丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
實(shí)際上，2020年1月正值春節假期，1月15日之后土地供應和成交節奏放緩，而今年1月則相對較為完整，加之部分熱點(diǎn)城市供地明顯上揚，因此對比而言，受“三道紅線(xiàn)”影響，2021年1月房企投資力度仍然偏弱。百強房企1月拿地銷(xiāo)售比僅有0.22，較去年大幅下降，10強房企、21-30強房企投資最為謹慎。
預計2021年一季度末至二季度將為房企投資高峰期。在“三條紅線(xiàn)”枷鎖和城市投資趨同的大背景之下，建議房企仍以城市深耕、合作拿地為主，聚焦核心城市的同時(shí)，控制拿地成本。
土地成交規模低位運行
1月，全國土地成交規模保持低位，克而瑞研究中心重點(diǎn)監測的全國300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建面12248萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降30%和70%。單月成交總金額為3676億元，環(huán)比下降近7成。
受結構性影響，長(cháng)三角區域二、三線(xiàn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應明顯增加，價(jià)格和溢價(jià)率有所回升，具體而言，土拍溢價(jià)率低位回升至13.2%，但較2020年二季度階段性高位仍差距明顯。
房企整體的拿地意愿仍不強烈，特別是石家莊、重慶、成都的遠郊地區仍有較多地塊流拍。
圖：300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
超4成百強房企未納儲，整體投資偏謹慎
2021年1月，新增貨值百強門(mén)檻為15.1億，較去年同期增加1.8億。新增貨值TOP10基本被規模房企所占據，其中綠城、保利、碧桂園位列新增貨值TOP3，這些企業(yè)投資鋪排動(dòng)作迅速。
受到“三道紅線(xiàn)”影響，仍有部分企業(yè)尚未進(jìn)入拿地狀態(tài)。銷(xiāo)售百強中有超過(guò)四成房企未在1月納儲。此外，從22家項目開(kāi)發(fā)商入榜也足以見(jiàn)得當前企業(yè)投資的謹慎態(tài)度。
從拿地銷(xiāo)售比來(lái)看，1月份百強房企拿地銷(xiāo)售比僅有0.22，較2020年全年的0.37大幅下降。其中，TOP10房企、TOP21-30房企拿地銷(xiāo)售比分別為0.17和0.13，投資最為謹慎；而TOP11-20房企投資積極性相對最高，拿地銷(xiāo)售比為0.26，其中綠城、陽(yáng)光城等拿地銷(xiāo)售比高于行業(yè)平均。
圖：2021年1月銷(xiāo)售百強房企各梯隊拿地銷(xiāo)售比
備注：拿地銷(xiāo)售比：各梯隊新增投資價(jià)值/各梯隊全口徑銷(xiāo)售金額
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監測
銷(xiāo)售50強房企單月投資額同比降4%
由于規模房企競爭加劇，各梯隊房企繼續保持了分化的格局，TOP50正成為房企規模發(fā)展的重要分水嶺。
因此，聚焦銷(xiāo)售50強房企，前50家房企1月投資金額近1500億元，同比微降4%，回落至去年一季度月均水平，與去年全年月均相比降幅達46%。
考慮到去年1月受春節假期和疫情影響，投資基數較低，因此，2021年1月投資金額同比下滑表明當前房企投資力度仍然較弱。
圖：銷(xiāo)售50強房企2020年1月至2021年1月單月拿地金額走勢（單位：億元）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監測
規模房企仍是投資主力軍
規模房企仍舊是投資的主力軍，尤其是頭部的國企、央企，憑借貫穿周期的資金優(yōu)勢，投資表現突出，保利、中海、萬(wàn)科、招商、華潤等新增土地價(jià)值排名位列前十五，且投資金額均超過(guò)50億元。
值得注意的是，隨著(zhù)長(cháng)三角城市供地節奏加快，部分浙系房企投資實(shí)現“搶跑”，整體表現亮眼，典型如綠城、濱江、德信等拿地金額排名靠前，且拿地銷(xiāo)售比位于0.6之上，顯著(zhù)高于行業(yè)平均和梯隊平均。這些房企投資的典型特征仍然聚焦大本營(yíng)，如濱江僅在杭州就斬獲3宗地塊，德信在浙江省內拿地金額占比接近80%。
表：部分浙系房企1月新增土地價(jià)值、全口徑銷(xiāo)售情況（單位：億元）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監測
整體投資偏謹慎的情況下，仍有部分房企在2021年1月加速拿地，典型如龍記泰信、眾安、大家等房企，新增貨值幾乎是企業(yè)2020年全口徑銷(xiāo)售金額的30%，其中龍記泰信更是接近50%。如果一季度土地投資能夠在下半年形成可售貨值，那么此類(lèi)房企1月積極納儲將對今年業(yè)績(jì)增長(cháng)起到有力支撐。
表：部分新增貨值占2020年全口徑銷(xiāo)售金額比例較大的房企（單位：億元）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監測
百強房企拿地超4成位于長(cháng)三角
房企投資呈現越發(fā)趨同的趨勢。分能級來(lái)看，1月百強拿地建面中僅有1%位于一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市占比達到42%，三四線(xiàn)城市占比為57%，與去年同期相比，三四線(xiàn)比例提升幅度較大。
區域分布上來(lái)看，由于長(cháng)三角二線(xiàn)城市供應增加，1月份百強拿地中43%位于長(cháng)三角，其次24%位于中西部，環(huán)渤海和珠三角占比相對較低，分別為18%和15%。
圖：2021年1月百強房企拿地能級、區域分布情況（按建面）
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監測
城市層面，城市集中度越來(lái)越高。1月，杭州成為百強拿地建面最高的城市，單月成交建面超過(guò)220萬(wàn)平方米，除了德信、濱江、宋都等本地房企持續拿地以外，融創(chuàng )、招商、東原也有所斬獲。加之1月份大部分城市尚未進(jìn)入供地狀態(tài)，建面TOP20城市中有12個(gè)是三四線(xiàn)城市。
圖：2021年1月百強房企拿地建面TOP20城市
數據來(lái)源：企業(yè)公告、CRIC監測
整體來(lái)看，2021年開(kāi)年房企整體的拿地均表現相對謹慎的態(tài)度，“三道紅線(xiàn)”的影響依然較大。預計，在春節假期的影響下，接下來(lái)的2月份房企投資力度仍將持續維持低位。隨著(zhù)節后各大城市供地節奏恢復正常，計劃在上半年快速補充貨值的企業(yè)將迎來(lái)投資窗口期。
受“三道紅線(xiàn)”政策的抑制，今年二季度難現去年大力度反彈走勢，審慎的投資態(tài)度仍是全年主旋律。投資策略上，紅線(xiàn)枷鎖、城市選擇趨同的大背景下，集中拿地將導致部分地塊地價(jià)攀升，從而面臨推高拿地成本的風(fēng)險。
行業(yè)將進(jìn)入合作共贏(yíng)的時(shí)代，合作拿地將成為未來(lái)投資的主流方式，對于大型房企而言，共贏(yíng)的同時(shí)掌握操盤(pán)權，對于小型房企來(lái)說(shuō)則可選擇合作拿地且不操盤(pán)模式。接下來(lái)房企仍需以深耕、合作為主，聚焦核心城市精準投資，合理控制拿地成本，拿對地、不拿高價(jià)地，同時(shí)拓寬投資渠道。
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