丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
一直以來(lái)，長(cháng)三角區域都是房企必爭之地。1-6月百強房企拿地中有47%位于長(cháng)三角區域，土拍高熱度城市也集中在長(cháng)三角區域，從樓市的角度而言，自2020年疫情以來(lái)，長(cháng)三角各個(gè)城市率先復蘇，熱度延續至今。
由于經(jīng)濟發(fā)達、收入水平比較高，人口吸引力比較強，近十年長(cháng)三角常住人口增量近2000萬(wàn)，占全國人口增量的比重高達25%，其中上海、蘇州、杭州等中心城市人口增量均超過(guò)百萬(wàn)人，人口集聚能力十分突出，這為購房需求蓄水池提供了充裕的源泉。需求支撐力強的長(cháng)三角城市成為房企拿地的首選，然而對于房企而言，在長(cháng)三角下轄41個(gè)城市中如何差異化布局值得關(guān)注。
長(cháng)三角樓市需求充足
長(cháng)三角產(chǎn)業(yè)基礎深厚、民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達，再加上人口政策的利好，流動(dòng)人口快速向長(cháng)三角區域聚集，為樓市提供了充足的需求，住宅市場(chǎng)韌性十足。
據2020年統計公報數據，長(cháng)三角41城中GDP超過(guò)萬(wàn)億元的城市就有8個(gè)，是所有城市群中“萬(wàn)億俱樂(lè )部”城市最多的區域。經(jīng)濟高增長(cháng)下，長(cháng)三角城市群的居民收入水平也保持高位。2020年，有17個(gè)城市的城鎮居民可支配收入超過(guò)5萬(wàn)元，其中上海、蘇州更是高達7萬(wàn)元以上，居民購買(mǎi)力十分強勁。
數據來(lái)源：各省市2020年統計公報
作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“長(cháng)期”指標，長(cháng)三角人口聚集規模和速度在全國表現均較突出。2020年人口普查數據顯示，長(cháng)三角三省一市常住人口總量為2.35億人，較2010年增加了近2000萬(wàn)，人口增幅高達9%，遠超全國平均水平5.38%。與此同時(shí)，長(cháng)三角區域人口占全國比重由2010年的16.09%提升至16.65%。
其中，省會(huì )城市在這一波人口增長(cháng)中表現突出，杭州、蘇州、合肥、上海、寧波、南京等六個(gè)城市近十年人口增量均超100萬(wàn)人，尤其是杭州和蘇州，人口增量均在200萬(wàn)以上，位居重點(diǎn)城市前列。
究其原因，主要是由于這些城市新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，加之人才政策的利好，吸引了大量的人口導入，如杭州近十年常住人口增長(cháng)了37%，增量高達323萬(wàn)人，無(wú)論是增幅，還是增量，在長(cháng)三角均居于首位；即使放眼全國，近十年人口增量也僅次于深圳、廣州、成都、西安和鄭州五個(gè)城市。
除此之外，金華、無(wú)錫、嘉興等城市表現也比較突出，以金華為例，近十年金華人口增幅高達32%，增幅在長(cháng)三角城市中僅次于杭州，人口增量高達169萬(wàn)，在長(cháng)三角三四線(xiàn)城市中居于首位。
表：長(cháng)三角41城市近10年常住人口增長(cháng)情況（萬(wàn)人）
資料來(lái)源：各省、市統計局 CRIC整理
上海居民收入領(lǐng)先全國
伴隨著(zhù)長(cháng)三角一體化上升至國家戰略，三省一市也迎來(lái)了更多的發(fā)展機會(huì )。受此影響，核心城市城鎮居民可支配收入居全國前列，購買(mǎi)力普遍較強。
2020年，全國城鎮居民人均可支配收入平均值為43834元/人，長(cháng)三角41個(gè)城市中，有23個(gè)城市城鎮居民人均可支配收入超過(guò)全國平均水平。
其中，上海、蘇州兩城2020年城鎮居民人均可支配收入更是超7萬(wàn)元/人，上海城鎮居民可支配收入高達76437元/人，居全國之首；其次，杭州、寧波、南京、紹興、無(wú)錫、嘉興、舟山、溫州、臺州、湖州、金華、常州等城市城鎮居民人均可支配收入均超6萬(wàn)元/人，在全國也居于前列。
由于收入水平相對較高，加之江浙地區民營(yíng)經(jīng)濟比較發(fā)達，因此購買(mǎi)力明顯優(yōu)于其他地區。
