和向往。
2021年成租賃用地入市大年
2021年2月，土地“兩集中”政策橫空出臺，要求22個(gè)重點(diǎn)城市集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，要求重點(diǎn)城市單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。
在克而瑞租售長(cháng)期關(guān)注的核心八城中，相較于2020年，多數城市租賃住宅用地占比大幅提升。尤其是成都、武漢、廣州等城市2020年租賃住房用地占比均在1%以下，遠低于北上深三城，推進(jìn)相對緩慢；2021年，三城租賃住房用地占商品房用地比例分別為11.1%、14%和10.9%。
從首批租賃用地成交情況來(lái)看，杭州競自持用地高達41宗，占比超七成，其中已成交涉租賃用地成交宗數達50宗，占成交地塊88%；成交建面111.09萬(wàn)平方米，高居22城榜首，租賃用地占比已達14.67%。成都已成交涉租賃用地也達到了35宗，租賃用地面積達到81.27萬(wàn)平方米，占比達17.33%；合肥這一比例更高，租賃用地面積占已成交地塊面積達到18.69%。此外，廈門(mén)成交土地共5宗，所有地塊均需部分自持。
表：22城市首批租賃用地已成交情況
數據來(lái)源：克而瑞租售
可以發(fā)現，“租賃住房用地不小于10%”的新規，正在引發(fā)一系列連鎖反應。從租賃用地供應類(lèi)別的角度而言，主要分保障性和市場(chǎng)化租賃用地兩大類(lèi)。由于自持地塊增加，房企將面臨租賃住房運營(yíng)難、以及如何突圍并盈利兩大難題。
企業(yè)自持用地更多解決方案待解鎖，比如通過(guò)整租、合租和自建團隊等模式運營(yíng)自持物業(yè)，提升物業(yè)價(jià)值，以實(shí)現資產(chǎn)增值，同時(shí)，發(fā)行ABS、類(lèi)REITs等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，拓展融資渠道，降低融資成本等。
目前來(lái)看，在較為寬松的政策加持下，租賃市場(chǎng)發(fā)展已進(jìn)入“快車(chē)道”，入局租賃業(yè)務(wù)的房企也正紛紛加大業(yè)務(wù)布局力度。
截止2021年7月31日，萬(wàn)科泊寓進(jìn)駐城市達33個(gè)，全國門(mén)店數量維持在369家，仍居于集中式公寓開(kāi)發(fā)商首位；集中式公寓運營(yíng)商方面，魔方集團布局門(mén)店306家，主要進(jìn)駐城市項目數達22個(gè)，上海、廣州布局項目最多，杭州、深圳、南京緊隨其后，三四線(xiàn)城市也有布局；而分散式公寓運營(yíng)商自如，截止2021年7月31日已進(jìn)駐城市達10個(gè)，掛牌約3.99萬(wàn)間。
整體看來(lái)，增速雖然環(huán)比有所放緩，整體仍呈現持續上漲態(tài)勢。
發(fā)展租賃市場(chǎng)，堅持“租購并舉”是上海住房“十四五”規劃的重點(diǎn)任務(wù)之一。作為租賃用地累計成交面積及幅數最多的城市，上海的租賃用房體系的建設和發(fā)展走在全國前列，隨著(zhù)更多的住房租賃項目入市，上海也將逐步實(shí)現“一張床、一間房、一套房”的多層次租賃住房供應體系。
全國來(lái)看，從“十三五”到“十四五”，中央多次定調住房租賃市場(chǎng)，也逐步從供應端、行業(yè)監管、優(yōu)惠政策等方面推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康有序的發(fā)展。隨著(zhù)住房租賃規劃的逐步落實(shí)，政策的利好也會(huì )逐漸體現出“出實(shí)招、見(jiàn)實(shí)效”。這一切將加快住房租賃市場(chǎng)的規范和發(fā)展，住房租賃市場(chǎng)有望迎來(lái)長(cháng)效發(fā)展。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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