來(lái)源：扒財精（ID：Bacaijing）

最近聽(tīng)到一個(gè)消息，瑞安房地產(chǎn)計劃賣(mài)掉一部分上海的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，資產(chǎn)價(jià)值約100億元。

已經(jīng)和幾家國內私募股權公司、房地產(chǎn)基金公司，還有一家百強房企接觸。

扒財精Bacaijing聽(tīng)說(shuō)，按照之前瑞安的叫價(jià)習慣，100億，大概會(huì )賣(mài)兩棟樓。找了瑞銀和渣打做財務(wù)顧問(wèn)，還在估值。

如果這次交易順利，瑞安還可能把上海以外的物業(yè)也掛牌一部分出售。

如果項目賣(mài)出后一段時(shí)間找不到合適的新投資機會(huì )，瑞安將考慮把收益留作股票回購或特別股息使用。

賣(mài)什么？

瑞安還在梳理資產(chǎn)包，根據交易情況做調整，所以項目細節還不透明。

據扒財精Bacaijing了解，擺上展架的項目大概率有企業(yè)天地，瑞安在5號甲級寫(xiě)字樓還有44.55%的股權，另外在太平橋項目的123號、124號、132號地塊也有三棟甲級寫(xiě)字樓。

上海商業(yè)地標“新天地”、賣(mài)最貴的豪宅“翠湖天地”、上海房企的后花園“虹橋天地”...知名度最高的項目，瑞安持股比基本在80%-100%，暫時(shí)不會(huì )動(dòng)。

潘龍天地是瑞安難得的大面積住宅，鴻壽坊是2019年才拿的向當地“表態(tài)”的項目，估計也不會(huì )動(dòng)。

為什么賣(mài)？

上海是瑞安在中國境內資產(chǎn)最多、價(jià)值最高的區域。

現在瑞安在上海有約172萬(wàn)平方米的零售和辦公樓，商業(yè)物業(yè)組合的資產(chǎn)價(jià)值約在770億元（瑞安實(shí)占450億元）。

如果算竣工的部分約89萬(wàn)平，已完工項目估值在200億-300億元左右。這次一口氣就計劃出售100億資產(chǎn)。

原因，或是出于兩個(gè)方面考慮。

一方面，瑞安想的是整體做資產(chǎn)重組。

扒財精Bacaijing注意到，這次瑞安找了瑞銀集團和渣打銀行做財務(wù)顧問(wèn)，整體梳理資產(chǎn)更新估值。

搞清楚哪些項目低權益、變現慢、盈利面小、現金周期長(cháng)，哪些項目能議價(jià)。

如果市場(chǎng)行情支持，瑞安還計劃把上海以外的佛山嶺南天地、重慶天地、南京未來(lái)城、武漢天地等，也挑幾件出來(lái)掛牌出售。

一方面，確實(shí)就是需要錢(qián)。

2020年，瑞安錄得虧損16.22億元，股東應占凈利虧損7.4億元。

現金流凈額連續兩年負數，2020年擺正到了39.72億，是因為物業(yè)銷(xiāo)售額做到2019年的1.1倍。如果不看銷(xiāo)售部分，租金關(guān)收入20.84億元，同比下跌了7%。

也因為可銷(xiāo)售項目有限，瑞安的資金周轉速度一直比較低，10%左右。

而且上海物業(yè)收入占了總收入的72%。2020年上海物業(yè)的租金收入14.91億元，下跌 6%，整體租金收入立即就下來(lái)了。

只是這反差有點(diǎn)尷尬——被稱(chēng)為“上海姑爺”的羅康瑞日?？淇?，看好上海。今年業(yè)績(jì)會(huì )上還說(shuō)，新的投資集中在上海。轉頭就把刀口，首先下在了上海。

港企回不了春？

前有李嘉誠的和黃、長(cháng)實(shí)甩賣(mài)國內資產(chǎn)被問(wèn)詢(xún)；囤地不開(kāi)發(fā)，被幾個(gè)城市下了“逐客令”；

后有九龍倉置業(yè)宣布將退出內地市場(chǎng)；最近收并購風(fēng)尖浪口的融創(chuàng )，有消息說(shuō)前段時(shí)間談了九龍倉在華東的項目（蘇州、常州）。

（扒哥說(shuō)：九龍倉置業(yè)以出售物業(yè)為主，九龍倉集團以發(fā)展物業(yè)為主，二者已分拆）

希望瑞安想得明白，再也沒(méi)有地方，像中國內地這么劃算了。

說(shuō)到底，最早一批港資房企來(lái)到內地，享受了最大的誠意，無(wú)論低價(jià)地、政策支持還是稅收補貼，這使它們最大程度獲取了時(shí)間收益。

這才是很多港資企業(yè)所謂“跨越周期”的主要原因，在時(shí)機和政策面前，所謂財技和穩健的財務(wù)策略，只是小巫見(jiàn)大巫。

市場(chǎng)和政策導向變了，途有財技最多自保。只要行情不好，玩轉融資市場(chǎng)，瑞安、仁恒、恒基兆業(yè)、九龍倉置業(yè)等等依然好幾年虧得很慘。

這也是為什么，中國房地產(chǎn)到了“在杠桿上沖出規模、沖出市場(chǎng)、沖出收益”的階段，港企集體落幕。

但如今的房地產(chǎn)導向，又變了。杠桿被控制、存量時(shí)代講求長(cháng)期經(jīng)營(yíng)，包租婆的生意看似能回春。

只不過(guò)，可能港資已經(jīng)沒(méi)多少“入場(chǎng)券”了。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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