縱觀(guān)“十四五”住房發(fā)展規劃，絕大多數城市均明確提出：完善住房市場(chǎng)和保障體系，加快構建以公共租賃住房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系。

具體而言，北京、上海、成都、濟南等多個(gè)一二線(xiàn)城市皆重點(diǎn)發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大租賃住房供應力度，并提出了明確的租賃住房供應計劃。例如北京，“十四五”期間將新增租賃住房供應不低于40萬(wàn)套。而在土地資源異常緊俏的廈門(mén)，同樣增加租賃住房供應，到2025年累計新增租賃住房8.5萬(wàn)套。

相對而言，三四線(xiàn)城市外來(lái)人口基數畢竟有限，租賃市場(chǎng)需求著(zhù)實(shí)平平，個(gè)別三四線(xiàn)城市即使提出了租賃住房供應計劃，較一二線(xiàn)城市仍存在數量級的差距。例如濟寧，2025年建成公共租賃住房1040套，較長(cháng)沙建設1萬(wàn)套公租房相差甚遠。

南京、寧波、常州、溫州等二三線(xiàn)城市均著(zhù)力提高保障性住房覆蓋率，普遍達到30%附近。典型如南京，到2025年城鎮常住人口保障性住房覆蓋率不低于31%，常州更是達到34%。溫州、嘉興略低，到2025年城鎮住房保障覆蓋率同樣達到25%以上。

鄭州、銀川、淄博等更為聚焦，重點(diǎn)解決新市民和困難群體住房問(wèn)題。例如鄭州，“十四五”時(shí)期新增籌集保障性住房23萬(wàn)套，解決約50-70萬(wàn)引進(jìn)人才和新市民新就業(yè)人群住房保障需求。

表：21城“十四五”時(shí)期保障房供應計劃

資料來(lái)源：CRIC

“十四五”時(shí)期，多數城市并未明確建設用地規模這一約束性指標，僅限于北京、深圳、武漢和東莞4城有所提及。

具體而言，到2025年，武漢城鎮建設用地規模1200平方公里。2021年，武漢計劃供應國有建設用地4667公頃，較2020年增長(cháng)約10%。其中，住宅用地計劃供應1200公頃，同比下降21%，直觀(guān)反映武漢在適度增加國有建設用地供應的同時(shí)，住宅用地供應仍要有所控制，以便將更多的土地資源用于城市基建、工業(yè)、公共服務(wù)等領(lǐng)域。

深圳、東莞加大土地收儲力度，利于保障土地供應，維穩市場(chǎng)預期。例如東莞，到2025年實(shí)現收儲整備土地超過(guò)5萬(wàn)畝。

北京則嚴令“十四五”時(shí)期城鄉建設用地規模保持下降趨勢。2021年，北京建設用地總供應計劃3710公頃，較2020年基本持平。其中，住宅用地計劃供應1060公頃，較2020年增加60公頃。值得一提的是，商品房用地仍保持600公頃不變，租賃住宅用地則由130公頃提升至300公頃，凈增長(cháng)170公頃，說(shuō)明北京土地供應仍向租賃住房建設傾斜，全力支持租賃市場(chǎng)做大做強。

表：4城“十四五”時(shí)期建設用地規模

資料來(lái)源：CRIC

1、城鎮化以縣城、特色小鎮為載體 

依據“十四五”期間各城市城鎮化規劃進(jìn)程，基本可以劃分為以下三類(lèi)：

其一，鄭州、徐州、駐馬店等城鎮化仍處快速增長(cháng)期，預計“十四五”期間城鎮常住人口增量皆超40萬(wàn)人。例如徐州，到2025年末城鎮化率將達到73%，較2020年末凈增長(cháng)7.4個(gè)百分點(diǎn)，預計“十四五”期間城鎮常住人口或將增長(cháng)約66.9萬(wàn)人。

其二，濟南、南寧、泉州等城鎮化進(jìn)入平穩增長(cháng)期，預計2025年末城鎮化率將突破70%，城鎮常住人口增量依舊保持在10-30萬(wàn)人區間。例如濟南，到2025年末城鎮化率將提升至77%，較2020年末凈增長(cháng)3.5個(gè)百分點(diǎn)，預計“十四五”期間城鎮常住人口或將增長(cháng)32.6萬(wàn)人。

