作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

近日，杭州首輪集中拍地的最大贏(yíng)家之一，濱江集團召開(kāi)了一場(chǎng)2020年度業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )。毫無(wú)疑問(wèn)，集中拍地下獲取的5宗地塊的盈利預期成為投資者關(guān)心的焦點(diǎn)，其董事長(cháng)戚金興坦言“努力做到1%-2%的凈利潤水平”，然而這些數字實(shí)現的前提還包括“團隊精干高效管理、融資能力、品牌影響力”等。

自4月中旬長(cháng)春集中首拍以來(lái)，各地首批集中供地逐步進(jìn)入高峰期，目前22城中已有過(guò)半城市完成首批土拍，北京、深圳、杭州、重慶等熱點(diǎn)城市，地塊競爭尤為激烈，多數房企不惜犧牲利潤也要搶到目標地塊。

在杭州，“封頂溢價(jià)+自持”成為地塊成交的一大典型特征，首批57宗地塊中，有41宗地塊競價(jià)封頂后轉入競自持比例，且有13宗地塊的自持比例超過(guò)20%。

濱江集團作為杭州首輪土拍最大的贏(yíng)家之一，共計獲取5塊地，總代價(jià)達到182.58億元，拿地方式多以與融信集團合作為主，自持比例最高已接近30%。而“1%-2%的凈利潤水平”的盈利預期，正折射出行業(yè)所面臨的盈利難題。要知道，濱江作為深耕型房企，在杭州具備豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗與成本控制優(yōu)勢，且具備規模支撐，本身盈利能力并不低，從其預估結果可以看出，首輪集中拍地的大多數地塊都將面臨的盈利難題，甚至會(huì )是更嚴峻的困境。

表：濱江集團在集中供地中獲取的地塊信息

注：地貨比=成交樓板價(jià)/精裝限價(jià)（未剔除自持部分）

數據來(lái)源：CRIC整理

不止杭州，土拍市場(chǎng)越熱的城市，房企一般都要面臨高溢價(jià)，或更為嚴苛的競拍規則，而“溢價(jià)”、“自持”、“限價(jià)”也成為成交地塊最大的關(guān)注點(diǎn)。其中重慶整體溢價(jià)率高達43%，主城區46宗地塊中有31宗溢價(jià)率超40%，占比近8成，最高溢價(jià)率達到130%。再如北京，由于設置地價(jià)上限，競拍地塊轉競公租房、自持等環(huán)節，可售面積減少，拿地成本也隱形抬高。

圖：部分典型城市首批土拍平均溢價(jià)水平

數據來(lái)源：CRIC

在行業(yè)整體盈利下行趨勢下，集中供地中熱門(mén)地塊競爭加劇，高地價(jià)、高自持、限售價(jià)成交地塊頻現，這意味著(zhù)，房企對于招拍掛項目的利潤預期降低，并呈現“舍利求地”的趨勢。

為什么盈利預期低，甚至虧損，集中供地下還是會(huì )出現“搶地潮”現象？

首先，維持規模增長(cháng)，保證核心城市市占率是房企可持續發(fā)展的保障。

相較于存量地塊、產(chǎn)業(yè)購地等，公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的一大優(yōu)點(diǎn)即能夠較為快速地推進(jìn)項目入市，形成業(yè)績(jì)，這也是房企側重該種拿地方式的主要原因之一。盡管集中供地在部分城市引發(fā)“搶地熱”，但對于房企來(lái)說(shuō)，城市在企業(yè)布局中所占的權重以及儲備存量是下注搶地的驅動(dòng)力。

尤其在房企布局的核心城市，戰略權重與業(yè)績(jì)占比高，如果房企選擇不拿地或錯過(guò)拿地時(shí)機，很難在激烈的競爭中維持規模增長(cháng)。一方面，由于補貨等待期拉長(cháng)，企業(yè)推貨量和推貨時(shí)點(diǎn)也會(huì )受到影響，不利于業(yè)績(jì)的實(shí)現和規模的增長(cháng)，另一方面，市場(chǎng)份額面臨稀釋?zhuān)魅跗髽I(yè)在該城市深耕的競爭力。

