作者：克而瑞租售

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

自2015年以來(lái)，中央部委多次出臺綱領(lǐng)性文件，鼓勵發(fā)展租賃市場(chǎng)，十四五再提“房住不炒”，擴大供給，完善租賃市場(chǎng)，提供了政策風(fēng)口。

從政策主要內容來(lái)看，多項政策提及盤(pán)活閑置資產(chǎn)，提高存量資產(chǎn)利用水平，允許改建房屋，調整房屋使用性質(zhì)，增加租賃供應，推動(dòng)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

2021年7月，國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，存量資產(chǎn)和空置資源極有可能成為長(cháng)期宏觀(guān)調控的靈活手段。

在中央的引領(lǐng)下，多個(gè)試點(diǎn)城市如上海、深圳、南京等發(fā)布方案細則，推動(dòng)“工改租”、“商改租”、“非改居”等改造模式，進(jìn)而促進(jìn)存量資產(chǎn)與租住需求的有效對接，整合資源，緩解城市住房矛盾。

表：部分城市存量房轉租賃住房政策及主要內容

數據來(lái)源：公開(kāi)資料、克而瑞租售整理

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表：存量改造類(lèi)目及具體內容

數據來(lái)源：克而瑞租售

圖：中國租賃市場(chǎng)三類(lèi)主體

圖：我國住房租賃機構物業(yè)獲取來(lái)源

龍湖冠寓華涇天街店地處華涇鎮核心區域，毗鄰華涇公園。周?chē)?00米內有多條公交線(xiàn)路，2km內有15號線(xiàn)華涇西站，可達閔行春申、虹口北外灘，浦東三林濱江、前灘、陸家嘴等，交通便捷。項目毗鄰華涇唯一多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體—龍湖天街，周邊多教育資源，生活方便。

2）產(chǎn)品設計

龍湖冠寓華涇天街店整體配置較為齊全，配備海爾、TOTO等品牌電器，空調采用了中央空調；沙發(fā)等家具使用知名文創(chuàng )家具品牌，房屋收納空間大，家居設計兼具實(shí)用與美觀(guān)；各房型均配備大床，大多有電磁爐、洗衣機、冰箱等配套，二居室配備烤箱及浴缸；裝修成本預估在2000-2500元/㎡。

產(chǎn)品設計涵蓋魔都紳士風(fēng)、名媛風(fēng)、雅皮士風(fēng)格及東方巴黎風(fēng)，多類(lèi)風(fēng)格，輕奢質(zhì)感，追求品質(zhì)、舒適與實(shí)用于一體。項目有多處細節設計，比如墻上隱藏的燈條、廚衛防水插座、可收納的小桌板等，產(chǎn)品品質(zhì)較高。

公區主要集中在一樓大堂，約400平方，由外到里包括會(huì )客處、咖啡廳、餐廳以及影音室，便于租客舉辦聚會(huì )、日常休閑與會(huì )客，社交屬性強。樓內配有70平健身房以及公共洗衣房、烘干室，方便租戶(hù)生活。

3)定位與運營(yíng)

數據來(lái)源：龍湖冠寓官網(wǎng)、APP

龍湖冠寓華涇天街店于2018年11月正式開(kāi)業(yè)，目前已基本穩定，華涇天街開(kāi)業(yè)后對入住率也有所改善，有部分B端客戶(hù)入住。房型及價(jià)格方面有一室戶(hù)、一室一廳、LOFT、兩居等，面積42-100m2，租金價(jià)格3861-8920起，相比周邊個(gè)人租賃價(jià)格較高，對于白領(lǐng)上班族來(lái)說(shuō)，租金壓力或許較大。

從實(shí)際入住客群來(lái)看，入住客群對生活品質(zhì)要求較高，部分為外國人士，有一定比例自由職 業(yè)者，如網(wǎng)紅、主播、創(chuàng )業(yè)者等，此類(lèi)人群對區位和交通屬性不敏感，承租能力高。

龍湖冠寓華涇天街店屬于冠寓產(chǎn)品線(xiàn)中的高端核桃系列，也是上海首家“核桃”產(chǎn)品，品質(zhì)高端， 公區裝修具現代氣息。戶(hù)型面積較同類(lèi)產(chǎn)品更大，空間更舒適，家具多采用定制化配備，細節呈現品質(zhì)好。

通過(guò)設計改建的長(cháng)租公寓，配以戶(hù)外景觀(guān)活動(dòng)空間和華涇天街的商業(yè)配套，將以全業(yè)態(tài)打造智享型租住生活，提高了存量資產(chǎn)的利用水平，將利用率較低的商場(chǎng)重建為富有活力的青年社區，解決承接了區域內產(chǎn)業(yè)集聚的新青年、新市民的租住需求。