單看收入水平很難全面評估一個(gè)城市的購買(mǎi)力，還要充分考慮其物價(jià)水平，尤其是房?jì)r(jià)水平，房?jì)r(jià)收入比就是一個(gè)很好的衡量指標。以人均可支配收入全國首位的上海為例，由于房?jì)r(jià)水平較高，房?jì)r(jià)收入比已超20，遠超過(guò)7-8的合理區間，購房難度較大；但與北京、深圳同類(lèi)城市相比，由于其收入水平的領(lǐng)先優(yōu)勢，其購買(mǎi)力還是略勝一籌。
圖：長(cháng)三角三省一市41城市2020年城鎮居民人均可支配收入（元/人）
數據來(lái)源：各城市統計局 CRIC整理
杭州人口紅利依然存在
過(guò)去的20年，中國樓市享受了巨大的人口紅利，但是隨著(zhù)經(jīng)濟的高速發(fā)展，人們的婚育理念逐漸發(fā)生了巨大變化，人口比例出現失衡，勞動(dòng)力比重有所降低，人口紅利逐漸消失。
“七普”數據顯示，2020年我國15-59歲人口比重約為63.35%，與2010年第六次全國人口普查相比，下降了6.79個(gè)百分點(diǎn)。而長(cháng)三角三省一市41個(gè)城市中，有半數城市勞動(dòng)力人口占比超全國平均。
其中，杭州勞動(dòng)力比重達到70.12%，在長(cháng)三角41城中居于首位，與2010年全國平均值持平，堪稱(chēng)長(cháng)三角地區“活力之城”。放眼全國，杭州勞動(dòng)力比重僅比深圳、廣州、珠海、佛山、東莞和中山等少數城市略低，人口紅利依然存不容小覷。
另?yè)贾菡ぷ鲌蟾妫?020年杭州新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生43.6萬(wàn)人，較2019年實(shí)現翻番，人才凈流入率繼續保持全國第一，考慮到杭州的勞動(dòng)力教育水平相對較高，其人口紅利的溢出效益會(huì )更強。
值得注意的是，深圳、廣州、珠海、佛山等城市雖然勞動(dòng)力人口比重較高，但與杭州相比，大學(xué)生比重較低。以東莞為例，2020年勞動(dòng)人口比重高達81.41%，居于全國首位，但其居民受教育水平較低，大學(xué)生比重僅有13%，不及杭州的一半；占比最高的人口是初中生，占比高達42%，多以低端產(chǎn)業(yè)工人為主，這部分人群收入普遍不高，因而影響了購房需求的基本面。
圖：長(cháng)三角地區15-59歲勞動(dòng)力人口比重TOP20城市（%）
資料來(lái)源：各城市統計局
雖然長(cháng)三角地區勞動(dòng)力比重整體優(yōu)于全國，但是長(cháng)三角0-14歲兒童比重明顯低于全國平均水平。尤其是上海、舟山、南通等城市，0-14歲兒童比重僅占一成，少子化十分嚴重；不僅如此，這類(lèi)城市通常也是老齡化比較嚴重的城市，典型如南通，60歲以上老人占比30.01%，在長(cháng)三角居于首位，同時(shí)其0-14歲兒童占比僅有10.9%，老齡化和少子化均十分嚴重，人口紅利已經(jīng)在快速消失。
圖：長(cháng)三角地區典型老齡少子化城市各年齡段人口占比（%）
資料來(lái)源：各城市統計局 CRIC整理
長(cháng)遠來(lái)看，長(cháng)三角城市在人口素質(zhì)、購買(mǎi)力、年齡結構以及教育水平等方面半數城市領(lǐng)先全國平均水平，但城市間人才吸引力級差逐步顯現，上海、蘇州、杭州、寧波、南京等中心城市綜合表現突出，結合去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現，此類(lèi)城市將成為最佳潛力城市。
浙北和蘇南的城市雖然在教育水平和勞動(dòng)力比重上不及上述核心城市，但由于民營(yíng)經(jīng)濟發(fā)達，購買(mǎi)力也不容小覷，尤其是近十年人口增量比較突出的金華、嘉興等城市，需求支撐性較佳。
從投資的角度來(lái)看，受房地產(chǎn)行業(yè)金融環(huán)境持續收緊影響，資金成本進(jìn)一步上漲，對于需求支撐較弱的城市需謹慎投資，比如以麗水、衢州、鹽城、淮安為代表的中小城市地價(jià)顯著(zhù)上漲，項目利潤空間被大幅壓縮，尤其鹽城、淮安等靠?jì)壬枨笾蔚某鞘?，企業(yè)投資拿地還應審慎考量，避免高位站崗。
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