此外，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市需求表現相對堅挺，去化更有保障，相較于實(shí)現利潤，更多承擔補充現金流的作用。

在“三條紅線(xiàn)”、“貸款集中度”等政策調控下，房企資金面整體收緊，銷(xiāo)售回款成為房企最重要的資金來(lái)源渠道。加之三四線(xiàn)城市棚改退潮，房企投資回歸一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，而這類(lèi)城市投資門(mén)檻以及拿地成本雙高，特別是北京、上海、杭州等城市政策管控力度強，項目本身利潤空間非常有限，但由于需求預期向好，房企更看重市場(chǎng)帶動(dòng)現金回流，因此在熱點(diǎn)城市，房企愿意以更低的利潤甚至少量虧損爭奪目標地塊。

行業(yè)整體規模增速放緩、市場(chǎng)面臨下行壓力已成為長(cháng)期命題，抱團取暖已經(jīng)成為行業(yè)共識。尤其是公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛，項目盈利難已經(jīng)成為普遍現象，而對于房企來(lái)說(shuō)，單一的招拍掛拿地方式顯然已經(jīng)難以滿(mǎn)足盈利需求，并將帶來(lái)較大的經(jīng)營(yíng)壓力。

在這種趨勢下，多元化拿地的重要性將更加凸顯，房企通過(guò)拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力是平滑利潤率的一大出口。近年來(lái)，房企也越來(lái)越重視多元化拿地，不斷提升多元化拿地比重，以減少對公開(kāi)市場(chǎng)招拍掛的依賴(lài)，同時(shí)達到成本控制、提升盈利的目的。

從目前來(lái)看，收并購、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地是最為常見(jiàn)的多元化拿地方式，尤其是城市更新，由于成本低、利潤高，已經(jīng)成為很多企業(yè)業(yè)績(jì)增長(cháng)的新引擎。以旭輝為例，2020年通過(guò)一二線(xiàn)聯(lián)動(dòng)、收并購、商業(yè)勾地等多元化拿地方式獲得的項目貨值占比由2019年的33%提升至51%。此外，越秀通過(guò)“6+1”的多元土地獲取模式，包括TOD、城市更新、“住宅+配建”、國企合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地和公開(kāi)市場(chǎng)競拍，在2020年新增投資中通過(guò)非公開(kāi)市場(chǎng)獲取的地塊占比達到54.1%。

可以預期，未來(lái)多元化拿地優(yōu)勢房企的盈利能力也會(huì )更高，而對于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比高且對招拍掛拿地方式依賴(lài)度高的房企，利潤率將保持在個(gè)位數，向制造業(yè)靠攏。

表：部分典型房企多元化拿地情況

數據來(lái)源：CRIC

當前招拍掛項目低盈利水平現狀下，“努力做到凈利潤1%-2%”正在成為房企的普遍目標。

而集中供地下，高價(jià)拿地的“后遺癥”日益凸顯，熱門(mén)地塊競爭加劇，在維持規模增長(cháng)、穩住核心城市市場(chǎng)以及補充現金流等訴求下，房企不惜“薄利搶地”、“虧損搶地”，盈利預期也逐步降低，盈利難的局面或將長(cháng)期存在。

在此背景下，通過(guò)單一的招拍掛方式拿地，經(jīng)營(yíng)壓力將進(jìn)一步加劇，多元化拿地的重要性日益凸顯，并成為平滑利潤率的一大出口。未來(lái)多元化拿地渠道多、能力強的房企，將維持較高的盈利水平，而對于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)占比高且高度依賴(lài)招拍掛拿地方式的房企，利潤率將保持在個(gè)位數，向制造業(yè)靠攏。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 集中供地“后遺癥”凸顯，房企集體陷入盈利焦慮