習REITs 作者：李未來(lái)
來(lái)源：華夏時(shí)報
公募REITs的橫空出世，讓國內中小投資者在購買(mǎi)商品房之外，又多了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的其他投資選擇。
8月7日，中國證監會(huì )發(fā)布《公開(kāi)募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》（下稱(chēng)“《指引》”），公募REITs將在基礎設施領(lǐng)域率先試水，與此前的資產(chǎn)支持證券相比，公募REITs的發(fā)行對象不再以機構投資者為主，而是面向廣大老百姓，流動(dòng)性將大大提升。
一些從事產(chǎn)業(yè)園區開(kāi)發(fā)和基礎設施建設的企業(yè)正躍躍欲試，它們大多看好公募REITs在盤(pán)活存量資產(chǎn)、拓寬融資渠道等方面帶來(lái)的利好。此前極少發(fā)行資產(chǎn)支持證券的張江科技、中新集團稱(chēng)要積極探索REITs。華夏幸福在回復記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“基礎設施REITs具有流動(dòng)性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點(diǎn)，能有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，有助于推動(dòng)基礎設施投融資市場(chǎng)化、規范化健康發(fā)展?！?/p>
北京某信托公司總經(jīng)理在接受《華夏時(shí)報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“對于央企，尤其是建筑類(lèi)企業(yè)，這是利好消息。通過(guò)基礎設施REITS讓部分比較好的資產(chǎn)上市，一方面解決了央企國企控風(fēng)險降負債的要求，另一方面為廣大投資者提供了收益高于銀行理財的一類(lèi)固定收益產(chǎn)品?！?/p>
REITs（Real Estate Investment Trusts），即不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。
此前中國不動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域有類(lèi)似的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品，但以私募基金為主，并沒(méi)有真正意義上的公募REITs。
上述北京某信托公司總經(jīng)理對記者表示，“原來(lái)資產(chǎn)證券化的投資者算是債權投資，也基本上都是機構投資者主導，除了原來(lái)央企AAA的優(yōu)先級之外，其他的基本沒(méi)什么流動(dòng)性，都要持有到期?！?/p>
此次證監會(huì )發(fā)布的《指引》，意味著(zhù)公募REITs要在基礎設施領(lǐng)域率先開(kāi)展，這是前所未有的。
根據《指引》的要求，公募REITs基金在試點(diǎn)階段將比照股票網(wǎng)下詢(xún)價(jià)機制定價(jià)，定價(jià)后比照LOF基金模式發(fā)售、封閉式基金運作，采用“戰略配售+網(wǎng)下詢(xún)價(jià)發(fā)行+公眾投資者”的方式發(fā)行，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎設施資產(chǎn)支持證券，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。
“這次公募基金是可以對老百姓發(fā)行的，公募基金如果加上類(lèi)似LoF（上市型開(kāi)放式基金）這種交易機制，就可以有二級市場(chǎng)了，法律關(guān)系上這是股權投資，投資者更有風(fēng)險自擔的理念，不用搞剛性?xún)陡??！?上述北京某信托公司總經(jīng)理說(shuō)。
在國外，公募REITs已經(jīng)有了較為成熟的市場(chǎng)。美國于20世紀60年代推出公募REITs，中建投信托總經(jīng)理譚碩表示，“美國REITs底層資產(chǎn)類(lèi)包括辦公地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、基礎設施、數據中心、醫療健康等14種資產(chǎn)類(lèi)別，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超過(guò)1萬(wàn)億美元，其中美國基礎設施REITs市值占總市值的比例最高，達到20%以上?！?/p>
不過(guò)，據譚碩稱(chēng)，美國是在其國內REITs發(fā)展了將近50年后（2007年）才將基礎設施正式納入REITs范疇的。
中國與之恰好相反，要率先在基礎設施領(lǐng)域試水，并且從一開(kāi)始就對公募REITs經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了規范。根據《指引》規定，公募REITs基金管理人除應當具備常規公募基金投資管理能力外，還應當配備不少于3 名具有5 年以上基礎設施項目投資管理或運營(yíng)經(jīng)驗的主要負責人員。
對于公募REITs，一些涉足產(chǎn)業(yè)園區和基礎設施領(lǐng)域的企業(yè)躍躍欲試。
在證監會(huì )發(fā)布《指引》之前，上海張江高科技園開(kāi)發(fā)有限公司（下稱(chēng)“張江高科”）就曾向投資者宣布，“公司將積極研究探索以發(fā)行公募REITS方式創(chuàng )新運營(yíng)有關(guān)項目，探索園區開(kāi)發(fā)創(chuàng )新融資方式，促進(jìn)園區開(kāi)發(fā)可持續發(fā)展?！?/p>