2、城中村改造案例：朗詩(shī)寓瓜山未來(lái)社區

瓜山未來(lái)社區是浙江省重點(diǎn)項目首批24個(gè)未來(lái)社區之一，也是迄今為止行業(yè)內最大的綜合型租賃社區。2018年朗詩(shī)寓成為瓜山未來(lái)社區項目運營(yíng)方，該項目是浙江省“未來(lái)社區”工程首批試點(diǎn)，是一個(gè)集公寓、酒店、辦公、商業(yè)等業(yè)態(tài)于一體的大型綜合型租賃社區，是全國城中村改造標桿項目。

1）基本信息

項目位于杭州市拱墅區，占地45公頃。其中，公寓面積約20余萬(wàn)方，商業(yè)街區約5萬(wàn)方，辦公約2萬(wàn)余方。涵蓋居住、商業(yè)、辦公、教育、運動(dòng)、停車(chē)等多種功能，肩負著(zhù)打造全國城中村樣板區，和未來(lái)社區示范區的歷史使命。

2）定位與運營(yíng)

朗詩(shī)寓杭州瓜山社區以12-75㎡的平層和LOFT戶(hù)型為主，設計風(fēng)格多樣，包括輕奢風(fēng)、輕工業(yè)風(fēng)、北歐風(fēng)、MUJI風(fēng)等，產(chǎn)品線(xiàn)主要為青年公寓、白領(lǐng)公寓及精品公寓。項目在提供社區增值服務(wù)的同時(shí)還為租客提供各類(lèi)主題活動(dòng)，豐富租客業(yè)余生活。

數據來(lái)源：朗詩(shī)寓官網(wǎng)、APP

3）項目亮點(diǎn)

亮點(diǎn)一：浙江省“未來(lái)社區”工程首批試點(diǎn)，城中村改造的大型租賃社區

改造前的瓜山是千篇一律城中村的老舊建筑，單調雜亂、色彩灰暗。改造后，整體立面采用明亮的彩系搭配花木種植、景觀(guān)與色彩上植入形成四個(gè)主題社區組團。在原來(lái)多層磚混結構的建筑外立面上增加了一些陽(yáng)臺設計與綠化相結合，營(yíng)造一種悠閑的生活模式和生活氛圍，將原來(lái)典型的城中村小樓打造成歐式小鎮風(fēng)情。

亮點(diǎn)二：多元業(yè)態(tài)融合的租賃社區

瓜山社區融合長(cháng)租公寓、文創(chuàng )辦公、民宿、商業(yè)等多元業(yè)態(tài)，整體打造綜合型租賃社區。

社區內規劃配套學(xué)校、藝術(shù)展覽館、歷史展覽館、多功能運動(dòng)館、文化公園、星光廣場(chǎng)等，使整個(gè)社區生態(tài)自成體系，能滿(mǎn)足租客教育、醫療、休閑、娛樂(lè )、運動(dòng)等全方面需求。

朗詩(shī)瓜山社區涵蓋多種特色居住社區，社區各居住組團規劃了不同的場(chǎng)景主題如電競主題、寵物主題、女神主題、音樂(lè )酒吧主題、桌游主題、動(dòng)漫主題等，通過(guò)線(xiàn)下社交場(chǎng)景的打造，為社區鄰里互動(dòng)提供物理空間基礎。如瓜山未來(lái)社區萌寵派主題店是國內首個(gè)萌寵主題社區，解決帶寵租房痛點(diǎn)，細分受眾社群場(chǎng)景，溢價(jià)空間大；瓜山未來(lái)社區動(dòng)漫社主題店利用二次元動(dòng)漫主題，設計加州天空系列同款場(chǎng)景，聚焦二次元人群，受眾廣，粘性強。

朗詩(shī)寓瓜山社區周邊有大批青年人才來(lái)到這里創(chuàng )業(yè)、生活。朗詩(shī)寓在保留原有房屋結構的基礎上，將原有村落風(fēng)貌與現代城市空間融合，打造出青春活力的未來(lái)社區，同時(shí)也是新青年的理想生活生態(tài)區。 

3、產(chǎn)業(yè)園改造案例：虹寓泊寓PLUS

城市中部分產(chǎn)業(yè)園區地處偏遠，存在大量老舊的廠(chǎng)房和臨時(shí)宿舍，往往缺乏成熟的居住和生活配套，在招人和留人上存在困難，需要為新青年實(shí)現住有所居、提供更好的居住體驗，進(jìn)而反哺區域產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展。

上海虹寓·泊寓是典型的工改租項目，為國企舊有機床模型廠(chǎng)廠(chǎng)房改建而成，于2019年12月正式開(kāi)業(yè)，該項目是虹房集團與上海萬(wàn)科攜手打造的首個(gè)租賃住房合作項目，產(chǎn)品定位為“泊寓PLUS”，旨在提供更有品、更舒適、更貼心的服務(wù)，同時(shí)這也是萬(wàn)科踐行成為“城鄉建設與生活服務(wù)商”的城市更新的新嘗試。