其三，廈門(mén)、太原、中山等城鎮化進(jìn)入低速增長(cháng)期，“十四五”期間城鎮常住人口增量或將低于5萬(wàn)人。例如廈門(mén)，到2025年末城鎮化率將達到89.5%，較2020年末僅增長(cháng)0.1個(gè)百分點(diǎn)，“十四五”期間城鎮常住人口或將增長(cháng)0.5萬(wàn)人。

值得一提的是，武漢、杭州、大連等城鎮化率實(shí)現下限區間管控，不再制定具體的增長(cháng)目標。例如武漢，2020年末城鎮化率達到84.3%，2025年末城鎮化率預期目標高于84%。主要原因在于武漢、杭州、大連等城鎮化進(jìn)程早已進(jìn)入低速增長(cháng)期，城鎮化率皆超80%，剩余待轉移的農業(yè)人口已然不多。人口發(fā)展目標逐漸由“量的增長(cháng)”轉變?yōu)椤百|(zhì)的優(yōu)化”，主要涉及優(yōu)化人口結構、提高人口素質(zhì)等。

表：“十四五”末42個(gè)城市城鎮化率及城鎮常住人口增量（萬(wàn)人）

注：假設“十四五”期間各城市常住人口保持不變，測算城鎮常住人口增量

數據來(lái)源：各城市七普及“十四五”規劃綱要

2、近半城市引進(jìn)高校生超50萬(wàn)

“十四五”時(shí)期，40個(gè)二、三線(xiàn)城市落地人才引進(jìn)計劃，多管齊下重點(diǎn)引進(jìn)四大類(lèi)人才，包括行業(yè)領(lǐng)軍人才、創(chuàng )業(yè)型人才、高校畢業(yè)生和高技能人才。其中，高校畢業(yè)生、高技能人才成為重點(diǎn)引進(jìn)領(lǐng)域。

在公布引進(jìn)高校畢業(yè)生數量的16個(gè)城市中，近半城市引進(jìn)高校畢業(yè)生達到50萬(wàn)人以上。例如濟南，5年新落戶(hù)高校畢業(yè)生80萬(wàn)人以上。三四線(xiàn)城市中的溫州同樣數量可觀(guān)，累計新引進(jìn)大學(xué)生60萬(wàn)人以上。岳陽(yáng)引進(jìn)高校畢業(yè)生數量相對較低，5年內吸引儲備300名博士生、4000名碩士生、5萬(wàn)名大中專(zhuān)畢業(yè)生在岳就業(yè)創(chuàng )業(yè)。

而在已經(jīng)公布引進(jìn)高技能人才數量的20個(gè)城市中，近半城市引進(jìn)高技能人才超20萬(wàn)人。例如寧波，新增高技能人才25萬(wàn)名，占技能人才總數比例超過(guò)35%。反觀(guān)，徐州、淄博、銀川和煙臺等引進(jìn)高技能人才均低于5萬(wàn)人。例如淄博，到2025年新增高級技能人才2萬(wàn)人。

3、適度生育保障人口自然增長(cháng)

合肥、寧波、惠州等明確提出：落實(shí)生育政策，降低生育、養育、教育成本，提升家庭生育養育意愿和能力，促進(jìn)人口長(cháng)期均衡發(fā)展。

例如合肥，落實(shí)生育政策，增強生育政策包容性，引導生育水平適度提升，并穩定在合理區間，促進(jìn)人口長(cháng)期均衡發(fā)展。寧波構建生育成本在政府、企業(yè)、家庭之間合理分擔機制，實(shí)現適度生育水平，保障人口自然增長(cháng)。

4、棚改基本進(jìn)入尾聲

“十四五”期間，絕大多數城市棚改將進(jìn)入尾聲階段，棚改計劃開(kāi)工量仍將持續下滑，其對房地產(chǎn)市場(chǎng)拉動(dòng)力也將大幅減弱。

