丁祖昱評樓市 作者：克而瑞租售
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年3月5日，李克強總理做“兩會(huì )”政府工作報告，對2020年工作回顧及2021年的重點(diǎn)工作做了詳盡部署。其中，“租賃住房”、“長(cháng)租房”等關(guān)鍵詞多次被提及，再次強調“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，解決好大城市住房突出問(wèn)題，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
具體來(lái)看，2021年政府工作報告中，住房租賃發(fā)展方向包括：“租售并舉”仍是租賃行業(yè)最強基本面，通過(guò)增加土地供應、安排專(zhuān)項資金、集中建設等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房供給，規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，降低租賃住房稅費負擔等。
多年來(lái)，中央政府始終堅定“住房不炒、租購并舉”的定位基調，但細數近年來(lái)的重點(diǎn)租賃政策，我們發(fā)現，主要以完善市場(chǎng)規范和增加市場(chǎng)供應為主，對于租賃權益保障和金融稅收優(yōu)惠方面的政策相對缺乏。此外，雖然政策的頂層設計搭建完成，但在落地實(shí)施過(guò)程中仍受到城市經(jīng)濟發(fā)展差異、對租賃認可度不高等多重因素的影響，在各城市的落地情況稍有欠缺。
十四五開(kāi)局之年，“租賃住房”上升到國家戰略層面，再提“房住不炒、租購同權”，從土地供應、減稅補貼、租賃企業(yè)保障等方面提出新的指導性要求，從宏觀(guān)指導到落地方向一一給出了政策實(shí)施方向，保證未來(lái)各級政府能夠根據自身城市發(fā)展情況，因城施策，進(jìn)行政策的有效落實(shí)。相信未來(lái)全方位政策的實(shí)施力度和強度將得到保障，租賃住房市場(chǎng)也會(huì )在政策紅利下健康有序發(fā)展。
2020年1月至2021年第一季度，我國46城累計出臺租賃相關(guān)政策277條，其中權益保障類(lèi)占比最高，占比39%。
各城市租賃住房政策情況
截至目前，在中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)入圍的24個(gè)城市中，已經(jīng)有16個(gè)城市（北京、上海、深圳、武漢、成都、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、西安、寧波、天津、濟南、重慶、石家莊、南寧）已經(jīng)公布了中央財政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)專(zhuān)項資金管理辦法，因城施策，不同城市之間補貼標準差異較大。整體來(lái)看，補貼以新建、改建類(lèi)項目補貼為主，部分城市對盤(pán)活類(lèi)、運營(yíng)類(lèi)項目有補貼。
試點(diǎn)專(zhuān)項資金管理辦法出臺時(shí)間及補貼標準
資金補貼的支持在一定程度上幫助租賃企業(yè)緩解建設、經(jīng)營(yíng)壓力，也鼓舞了企業(yè)從事住房租賃業(yè)務(wù)的積極性。但目前補貼項目類(lèi)型仍以建設類(lèi)為主，補貼企業(yè)主體以國家隊為主，各城市補貼金額存在差異。
住房租賃用地不低于10%
“十四五規劃”中指出：“單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房?！睆耐恋毓送苿?dòng)租賃市場(chǎng)持續、穩定發(fā)展。
2021年2月，重點(diǎn)22城供地“兩集中” 新政爆出，新政明確要求重點(diǎn)城市在年度計劃中要單列租賃住房用地，占比一般不低于10%。截至目前，22個(gè)重點(diǎn)城市已有18個(gè)城市在年度供地計劃中明確租賃用地指標，并基本達標10%占比標準。
住宅用地供地情況（萬(wàn)方，%）
在克而瑞租售長(cháng)期關(guān)注的核心八城中，以一線(xiàn)城市北京為例，從2021年北京的供地計劃可以看出，2021年北京將持續增加住宅用地供應量，提高租賃住宅用地占比。具體來(lái)看，2021年計劃安排住宅用地1060公頃，較2020年計劃安排量增加60公頃。與此同時(shí)，土地供應向租賃住宅傾斜，在單列租賃住宅用地的基礎上，按照商品房供應下限等比例安排租賃住宅供應指標，將租賃住宅占住宅用地比重由2020年的13%提高到28.3%。