1）基本信息

虹寓泊寓項目位于虹口區新市北路1400號，距離地鐵3號線(xiàn)江灣鎮站約500米，可以直達大柏樹(shù)科創(chuàng )中心。項目落成后，不僅將成為虹口北部工程區的科創(chuàng )人才居所，同時(shí)也提升了區域整體面貌，有效支撐優(yōu)化區域營(yíng)商環(huán)境。

2）產(chǎn)品設計

在內部設計上，項目多采用拱形元素，配色靜雅溫馨，室內采用可變性功能空間，干濕分離衛生間等，公區設計上將原有空曠的廠(chǎng)房空間設計改造為超大多樣公區，旨在讓選擇泊寓的住客既可以安心休憩，也可以實(shí)現多樣現代生活。

虹寓泊寓項目本身成本相對較低，周邊生活商業(yè)配套一應俱全，改造完成后輻射周邊企業(yè)復旦大學(xué)、B站、互聯(lián)網(wǎng)科技公司的等客群，客戶(hù)學(xué)歷層次較高，整體滿(mǎn)意度較高，目前經(jīng)營(yíng)情況較好。

4、居住建筑改造案例：閔房泊寓·泊寓莘莊疏影店

2018年3月30日，上海閔房（集團）有限公司與上海萬(wàn)科簽署戰略合作協(xié)議，聯(lián)手打造“閔房泊寓”品牌?！伴h房泊寓”莘莊疏影店為上海閔房（集團）有限公司與上海萬(wàn)科首個(gè)合作落地項目，以打造面向區域白領(lǐng)的高品質(zhì)公寓為目標，努力改善原項目設施老舊、環(huán)境較差、配套不全等一系列問(wèn)題。

1）基本信息

閔房泊寓項目毗鄰莘莊商務(wù)區，行車(chē)距離在10分鐘左右 ，可以通過(guò)（七莘路）路直達商務(wù)區，經(jīng)嘉閔高架10分鐘可直接到達虹橋樞紐。公寓還有自包班車(chē)到七莘路地鐵站，通達各大商圈及商務(wù)區。周?chē)虡I(yè)配套豐富，生活便利。項目經(jīng)過(guò)5個(gè)月的綜合改造和品質(zhì)提升，以全新的面貌面市。

2）產(chǎn)品設計

閔房泊寓疏影路店建面約13-25平方空間，全方位改善客戶(hù)居住體驗，推出人性化、有溫度、更方便的生活方式。裝修標準約1500元/平米。戶(hù)型簡(jiǎn)多數為一室一衛房型，內裝風(fēng)格時(shí)尚簡(jiǎn)約，全新家具家電 、獨立衛浴、WiFi，儲物空間等獨立衛浴且干濕分明 ，配有超大的收納衣柜，書(shū)桌，空調、冰箱，洗衣機，獨立的無(wú)線(xiàn)網(wǎng)絡(luò )，室內陽(yáng)光充足，通風(fēng)良好，家具配備齊全。

專(zhuān)屬社交休閑公區涵蓋臺球桌、軟包卡座、健身房、會(huì )議室、影音空間等，同時(shí)還有陽(yáng)光晾曬區、共享廚房、辦公區域等功能性休閑公區，可以滿(mǎn)足年輕人休閑、社交需求。

3）項目亮點(diǎn)

“閔房泊寓”莘莊疏影店是閔房集團和上海萬(wàn)科合作打造的首個(gè)長(cháng)租公寓項目，是助力城市綜合環(huán)境整治，改善人居環(huán)境，優(yōu)化區域營(yíng)商環(huán)境，推進(jìn)城市微更新，踐行“租購并舉”的新嘗試。

在改造方面，本次改造主要做了五大方面的提升：整治三線(xiàn)，實(shí)現基礎設施提升、人車(chē)規劃，道路不再擁擠、安全升級，營(yíng)造安逸居住環(huán)境、社區綠化，改善人文環(huán)境以及社區打造，營(yíng)造美好生活場(chǎng)景。通過(guò)本次改造，泊寓不僅改善了人居環(huán)境，滿(mǎn)足了租住的品質(zhì)需求，同時(shí)也是提供了一種新的美好生活方式。

對于資產(chǎn)持有方來(lái)說(shuō)，通過(guò)資產(chǎn)改造的方式，可以實(shí)現資產(chǎn)優(yōu)化布局，優(yōu)化業(yè)態(tài)組合，緩解解決物業(yè)地段不佳、體量過(guò)大、同質(zhì)化競爭較高等資產(chǎn)痛點(diǎn)。通過(guò)聚焦細分市場(chǎng)需求增強抗風(fēng)險能力，提升收益穩定性

未來(lái)隨著(zhù)國家對于住房租賃的愈加重視和經(jīng)濟進(jìn)一步發(fā)展提升，“非改租”不僅是資產(chǎn)價(jià)值模式的再創(chuàng )新，也是響應國家號召可以為更多的城市新青年提供更有品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品，實(shí)現“安居樂(lè )業(yè)”的民生福祉工程。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議

本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！

原標題： 深度研究丨存量房改造正當時(shí)，長(cháng)租公寓企業(yè)如何破局？