丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
在監管新規的不斷出臺背景下，房地產(chǎn)行業(yè)邏輯正在發(fā)生改變，行業(yè)格局也迎來(lái)重塑。相信集中供地勢必將對市場(chǎng)造成深遠影響，也給企業(yè)投資布局帶來(lái)了新的機遇與挑戰。
4月20日，“易居克而瑞第28屆地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會(huì )”在上海成功舉行，本次大會(huì )匯集了各大券商機構、開(kāi)發(fā)企業(yè)同仁、業(yè)內專(zhuān)家以及媒體，共同探討供地兩集中下房企投、融、營(yíng)的破局之道。
房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢分析與行業(yè)發(fā)展趨勢
在2021年一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)總結與展望中，易居企業(yè)集團CEO丁祖昱就“當前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢分析與行業(yè)發(fā)展趨勢”進(jìn)行主題演講。他表示，百強房企整體的業(yè)績(jì)規模同比增長(cháng)83.0%，較2019年同期增長(cháng)46.2%。但基于政策的重磅下，行業(yè)格局將重塑。
市場(chǎng)方面呈現出一、二手房成交超預期優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度不減的情況。從行業(yè)銷(xiāo)售規模來(lái)看，一季度銷(xiāo)售面積、金額較2019年同期增20.7%和41.9%。新房成交上，一季度百城住宅成交面積同比增103%，較2019年同期增37%。其中，一線(xiàn)“成績(jì)”最亮眼、三四線(xiàn)超預期、二線(xiàn)分化加劇，滬、深、杭、寧一季度成交較2019年同期翻番。
3月二手住房成交數創(chuàng )近年來(lái)新高，一季度累計成交較2019年同期增80%。但在土地市場(chǎng)方面，一、二線(xiàn)城市成交大幅縮量，地價(jià)結構性回調。而土拍熱度上，溢價(jià)率創(chuàng )2020年以來(lái)新高，流拍率連續四個(gè)月回落。重點(diǎn)城市首批宅地集中規模與2021年供宅地計劃供應規模比較，丁祖昱還發(fā)現，城市供地節奏差異巨大，廣州供地最為“積極”，深圳相對“保守”。
今年3月，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)成交熱度持續，房地產(chǎn)迎來(lái)“小陽(yáng)春”。房企紛紛加大供貨力度，成交也呈明顯回升的態(tài)勢。2021年一季度，TOP100各梯隊房企銷(xiāo)售金額門(mén)檻繼續提升，相較2020年和2019年同期增幅明顯。丁祖昱強調，雖說(shuō)百強房企的業(yè)績(jì)同增八成，但在投資方面仍需保持審慎。
值得注意的是，2021年一季度房企融資總額2846.21億元，環(huán)比下降20.0%，同比下降31.5%。一方面，“三條紅線(xiàn)”使得房企集中降杠桿融資審慎，另一方面，疊加一季度政策對違規資金的嚴格查處等因素融資環(huán)境收緊愈發(fā)明顯，因此房企融資量持續下滑。
提及到未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢，丁祖昱認為，當行業(yè)步入無(wú)增長(cháng)時(shí)代，規模房企也會(huì )出現負增長(cháng)。與此同時(shí)，投資趨同、重點(diǎn)城市地價(jià)難降，要精選投資城市，合作、深耕破局。在疫情常態(tài)化的趨勢下，數字化加速，線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)或將成為新戰場(chǎng)。后疫情時(shí)代，更應該關(guān)注租戶(hù)的需求，傳統辦公融入“聯(lián)辦模式”。伴隨著(zhù)人口老齡化加劇，養老產(chǎn)業(yè)空間巨大，未來(lái)潛力有待釋放。
行業(yè)回歸理性，企業(yè)回歸管理