二線(xiàn)城市以南京為例，4月9日晚間，南京市規劃和自然資源局發(fā)布了2021年度商品住宅用地供應計劃的有關(guān)說(shuō)明。說(shuō)明顯示，南京全市2021年租賃住房用地供應面積目標為87.15公頃，能夠提供租賃住房205萬(wàn)平方米，約3.6萬(wàn)套，租賃住宅占住宅用地比重由2020年的2%提高到9.5%，供應規模顯著(zhù)增加。
住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展由供應側推動(dòng)，如今，土地供應政策向租賃用地傾斜，未來(lái)，隨著(zhù)租賃用地的分批次集中入市，特大型城市、重點(diǎn)城市的租賃住房供給將進(jìn)一步擴大，改善住
1）租賃用地市場(chǎng)成交火熱，上海位居第一
新年伊始，重點(diǎn)城市租賃用地市場(chǎng)成交火熱，上海、廣州、杭州、南京、成都第一季度共成交30幅純租賃或者具有租賃屬性地塊，總建面總計達123.4萬(wàn)平方米。其中上海成交量居于首位，2021年1-2月先后集中出讓15幅租賃住房地塊，成交面積約為85.2萬(wàn)方，占八城總成交面積的70%。
租賃用地成交面積及幅數（㎡，幅）
此外，一季度，上海、杭州、南京、北京共計50幅含自持土地成交入市，總自持建面達57.6萬(wàn)平方米，與去年同期相比，供應地塊量增長(cháng)超4倍。
圖:2021年Q1核心八城
含自持住宅用地成交面積及幅數（萬(wàn)㎡，幅）
3月，因“兩集中”政策出臺，為響應國家從供給端調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的號召，相關(guān)城市涉宅用地土拍市場(chǎng)活躍度下滑。然而，截至3月底，22城中已有半數以上的城市明確落地了新政，4月-5月第一批次的住宅用地將集中入市，包含租賃用地，土地市場(chǎng)將重啟熱潮。
2）散戶(hù)市場(chǎng)供不應求，集中式公寓規模穩定上升
房源供應層面，由于各地城市鼓勵員工留城過(guò)春節，大大減少了房源空置現象，因此1-2月各城市新增供應房源大幅下跌：1月，55城個(gè)人房源新增供應407218間，環(huán)比下跌32.66%，2月新增供應344347間，環(huán)比下跌15.44%。伴隨疫情逐步好轉，抑制的租賃需求得以釋放，加之年底大批租賃房源租期到期，3月整體新增供應顯著(zhù)提升，環(huán)比上升103.65%。
圖：2020年3月-2021年3月
全國55城新增個(gè)人租賃房源量變化情況
2021年一季度，集中式長(cháng)租公寓規模增速放緩。TOP20集中式長(cháng)租公寓新開(kāi)業(yè)規模63.46萬(wàn)間，同比增長(cháng)18.32%，環(huán)比增長(cháng)3.43%。2020年，我國租賃行業(yè)經(jīng)歷了內外生態(tài)環(huán)境的變化，大浪淘沙，重新洗牌，各方參與者回歸理性，以審慎的態(tài)度面對企業(yè)自身與行業(yè)整體發(fā)展。因而，租賃企業(yè)整體開(kāi)業(yè)增速放緩，轉向聚焦提升資產(chǎn)價(jià)值與精細化運營(yíng)服務(wù)。
圖：2020-2021Q1TOP20
長(cháng)租公寓企業(yè)開(kāi)業(yè)規模變化及增速
3）個(gè)人租金止跌上揚，集中式公寓租金整體回歸理性
聚焦市場(chǎng)租金表現來(lái)看，開(kāi)年來(lái)，全國個(gè)人房源租金止跌上揚，整體呈上漲趨勢。春節前夕，由于國內外疫情反復，為了減少春節期間人員流動(dòng)集聚，各地紛紛倡議企業(yè)員工就地過(guò)春節。
這使得春節期間租賃房源較為緊缺，1-2月租金較去年年底提升顯著(zhù)，1月環(huán)比提高4.76%，2月環(huán)比上升3.04%。到了3月，租金稍有下降，但同比去年仍有所上漲，增幅4%。
圖：2020年1月-2021年3月
全國55城個(gè)人房源租金變動(dòng)情況
2021年3月八城品牌集中式公寓租金除個(gè)別城市外同比及較2019年同期整體均有所下滑，說(shuō)明19年前后品牌企業(yè)對行業(yè)偏樂(lè )觀(guān)，隨著(zhù)疫情和政府對市場(chǎng)的不斷監管，租金價(jià)格回歸理性。
橫向對比來(lái)看，一線(xiàn)城市中上海、北京租金居領(lǐng)先水平，二線(xiàn)城市中杭州、南京租金具備一定優(yōu)勢，武漢集中式公寓租金在八城中墊底?？傮w而言，八城集中式公寓租金逐漸顯現出一定的分化性。
表：2021年3月核心八城
集中式公寓租金及同比變化（元/月/m2
居民居住消費升級、租房意愿增強
自中國經(jīng)濟發(fā)展模式由投資驅動(dòng)逐步轉為重視消費驅動(dòng)以來(lái)，我國國民消費水平一直保持著(zhù)穩定的增長(cháng)速度。2020年，我國城鎮居民人均消費支出27007元，與2013年相比增長(cháng)了46.08%，其中25.76%為居民居住性消費支出。