從公布“十四五”棚改目標的12個(gè)城市來(lái)看，成都、銀川、濟寧等棚改規模均顯著(zhù)縮量，棚改計劃開(kāi)工量皆不足2萬(wàn)套，成都更是低至1萬(wàn)戶(hù)。僅限于重慶、溫州個(gè)別城市仍有一定的棚改規模，但較“十三五”歷史高峰期相差甚遠。典型如重慶，“十四五”期間將實(shí)施10萬(wàn)戶(hù)棚戶(hù)區改造，“十三五”期間則累計完成棚戶(hù)區改造24.78萬(wàn)戶(hù)，降幅多達60%。

表：12城“十四五”棚改目標

數據來(lái)源：各城市“十四五”規劃綱要

“十四五”期間，舊改將顯著(zhù)提速，北京、大連、南寧等均力爭完成2000年底前建成的老舊小區改造任務(wù)。

從公布“十四五”舊改目標的19個(gè)城市來(lái)看，杭州、濟南、寧波等一、二線(xiàn)城市舊改規模均達到2000萬(wàn)平方米以上，徐州、淄博等三、四線(xiàn)城市同樣突破1000萬(wàn)平方米。例如重慶，“十四五”期間將實(shí)施1億平方米老舊小區改造。

區別于棚改創(chuàng )造了大量的增量購房需求，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續轉暖的催化劑，舊改加速推進(jìn)則將延緩居民購房消費，在一定程度上將拖累樓市成交上行空間。

表：19城“十四五”舊改目標

數據來(lái)源：各城市“十四五”規劃綱要

5、居民收入穩步增長(cháng)

“十四五”期間，居民收入仍保持平穩增長(cháng)態(tài)勢，并與經(jīng)濟增長(cháng)基本同步。2025年，濟南、拉薩、成都等二線(xiàn)城市城鎮居民人均可支配收入將達到7萬(wàn)元以上，廣州更將達到9.99萬(wàn)元，年均增長(cháng)7.9%。淄博、煙臺、瀘州等三四線(xiàn)城市城鎮居民人均可支配收入將升至6萬(wàn)元附近，溫州更將升至8.97萬(wàn)元，年均增長(cháng)7.2%。

表：12城“十四五”末城鎮居民人均可支配收入及年均增長(cháng)（萬(wàn)元）

2025年，福州、沈陽(yáng)、?？诘榷€(xiàn)城市城鄉居民人均可支配收入將接近6萬(wàn)元，杭州、寧波則將突破8萬(wàn)元，深圳、南京更將升至9萬(wàn)元，年均分別增長(cháng)6%和8.2%。南通、惠州等三四線(xiàn)城市城鄉居民人均可支配收入同樣將接近6萬(wàn)元，無(wú)錫、中山則將突破7萬(wàn)元，年均分別增長(cháng)6%和6.5%。

表：32城“十四五”末城鄉居民人均可支配收入及年均增長(cháng)（萬(wàn)元）

數據來(lái)源：各城市“十四五”規劃綱要

6、培育萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)集群

制造業(yè)是立國之本、強國之基，58個(gè)城市將在“十四五”時(shí)期大力發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，培育制造業(yè)專(zhuān)精特新企業(yè)，促進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。

第一，長(cháng)沙、惠州等18個(gè)城市確立工業(yè)或制造業(yè)規模增長(cháng)目標。長(cháng)沙、惠州制造業(yè)增加值占GDP比重分別達到30%、35%左右。蘇州、嘉興規模以上工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值分別達到4.5萬(wàn)億、1.6萬(wàn)億。

第二，寧波、深圳等13個(gè)城市重點(diǎn)培育制造業(yè)單項冠軍企業(yè)、“小巨人”企業(yè)。以寧波為例，力爭打造全國制造業(yè)單項冠軍第一城，國家級制造業(yè)單項冠軍達到 100 家、專(zhuān)精特新“小巨人”企業(yè) 200 家。

第三，成都、佛山、濰坊等46個(gè)城市全力打造萬(wàn)億級、千億級重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)集群。成都培育形成電子信息、裝備制造兩大萬(wàn)億級先進(jìn)制造業(yè)集群，佛山鞏固提升裝備制造、泛家居2個(gè)產(chǎn)值超萬(wàn)億產(chǎn)業(yè)集群，打造2個(gè)超5千億、4個(gè)沖3千億產(chǎn)業(yè)集群。