面對行業(yè)的變化與重塑，中梁控股執行董事、聯(lián)席總裁李和栗在“行業(yè)新常態(tài)，企業(yè)在回歸”的主題演講中表示，當前政策趨勢下，促使行業(yè)“大浪淘沙”的同時(shí)，也洗去大量的泡沫，原先依靠負債做大規模的商業(yè)模式已經(jīng)失效，未來(lái)的行業(yè)競爭格局加劇，頭部集中度加強，資金能力才是最主要的核心競爭力。
針對行業(yè)目前面臨的瓶頸問(wèn)題，李和栗將其總結為以下三點(diǎn)：規模瓶頸、利潤瓶頸、信任瓶頸。在他看來(lái)，2021年的需求穩健，本質(zhì)在于，2019-2020年需求穩健沒(méi)有“透支”，沒(méi)有經(jīng)歷大起大落，但相對而言，大周期燙平，地域分化，周期分化，土地熱度還將大過(guò)需求熱度。
談及到未來(lái)的趨勢時(shí)，憑借在中國房地產(chǎn)行業(yè)多年經(jīng)驗的李和栗指出：“行業(yè)回歸理性，企業(yè)回歸管理。企業(yè)要擺正好心態(tài)，自我調節，穩健發(fā)展?！币驗樵谒磥?lái)，行業(yè)目前處于有需求、強競爭的時(shí)代。在投資能力方面，要找有需求的弱競爭市場(chǎng)，短期關(guān)注供需，長(cháng)期關(guān)注人口流動(dòng)。持續修煉內功，最終還是要做學(xué)習型、自驅型企業(yè)。
“當前行業(yè)進(jìn)入‘無(wú)人區’，前方?jīng)]有參照物，調控手段在不斷精細化。行業(yè)持續向前，有些規律難以復制。作為一家快速發(fā)展的大型綜合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，秉承持續打造高素質(zhì)經(jīng)營(yíng)人才，創(chuàng )造卓越的價(jià)值共創(chuàng )集團的愿景，在周期燙平的背景下，唯有練好內功、抓好經(jīng)營(yíng)，方能取勝?！崩詈屠跽J為，應對方法應從“舊打法”到“新常態(tài)”的轉換。
把握好最后一輪“市場(chǎng)紅利”
港龍中國執行總裁姜煒在“雙集中政策下的思考及應對”的主題演講中提及，對于雙集中政策不用太過(guò)于焦慮，港龍中國對市場(chǎng)謹慎樂(lè )觀(guān)，只要堅持在房地產(chǎn)行業(yè)走下去，就一定會(huì )有收獲。
政策的影響推動(dòng)企業(yè)邏輯變革的加速，他站在港龍中國的角度進(jìn)行思考，“政府調控的本質(zhì)是加強對市場(chǎng)和行業(yè)的把控。對于雙集中來(lái)講，資金周轉跟以前的高周轉理解不一樣?！苯獰樥J為，企業(yè)的資金能力是核心的能力。
最近地王頻現，房企的一擁而上致使地價(jià)攀升，在他看來(lái)，行業(yè)需要更多的理智和冷靜，做好戰略規劃才良策。集中供地政策提高了土地市場(chǎng)透明度，理論上應該是利于地價(jià)降低。土地成交和貨幣供應存在趨勢和波峰形態(tài)的高度擬合，地價(jià)趨勢還是看貨幣。姜煒認為：“對于新政不需要過(guò)度緊張，調控不會(huì )急轉彎?！?/p>
對于集中供地的后續政策跟進(jìn)會(huì )彰顯政府對于中小房企在行業(yè)里落位的期望。對此他表現出十分的信心：“‘土地集中’并不會(huì )削弱中小房企的生存空間?！?/p>
針對上述思考，姜煒也提出港龍中國的一些應對策略，雙集中政策下房企的發(fā)展戰略和投資節奏將根據新政重新鋪排，開(kāi)發(fā)商需要順勢而為，將“制造業(yè)思維轉變”提升為戰略高度；真正落實(shí)流程化、模板標準化、信息現代化及大運營(yíng)流水線(xiàn)“三化一線(xiàn)”的內功提升和思維轉變。
站在投資端的角度去分析，姜煒提出，中小房企要認清形勢，學(xué)會(huì )經(jīng)營(yíng)低利潤項目，未來(lái)的行業(yè)將會(huì )更透明、更公開(kāi)、更激烈、更殘酷，不具備先發(fā)優(yōu)勢的中小房企要認清形勢、謀定后動(dòng)。
留給成長(cháng)型房企的窗口仍然存在
龍記泰信集團執行總裁楊江輝在“集中供地下，成長(cháng)型房企投拓及運營(yíng)戰略”的主題演講中表示，集中供地影響下，城市區域競爭壓力增強，房企更傾向合作，房企回款周期也將會(huì )拉長(cháng)，中小房企融資更難，服務(wù)和產(chǎn)品將遭受降維打擊。
楊江輝認為，集中供地22個(gè)熱點(diǎn)城市拿地端銷(xiāo)售端均競爭激烈，拿地利潤率相對較低，地貨比低，不適合成長(cháng)型房企子彈價(jià)值最大化，成長(cháng)型房企想不吃“尾氣”，就要選對區域走小路。