7月20日，中新蘇州工業(yè)園區開(kāi)發(fā)集團股份有限公司（下稱(chēng)“中新集團”）在回復投資者提問(wèn)時(shí)表示，“目前啟動(dòng)的公募REITs試點(diǎn)主要針對基礎設施領(lǐng)域，公司將對此保持密切關(guān)注，在做好主營(yíng)業(yè)務(wù)的同時(shí)積極研究國家政策，結合公司戰略發(fā)展需求開(kāi)展業(yè)務(wù)?！?/p>
記者了解到，無(wú)論是張江高科還是中新集團，此前都極少發(fā)行資產(chǎn)支持證券，其基礎設施領(lǐng)域的PPP項目融資多以銀行借款和發(fā)行債券為主，因此有較多的長(cháng)期借款和應付債券。如截至2019年年底中新集團長(cháng)期借款約25.15億元，占其總資產(chǎn)的比例約10.87%；截至2019年年底張江高科長(cháng)期借款約17.59億元，應付債券約39.41億元，這兩項負債占其總資產(chǎn)的比例為22.25%。
華夏幸福較多嘗試以發(fā)行資產(chǎn)支持證券的方式融資，但證券持有者都是機構投資者。比如華夏幸福于2017年12月19日成立的固安工業(yè)園區新型城鎮化 PPP 項目資產(chǎn)支持專(zhuān)項計劃，募集資金32億元，次級資產(chǎn)支持證券由九通基業(yè)投資有限公司持有。
華夏幸福在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“基礎設施REITs具有流動(dòng)性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點(diǎn)，能有效盤(pán)活存量資產(chǎn)，有助于推動(dòng)基礎設施投融資市場(chǎng)化、規范化健康發(fā)展?！?/p>
華夏幸福還稱(chēng)，“近年來(lái)，公司積極把握都市圈核心圈層的發(fā)展機遇，堅持做大做強產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)，積極拓展融資渠道，依托各地優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)新城項目進(jìn)行資產(chǎn)證券化融資，受到市場(chǎng)投資者廣泛認可。下一步，公司將結合業(yè)務(wù)實(shí)際情況，持續關(guān)注相關(guān)政策?！?/p>
上述北京某信托總經(jīng)理向記者表示，“目前基礎設施REITS的基礎資產(chǎn)主要是針對原來(lái)PPP項目或類(lèi)PPP項目形成的有穩定現金流的資產(chǎn)，比如污水處理、高速公路等，這些資產(chǎn)大量持有在地方政府平臺和央企手上，本身是良好的穩定現金流的股權類(lèi)資產(chǎn)，但是對接的基本都是銀行貸款，這樣加大了地方政府平臺和央企的負債率。通過(guò)基礎設施REITs讓部分比較好的資產(chǎn)上市，一方面解決了央企國企控風(fēng)險降負債的要求，另一方面為廣大投資者提供了收益高于銀行理財的一類(lèi)固定收益產(chǎn)品。但核心是要解決負債問(wèn)題?！?/p>
對于中小投資者來(lái)說(shuō)，公募REITs可能是比股票風(fēng)險更低，比債券收益更高的一種投資方式。記者了解到，REITs的回報率由兩部分組成：一是現金分紅，二是資產(chǎn)升值回報。其回報相對穩定。上海證券交易所債券業(yè)務(wù)中心總經(jīng)理佘力表示，“從美國市場(chǎng)來(lái)看，在過(guò)去20年中，REITs年化收益率為9.95%。2020年以來(lái)，受疫情影響，國際市場(chǎng)基礎設施REITs品種也仍然有增長(cháng)15%的業(yè)績(jì)?！?/p>
北大光華中國REITs研究中心執行主任張崢認為，REITs產(chǎn)品是提供穩定現金流，風(fēng)險收益對稱(chēng)，透明度較高的標準化產(chǎn)品。因為REITs投資定位于不動(dòng)產(chǎn)項目成熟期，相對于開(kāi)發(fā)階段、非成熟階段的不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)，這種成熟期不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)是以現金流為基礎，透明度相對比較高，不容易產(chǎn)生所謂的估值分歧。
不過(guò)，上述北京某信托公司總經(jīng)理認為，公募REITs是替代信托理財的一個(gè)方式，但是總量又不會(huì )太大，替代作用整體有限，“這次還是沒(méi)解決稅收的問(wèn)題。其實(shí)我們已經(jīng)有很多REITs或者類(lèi)REITS產(chǎn)品了，基金層面對個(gè)人投資者理論上是沒(méi)有稅了，但是項目公司還要繼續征所得稅，這個(gè)與國外先進(jìn)經(jīng)驗比是制約規模的主要問(wèn)題。這次的產(chǎn)品，已經(jīng)在除了稅以外的所有方面都與國際先進(jìn)產(chǎn)品接軌了，尤其是關(guān)于90%必須用于分紅，這個(gè)是國外產(chǎn)品是否征所得稅的主要指標?！?/p>
商業(yè)地產(chǎn)一直是資產(chǎn)證券化運營(yíng)比較活躍的領(lǐng)域，寫(xiě)字樓、商場(chǎng)也是經(jīng)常被用作底層資產(chǎn)的項目，但公募REITs為何要先在基礎設施領(lǐng)域試行？
“這次從基礎設施試點(diǎn)應該是因為基礎設施的現金流更靠譜，商業(yè)地產(chǎn)回報率還是偏低，不如先從基礎設施領(lǐng)域做出些經(jīng)驗來(lái)，再看怎么拓展?！鄙鲜霰本┠承磐泄究偨?jīng)理表示，剛開(kāi)始估計也就是百億左右的規模，因為完全符合選擇管理辦法的項目還是不多的，符合辦法，收益又符合市場(chǎng)要求的就更少了，總的這類(lèi)應該是萬(wàn)億規模，但是剛開(kāi)始也就是百億級別開(kāi)始試點(diǎn)
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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