丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
供不應求背景下，狹義庫存延續小幅微降態(tài)勢，5月繼續下降至5.7億平方米，廣義庫存持穩在37億平方米，良好的成交表現促使去化周期降至10.79個(gè)月。從城市角度而言，超7成城市庫存回落，重點(diǎn)29城商品住宅庫存消化周期進(jìn)一步縮短，比如，福州、成都、寧波、濟南等均供求比小于0.8。
各能級城市依舊呈現出明顯的分化趨勢。一線(xiàn)韌性較強，狹義庫存同環(huán)比齊降；二線(xiàn)狹義庫存同比漲幅居首，其中近六成共17個(gè)二線(xiàn)城市5月庫存同比上漲，銀川、哈爾濱、?？诘瘸鞘袔齑鏉q幅超50%以上；而三線(xiàn)城市廣義庫存增幅顯著(zhù)高于百城平均。
商品房待售面積連續3個(gè)月回落
房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫存延續回落態(tài)勢，其中5月庫存已低于去年同期。國家統計局公布數據顯示，5月末，商品房待售面積51026萬(wàn)平方米，比4月末減少410萬(wàn)平方米。其中，住宅、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積全部減少。
具體而言，得益于市場(chǎng)成交火熱，供不應求帶動(dòng)整體庫存回落，住宅待售面積降幅顯著(zhù)，較4月減少399萬(wàn)平方米，辦公、商業(yè)待售面積降幅有限，5月較4月下降均不超20萬(wàn)平方米，整體去化壓力依舊較大。
圖：全國商品房各類(lèi)物業(yè)累積待售面積（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：國家統計局
狹義庫存微降，三四線(xiàn)廣義庫存增幅超百城平均
2021年開(kāi)年以來(lái)，狹義庫存除2月顯著(zhù)跳減之外，一直延續高位震蕩態(tài)勢。
CRIC監測數據顯示，2021年5月百城商品住宅庫存量達到了56926萬(wàn)平方米，環(huán)比微降1%，同比增長(cháng)2%。主要是由于傳統“金三銀四”銷(xiāo)售旺季已過(guò)，5月房企推盤(pán)積極性走弱，成交熱度卻持續走高，成交量略高于供應量，導致狹義庫存小幅微降。
具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中深圳最值得關(guān)注，居民購房需求持續高漲，成交熱度有增無(wú)減，庫存量環(huán)比持續回落，供求比僅為0.78。二線(xiàn)城市中庫存總量TOP3沈陽(yáng)、青島、太原5月末狹義庫存總量均超2000萬(wàn)平方米，庫存同比上漲城市占比達6成，銀川、哈爾濱、?？诘葷q幅均超50%。在13個(gè)庫存下降的城市中，南昌、貴陽(yáng)、合肥跌幅超35%，降幅顯著(zhù)。
圖：2021年5月末商品住宅庫存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
盡管狹義庫存小幅微降，但受首輪集中供地成交影響，土地成交規模較上月大幅增長(cháng)，未開(kāi)工地塊總量上升，使得5月百城廣義庫存小幅微增，2021年5月末達376152萬(wàn)平方米，環(huán)比微增1%，同比上漲7%。
一線(xiàn)城市中，上海、深圳廣義庫存同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著(zhù)，北京廣義庫存則迎來(lái)階段性上行，主要是北京首場(chǎng)集中土拍所致，成交面積高達341萬(wàn)平方米，以此帶動(dòng)未開(kāi)工地塊量穩步上升。而二線(xiàn)顯著(zhù)高于去年同期，同比漲幅基本在6%-9%左右，三四線(xiàn)城市同比增幅更是高于百城平均。
值得注意的是，相較于去年同期，5月百城庫存漲多跌少，不同城市分化持續加劇。
以保定、廊坊、張家口等為代表的河北諸城廣義庫存量顯著(zhù)增加，漲幅超20%，潛在庫存風(fēng)險依舊較大。鎮江、河源、蕪湖、珠海、溫州等部分東部沿海城市同比漲幅皆超3成，同樣面臨潛在庫存風(fēng)險。而合肥、晉江等城市廣義庫存量穩步回落，跌幅均超45%，目前的庫存風(fēng)險不大。
圖：2021年5月末商品住宅
廣義庫存量TOP20城市情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
庫存消化周期下跌至10.8個(gè)月
在狹義庫存微降，成交熱度延續的雙重作用下，5月百城商品住宅去化周期穩中有降，由2021年4月末的12.34個(gè)月降至10.79個(gè)月，顯著(zhù)低于2020年同期水平，其中一線(xiàn)城市領(lǐng)降，降幅超4成。
不同能級城市去化周期均保持降勢。一二線(xiàn)去化周期與百城庫存去化周期基本重合，持穩在10個(gè)月左右，整體庫存風(fēng)險基本可控；三四線(xiàn)降至11.99個(gè)月，略高于百城平均。
圖：百城2019年以來(lái)商品住宅庫存量去化周期變動(dòng)情況（月）
備注：2021年5月商品住宅庫存去化周期=2021年5月末商品住宅庫存量/近3月商品住宅成交面積均值
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
具體來(lái)看，一線(xiàn)城市中除北京去化周期在1年以上，上海、廣州、深圳均在10個(gè)月以下，庫存風(fēng)險相對較小。值得關(guān)注的是廣州，去化周期同環(huán)比均呈現出大幅回落，去化周期穩步降至8.67個(gè)月，房企推盤(pán)節奏放緩，以及居民購房熱情雖有回落，但總體仍延續供不應求行情。
30個(gè)二線(xiàn)城市多數去化周期在12個(gè)月以?xún)?，僅有哈爾濱、沈陽(yáng)、呼和浩特、太原4個(gè)城市庫存消化周期超過(guò)2年。從變化情況來(lái)看，商品住宅消化周期同環(huán)比均呈現出跌多漲少，杭州、重慶、南昌等去化周期較上月而言顯著(zhù)回調，沈陽(yáng)、哈爾濱等弱二線(xiàn)城市，消化周期均在30個(gè)月以上且同環(huán)比齊增，整體庫存風(fēng)險依舊較大。
三四線(xiàn)城市“去庫存”好于預期，同、環(huán)比均呈現跌多漲少。庫存下降的城市以東南沿海三四線(xiàn)為主，蕪湖、三明、德清、湖州、漳州、紹興等城市5月末消化周期維持在6個(gè)月以下，庫存見(jiàn)底。而梅州、連江、洛陽(yáng)、防城港、淄博等基本面缺乏支撐的三四線(xiàn)城市不僅消化周期高達30個(gè)月以上，庫存風(fēng)險逐漸加大。
圖：2021年5月末商品住宅庫存量去化周期TOP20城市情況（單位：月）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
從6月市場(chǎng)熱度來(lái)看，預計狹義庫存或將延續穩步回落態(tài)勢，跌幅預期在5%以?xún)取?nbsp;
隨著(zhù)房企年中沖刺季臨近，供貨力度預期顯著(zhù)回升，成交有望實(shí)現較大提升，部分下行周期比較明顯的中西部三四線(xiàn)城市，部分房企為回籠資金，將以降價(jià)折扣方式加大促銷(xiāo)力度，成交曾都預期會(huì )略高于供應，因此將拉動(dòng)狹義庫存下行，去化周期大概率維持在10-12個(gè)月左右。
而隨著(zhù)核心城市集中土拍收尾，房企資金投入或轉向其他有潛力城市，土地購置面積預計將迎來(lái)大幅回升，再加上“三條紅線(xiàn)”下房企資金承壓，新開(kāi)工熱情或將走弱，因此，廣義庫存大概率將高位企穩。
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