作者：西政財富

一、信托業(yè)務(wù)分類(lèi)新規出臺，融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)監管走向未明

近日監管部門(mén)向各信托公司下發(fā)《關(guān)于調整信托業(yè)務(wù)分類(lèi)有關(guān)事項的通知（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《征求意見(jiàn)稿》），將信托業(yè)務(wù)劃分為資產(chǎn)管理信托、資產(chǎn)服務(wù)信托、公益/慈善信托三大類(lèi)。資產(chǎn)管理信托項下分為固定收益類(lèi)資產(chǎn)管理信托（相應的投資于存款、債券等債權類(lèi)資產(chǎn)的比例不低于80％）、權益類(lèi)資產(chǎn)管理信托（投資于股票、未上市企業(yè)股權等權益類(lèi)資產(chǎn)的比例不低于80％）、商品及金融衍生品類(lèi)資產(chǎn)管理信托（投資于商品及金融衍生品的比例不低于80％）、混合類(lèi)資產(chǎn)管理信托（債權類(lèi)資產(chǎn)、權益類(lèi)資產(chǎn)、商品及金融衍生品類(lèi)資產(chǎn)且任一資產(chǎn)的投資比例未達到前三類(lèi)產(chǎn)品標準）4類(lèi)；資產(chǎn)服務(wù)信托項下分為行政管理受托服務(wù)信托、資產(chǎn)證券化受托服務(wù)信托、風(fēng)險處置受托服務(wù)信托、財富管理受托服務(wù)信托4類(lèi)，且4項分類(lèi)下仍有細分領(lǐng)域。按照要求，信托公司應對各項存續業(yè)務(wù)進(jìn)行全面梳理，制定存量業(yè)務(wù)整改計劃。對于基于信托關(guān)系開(kāi)展的私募基金管理等業(yè)務(wù)，按照嚴禁新增、存量自然到期方式有序清零。對于其他不符合分類(lèi)要求的信托業(yè)務(wù)，在資產(chǎn)管理信托項下單設待整改信托業(yè)務(wù)一類(lèi)，將相關(guān)業(yè)務(wù)歸入此類(lèi)別，按照業(yè)務(wù)特點(diǎn)有序實(shí)施整改。

對此，有券商研報表示，總體上，該文件要求“歸本源、不交叉、財產(chǎn)獨立優(yōu)勢、統一于資管新規”。融資類(lèi)（信托貸款）類(lèi)影子銀行業(yè)務(wù)如何歸類(lèi)未有明確說(shuō)法。融資類(lèi)（信托貸款）業(yè)務(wù)乃限制范圍，屬于存量梳理中需要歸入特殊的一類(lèi)且需限期整改……業(yè)內普遍認為，未來(lái)限額及限制在自營(yíng)范圍是趨勢……該類(lèi)業(yè)務(wù)，未來(lái)應該向兩個(gè)方向同時(shí)轉型：一方面依托中信登向標準化債權融資工具轉型、業(yè)務(wù)徹底投行化；另一方面建立新的資本和流動(dòng)性約束機制，限額規范發(fā)展。將融資類(lèi)信托標準化為一類(lèi)債權融資工具，是徹底改造融資類(lèi)業(yè)務(wù)將其進(jìn)行投行化的根本出路。再次，非標與標的問(wèn)題亦未提及，號稱(chēng)“調整信托業(yè)務(wù)分類(lèi)”，那就應該包括所有信托業(yè)務(wù)，對于非標業(yè)務(wù)是不是信托業(yè)務(wù)、是否另案處理均不明確……依據目前未有提及的業(yè)務(wù)類(lèi)型，預計行業(yè)會(huì )受較大影響，如融資類(lèi)、事務(wù)管理類(lèi)、投資類(lèi)等傳統分類(lèi)涉及到的同業(yè)通道、類(lèi)永續債、融資類(lèi)業(yè)務(wù)等均會(huì )受到影響……

二、各地加大樓市政策放松力度，著(zhù)力刺激樓市購買(mǎi)端需求，深圳、東莞樓市回暖跡象明顯

根據各地方政府網(wǎng)站，近期福州、衢州、秦皇島多地放松房地產(chǎn)政策，包括取消和放松限購、限貸等、加快項目開(kāi)發(fā)、推進(jìn)貨幣化安置，提升預售資金使用效率，降低土拍付款要求、降低預售條件等。這些政策中部分內容較此前鄭州政策對需求端的刺激力度更大，一些內容也仿照此前哈爾濱直接廢止2018年政策的做法。監管層也逐漸意識到，僅僅依靠供給側資金流動(dòng)，無(wú)法解決行業(yè)的信用、交付、投資、拿地等諸多問(wèn)題，刺激需求是必然之選。