結合成長(cháng)型房企的投拓戰略，他提出：“要先定期望目標，再定具體戰略，其次基于期望目標倒逼和基于企業(yè)現有資源順推戰略，定期復盤(pán)。關(guān)注投融資資源、運營(yíng)節奏、資產(chǎn)結構、現金流表現、組織管理?！?/p>
據悉，成立于2005年的龍記泰信，從原始積累階段，到調整提高階段，再到全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展、布局全國，一直遵守拿地原則是堅持流動(dòng)性覆蓋安全性、安全性大于盈利性。固守陜西大本營(yíng)擇機布局關(guān)天經(jīng)濟區、中原經(jīng)濟區、齊魯經(jīng)濟區、長(cháng)三角經(jīng)濟區、大灣區經(jīng)濟區、川鄂經(jīng)濟區六大區域的都市圈經(jīng)濟群。在西北，華中，華東區域尋找價(jià)格洼地。
在區域選擇方面，企業(yè)始終堅守大本營(yíng)保持市占率，絕對深耕持久戰，都市圈潛力城市戰略進(jìn)入，板塊深耕陣地站。楊江輝則重點(diǎn)提及到“撿漏型區域”的重要性，既尋找價(jià)值洼地，打“游擊戰”，不戀戰。
作為一家以產(chǎn)品為核心競爭力的成長(cháng)型房企，楊江輝表示，企業(yè)始終堅守匠心精神與品質(zhì)追求，通過(guò)打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品與服務(wù)，兼顧規模、效益、品牌的三重利益。在企業(yè)人才搭建思路上，注重同創(chuàng )共享，深度提高學(xué)習。
“留給成長(cháng)型房企的窗口越來(lái)越少，但窗口仍然存在。堅守安全線(xiàn)，冷靜拿地，堅定心態(tài)，不斷學(xué)習?！睏罱x說(shuō)。
調整負債結構依舊是房企重要改善方向
從金融機構角度來(lái)看房企融資環(huán)境的影響，克而瑞證券首席分析師孫楊在“從資本市場(chǎng)角度看雙集中供地政策對非頭部房企的影響”的主題演講中表示，2月25日因集中供地及其他因素推動(dòng)，多數房企在股票市場(chǎng)經(jīng)歷“一日行情”，但翌日市場(chǎng)即回歸了理性。債券價(jià)格走勢未見(jiàn)明顯波動(dòng)，疊加價(jià)格高位壓力及政策影響，3月8日價(jià)格到低位。
總體而言，債券價(jià)格與基本面關(guān)聯(lián)度較高，政策對公司的誤傷，隨著(zhù)經(jīng)營(yíng)表現，將逐漸回歸。
行業(yè)現狀方面，孫楊從公司存量資金角度來(lái)看，在雙集中政策下，房企分化明顯，房企在短時(shí)間內對保證金和前融的需求大大提升，除去短期負債后在手現金的剩余量越多，公司的安全邊際相對越高，對于高息資金的需求量越低。
“資本市場(chǎng)公開(kāi)融資格局已形成，境內外成本差別明顯?！睂O楊根據監測的170家房企各年度人民幣債以及美元債的發(fā)債集中度情況，境外債券發(fā)行成本分化仍明顯，前十強房企發(fā)行成本較低，50強之后房企的境外債發(fā)行成本相對走高明顯；境內人民幣債券的發(fā)行成本差距維持2020年低位，對部分房企來(lái)說(shuō)發(fā)行境內債券更具性?xún)r(jià)比。
他還結合房企案例進(jìn)行分析，在孫楊看來(lái)，二級市場(chǎng)債券價(jià)格價(jià)格兩級分化，一級成本難降，借新還舊，調整負債結構依舊是房企重要改善方向。
最后，針對市場(chǎng)趨勢及非頭部房企應對策略展望，他認為資本市場(chǎng)風(fēng)險偏好下降，頭部房企的資本市場(chǎng)融資成本優(yōu)勢將進(jìn)一步凸顯，資金成本低。
“前融和保證金的短期內成本較高，是投資機會(huì )，市場(chǎng)會(huì )增加新的參與方。房企合作增加，中小房企在優(yōu)質(zhì)項目上的并表權爭奪壓力加大，可能會(huì )影響未來(lái)財務(wù)上的表現?！睂O楊說(shuō)到，此外，城市開(kāi)發(fā)界面逐漸分化，非特色房企將逐漸邊緣化。
值得一提的是，作為非頭部房企，區域深耕、產(chǎn)品力、項目操盤(pán)能力、雙集中城市補貨的情況和權益是未來(lái)弱化資本市場(chǎng)擔憂(yōu)的關(guān)鍵。
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