近年來(lái)，我國城鎮居民居住消費支出絕對值與占比皆有所增加，盡管受新冠疫情影響，2020年城鎮居民消費性支出出現負增長(cháng)，但居住消費支出依然有所上升，我國國民居住消費升級、居住條件改善、租房意愿有所增強。
圖：2013-2020年中國城鎮居民消費性支出
1）中低端需求仍是市場(chǎng)主力軍
根據克而瑞租售市場(chǎng)調研，北京、上海兩個(gè)一線(xiàn)城市由于高企的房?jì)r(jià)使得租金也整體較高，相較其他重點(diǎn)城市，2000-5000元/月的中端需求上占比最高，而5000元/月以上的租金段也占據一定份額。
廣州、深圳由于城市特殊性，城中村較低的租金水平拉低了整體租金。而武漢、重慶兩城的房?jì)r(jià)不高，整體消費水平一般，2000元/月以下租金段占比超八成。
整體來(lái)看，北京和上海租賃市場(chǎng)中2000-3000元/月占比較高，其他六城2000元/月占比較高，中低端租賃需求仍是市場(chǎng)主力。
圖：核心八城租金段占比情況
2）85后、90后新婚夫妻是大城市主要租賃群體
目前，我國一、二線(xiàn)大城市的新一代城市租客群體主要為26-35歲的85、90新婚夫妻。具體來(lái)看，在城市租住人群中，26-35歲的租客群體在核心大城市中占比超50%，為租賃市場(chǎng)的絕對客群主體。租客婚姻狀況方面，大城市中已婚的租賃人群多于未婚人士。
由此可見(jiàn)，現在越來(lái)越多的城市新市民愿意“租房結婚”。年輕、消費能力強的新生代租客崇尚“租來(lái)的生活也是生活”，這無(wú)疑會(huì )對租住品質(zhì)提出更高的要求。
圖：重點(diǎn)城市租客年齡結構
圖：重點(diǎn)城市租客婚配情況
3）租客結構由單一向多元轉變
從2017年與2020年租住人群年齡構成變化可以看出，我國租房群體正在向全年齡段發(fā)展，30-39歲的城市租客占比由16%上升到38%，20歲以下的租客也由3%上漲到5%。租客年齡結構由單一向多元的轉變意味著(zhù)，房屋租住逐步成為更多人一生的選擇，而這也即將帶來(lái)城市住房租賃總量需求、品質(zhì)化需求、多元化需求的新一輪增長(cháng)。
圖：2017年中國租客年齡結構圖
圖：2020年中國租客年齡結構圖
4）有房人群也租房
八城調研數據顯示，有房租房人群占本地租房客群的54.5%，較無(wú)房租房客群占比更大。其中，多為異地有房，占比達33.6%，而本地有房客群占比也達17.8%，可見(jiàn)，有房仍租房是市場(chǎng)的常態(tài)，并非有房人群就不存在租房需求。
圖：租賃客群類(lèi)型占比
其中，本地有房租房的客群多因工作便利、性?xún)r(jià)比高、裝修過(guò)渡等因素租房。在本地有房租房原因中，工作便利占比最高，約達40.4%，其次是性?xún)r(jià)比高、購房裝修過(guò)渡以及子女教育，三者各自所占比重均超過(guò)10%。伴隨著(zhù)一、二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)高企，租房也成為一種性?xún)r(jià)比較高的居住方式。
圖：本地有房租房原因
市場(chǎng)供應從土地端開(kāi)始加大傾斜
近年來(lái)，一、二線(xiàn)城市商品房?jì)r(jià)格一直維持在較高水平，而租金的漲幅遠低于房?jì)r(jià)的漲幅，一二線(xiàn)城市的租售比遠低于合理的租售比區間水平，買(mǎi)房門(mén)檻日益攀升。在房?jì)r(jià)高企的當下，租賃需求愈發(fā)旺盛。
圖：重點(diǎn)城市房?jì)r(jià)租售比
“十四五住房發(fā)展規劃”提出：“完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長(cháng)租房政策，擴大保障性租賃住房供給?！蓖恋毓蜃赓U住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設租賃住房。預計，地方政策和資源將向租賃市場(chǎng)傾斜，土地供應中商品房的供應空間可能被擠壓。
未來(lái)，租賃住房供給來(lái)源將更加多元，除租賃用地外，集體用地也將成為租賃住房的主要供應渠道之一，探索如何利用、規劃好集體用地成為下一階段的重點(diǎn)之一，也將成為租賃住房增量供應的主要來(lái)源之一。
當商品房?jì)r(jià)格不斷上漲的情況下，由于價(jià)格高企的擠出效應，越來(lái)越多人將以租房作為解決居住需求的主要方式。結合國家十四五關(guān)于“租購并舉”的定調，未來(lái)，以租賃的方式解決長(cháng)期居住需求，將成為建設和引導租賃市場(chǎng)發(fā)展的主要方向。
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