7、交通發(fā)展迎政策紅利

52個(gè)城市在“十四五”規劃綱要中明確了空港建設發(fā)展目標。大致可分為三類(lèi)：

第一，廣州、西安等31個(gè)城市計劃改擴建既有機場(chǎng)，譬如廣州白云機場(chǎng)將完成三期擴建工程。

第二，深圳、武漢、重慶等20個(gè)城市著(zhù)力提升航空運輸能力，典型如重慶江北機場(chǎng)，預計到2025年旅客吞吐能力達到8000萬(wàn)人次，貨郵吞吐能力達到120萬(wàn)噸。

第三，南通、蘇州等8個(gè)城市建設或規劃建設新機場(chǎng)，南通二甲鎮新機場(chǎng)規劃已獲得民航局批復，建成后也將成為上海國際航空樞紐的重要組成部分，深度融入長(cháng)三角一體化建設。

表：52個(gè)城市“十四五”航空運輸發(fā)展目標

數據來(lái)源：“十四五”規劃綱要

54個(gè)城市設定了“十四五”期間鐵路建設目標。具體而言：

第一，北京、昆明等7個(gè)城市明確了鐵路運營(yíng)建設里程目標，譬如溫州，將盡早實(shí)現縣縣通鐵路，2025年鐵路總里程達到380公里。

第二，上海、廣州、鄭州等11個(gè)城市加快完善城際鐵路網(wǎng)，縮短城際通達時(shí)間，例如上海，預計將實(shí)現中心城60分鐘可達毗鄰城市、主要樞紐120分鐘可達長(cháng)三角主要城市。

第三，杭州、西安等39個(gè)城市全力推進(jìn)重點(diǎn)鐵路項目建設，加快構建高鐵網(wǎng)絡(luò )，以武漢為例，作為中部地區鐵路樞紐，將構筑以武漢為中心“兩橫兩縱兩對角”十二方向的“超米字型”高鐵網(wǎng)。 

8、衛星城市市場(chǎng)更具潛力

毫無(wú)疑問(wèn)，核心一二線(xiàn)城市在城市群、都市圈建設中扮演著(zhù)主導者角色，擁有絕對的話(huà)語(yǔ)權，而廣大三四線(xiàn)城市多以追隨者、加盟者身份參與其中，決策權有限。這也正可以解釋?zhuān)凇笆奈濉币巹澗V要中，三四線(xiàn)城市有關(guān)城市群建設的文字篇幅要遠遠少于一二線(xiàn)城市，其內容也主要局限于積極融入都市圈、承接產(chǎn)業(yè)和非核心功能轉移等方面。具體來(lái)看：

中山、惠州、常州等強三線(xiàn)城市積極對接滬深等核心城市，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)分工，促進(jìn)區域優(yōu)勢互補?；葜輰⒋罅Τ薪由钲趦?yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)跨區域延伸布局，與深圳、東莞共同打造電子信息、人工智能等世界級先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)集群。常州計劃加快承接上?，F代產(chǎn)業(yè)、科技創(chuàng )新等優(yōu)質(zhì)資源。

阜陽(yáng)、岳陽(yáng)、臨沂等三四線(xiàn)城市積極融入城市群產(chǎn)業(yè)協(xié)作體系，承接中心城市產(chǎn)業(yè)轉移、成果轉化。阜陽(yáng)深化與長(cháng)三角中心區對接合作，主動(dòng)參與長(cháng)三角分工協(xié)作，積極承接產(chǎn)業(yè)轉移。臨沂更是明確打造長(cháng)三角地區產(chǎn)業(yè)轉移“大后方”目標。

唐山、濰坊、濟寧等承接城市非核心功能轉移。唐山圍繞承接非首都功能疏解，實(shí)現與京津全方位對接、一體化發(fā)展。濟寧承接北京非首都功能紓解，吸引教育醫療文化、科研機構、企業(yè)研發(fā)中心等功能性機構轉移。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國經(jīng)濟的壓艙石和穩定劑，“十四五”期間行業(yè)銷(xiāo)售規模仍將高位保持。當然，各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)還將持續分化，未來(lái)人口仍將向核心一、二線(xiàn)以及強三線(xiàn)城市聚集，市場(chǎng)前景依舊值得期許，弱三、四線(xiàn)城市人口或將持續凈流出，市場(chǎng)前景著(zhù)實(shí)難言樂(lè )觀(guān)。