根據官方統計的數據，上周深圳新房成交912套，環(huán)比大漲496.1%；像不被市場(chǎng)看好的觀(guān)瀾新盤(pán)、萬(wàn)科啟城家園也賣(mài)出了268套，去化超過(guò)五成，二手市場(chǎng)終于也開(kāi)始筑底反彈，關(guān)于深圳二手房的咨詢(xún)、帶看明顯增多。據最新數據顯示，3月份深圳二手住宅成交量總算回升，為1117套；東莞新房成交1429套，環(huán)比更是暴增1187%，二手成交203套，環(huán)比增長(cháng)150%。另外東莞政府主動(dòng)為開(kāi)發(fā)商“輸血”，預售款轉進(jìn)開(kāi)發(fā)商荷包、銀行房貸速度進(jìn)一步加快——東莞城區、臨深區域的二手市場(chǎng)也率先回暖。

三、中國人民銀行就《中華人民共和國金融穩定法（草案征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于防范化解金融風(fēng)險、健全金融法治的決策部署，建立維護金融穩定的長(cháng)效機制，人民銀行會(huì )同有關(guān)部門(mén)深入研究、反復論證，起草了《中華人民共和國金融穩定法（草案征求意見(jiàn)稿）》，向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。

《金融穩定法》草案征求意見(jiàn)稿共六章四十八條，分為總則、金融風(fēng)險防范、金融風(fēng)險化解、金融風(fēng)險處置、法律責任、附則。草案旨在建立健全高效權威、協(xié)調有力的金融穩定工作機制，進(jìn)一步壓實(shí)金融機構及其主要股東、實(shí)際控制人的主體責任，地方政府的屬地責任和金融監管部門(mén)的監管責任；加強金融風(fēng)險防范和早期糾正，實(shí)現風(fēng)險早發(fā)現、早干預；建立市場(chǎng)化、法治化處置機制，明確處置資金來(lái)源和使用安排，完善處置措施工具，保護市場(chǎng)主體合法權益；強化對違法違規行為的責任追究，以進(jìn)一步筑牢金融安全網(wǎng)，堅決守住不發(fā)生系統性金融風(fēng)險的底線(xiàn)。

四、土拍政策改善，政府讓利明顯，房企拿地積極性明顯上升

從3月底至今，有四個(gè)城市發(fā)布了2022年首輪集中供地公告：（1）3月31日，廣州公告首輪集中供地推出18宗地塊，總計容建面276萬(wàn)㎡；（2）3月31日，深圳首輪集中供地掛牌8幅住宅用地，總建面約107.06萬(wàn)㎡，4月29日15時(shí)出讓?zhuān)唬?）3月31日，濟南公布首輪集中供地出讓32宗地塊，總出讓面積97.28萬(wàn)㎡；（4）3月28日，蘇州公布首輪集中供地掛牌15宗商品住宅地塊，總出讓面積82.68萬(wàn)㎡，5月9日開(kāi)始競拍。

總的來(lái)看，各地土拍規則顯著(zhù)改善，地塊質(zhì)量明顯提高，優(yōu)質(zhì)房企迎來(lái)拿地窗口期。區位上看，廣州地塊主要集中于中心六區，蘇州掛牌了姑蘇平江新城、工業(yè)園區湖東和高新區獅山板塊內的優(yōu)質(zhì)地塊；利潤空間看，廣州和深圳均放寬了限價(jià)要求；參拍門(mén)檻上看，濟南與蘇州下調了保證金比例。

4月2日，成都首輪集中供地落幕，50宗地塊中，44宗土地成功出讓?zhuān)山灰鐑r(jià)率約4.62%；3月31日，武漢結束首輪集中供地，11宗土地中成功出讓10宗，其中3宗溢價(jià)成交，1宗觸頂熔斷。競拍規則優(yōu)化下兩地土拍結果均呈現出穩中向好的趨勢。成都放松了新房限價(jià)及配建要求，武漢無(wú)競配建、競自持。拿地成本的降低增強了企業(yè)參拍積極性，這反映出項目利潤是目前房企衡量是否拿地的關(guān)鍵。 

五、恒大案件或取消集中管轄

媒體報道稱(chēng)，至少三家在浙江和山東的債權性金融機構近期被告知，可向當地法院申請立案，其中一些案件已獲受理。此舉將有助于提升法院的資產(chǎn)處置效率。自去年8月恒大案件被要求由廣州中院集中管轄，有律師表示，這是出于防止訴訟瓜分資產(chǎn)，保全資產(chǎn)的考慮。但是至今，債權人已向該院提起了數百宗訴訟，案件積壓導致債權人在凍結恒大資產(chǎn)和挽回損失方面進(jìn)展緩慢。但恒大也因此獲得了一些喘息的空間，房地產(chǎn)項目得以繼續進(jìn)行。

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原標題： 地產(chǎn)金融周報：樓市與土拍政策刺激力度加大，市場(chǎng)回暖明顯，房企拿地熱情上升；融資類(lèi)信托或將逐步退出市場(chǎng)；《金融穩定法》公開(kāi)征求意見(jiàn)