西政財富 作者：西政財富
來(lái)源：西政財富（ID：xizhengcaifu）
筆者按：
在房企融資“三道紅線(xiàn)”、銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線(xiàn)等監管新規的施行背景下，我們發(fā)現地產(chǎn)融資形勢出現了如下幾個(gè)明顯的變化：一是對于百強開(kāi)發(fā)商而言，信用類(lèi)的融資需求增多，如保證金資金池、與開(kāi)發(fā)貸并存的增量/夾層融資、合作開(kāi)發(fā)項目在SPV層面的融資（因存在合作股東的情況下資金機構無(wú)法直接入股底層項目公司并進(jìn)行管控）；二是中小開(kāi)發(fā)商的融資需求愈發(fā)旺盛，目前做中小開(kāi)發(fā)商融資業(yè)務(wù)的同行資金機構逐漸增多，其中在操作模式上不少資金機構都傾向于股+債的模式，即在享受固定收益的同時(shí)，獲取一定的浮動(dòng)收益；而如果是純債的投資方式，因有的機構在資金層面涉及到募集，因此給到開(kāi)發(fā)商的融資成本去到了年化18%-20%左右（其合規性暫且不做討論）；另外還有一些機構偏好操作中小開(kāi)發(fā)商的住宅物業(yè)抵押類(lèi)融資；三是面對當前的融資困境，開(kāi)發(fā)商更加渴望盡可能地盤(pán)活存量資產(chǎn)，比如近期商業(yè)資產(chǎn)的盤(pán)活、車(chē)位權的融資需求等也逐漸增多。
一、中小開(kāi)發(fā)商的住宅物業(yè)抵押融資
在常規的保理業(yè)務(wù)中，保理商一般看重的都是核心企業(yè)（也即承擔應付義務(wù)的開(kāi)發(fā)商）的主體征信和評級，比如百強開(kāi)發(fā)商的上游供應商的保理融資一般都在市場(chǎng)上比較受歡迎，而中小開(kāi)發(fā)商則因主體資質(zhì)較弱的問(wèn)題，其上游供應商的保理融資在操作方面一直都面臨困境。為了解決這個(gè)短板，我們針對中小開(kāi)發(fā)商的上游供應商的保理融資在操作上進(jìn)行了變通，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是由上游供應商（比如總包單位、材料商等）就其對中小開(kāi)發(fā)商的應收賬款申請保理融資，同時(shí)中小開(kāi)發(fā)商為該保理融資增信，比如開(kāi)發(fā)商就上述融資提供項目公司的土地/資產(chǎn)抵押、股權質(zhì)押等。以持有住宅尾盤(pán)的開(kāi)發(fā)商為例，目前市面上通過(guò)“住宅物業(yè)抵押+保理”放款的方式進(jìn)行融資就非常常見(jiàn)，具體融資要素可參考如下：
業(yè)務(wù)類(lèi)型 | 有追索權的明保理 |
保理買(mǎi)方 | 地產(chǎn)公司及其項目公司 |
保理賣(mài)方 | 總包單位 |
保理標的 | 總包單位對地產(chǎn)項目公司存量及未來(lái)應收工程款債權 |
融資金額 | 不超過(guò)土地/在建工程/住宅尾盤(pán)抵押價(jià)值的6成 |
融資期限 | 24個(gè)月，保理放款滿(mǎn)6個(gè)月可提前還款，在授信期限內設立保理應收賬款池，應收賬款不超過(guò)12個(gè)月 |
還款方式 | 每半年結息，即每年6月20日、12月20日收取一次 |
風(fēng)控擔保措施 | （1）項目公司土地/在建工程/住宅尾盤(pán)抵押； （2）項目公司作為共同還款人、項目公司股權質(zhì)押； （3）集團提供連帶責任擔保。 |
資料要求 | （1）存量應收工程款債權應提供工程合同、工程進(jìn)度文件、施工現場(chǎng)影像資料； （2）未來(lái)應收工程款應提供工程合同，并按在實(shí)際施工情況按期補足發(fā)票和工程進(jìn)度文件。 |
對于中小開(kāi)發(fā)商而言，除了以上保理+住宅尾盤(pán)資產(chǎn)抵押融資外；亦可考慮通過(guò)非房主體的銀行流動(dòng)性貸款+資產(chǎn)抵押（注意原操作比較積極的銀行，目前相關(guān)業(yè)務(wù)也面臨著(zhù)額度不足的問(wèn)題）以及少部分資產(chǎn)管理公司通過(guò)非金不良+資產(chǎn)抵押模式進(jìn)行融資。
在存量物業(yè)的抵押融資中，除了銀行的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和流貸以外，一些境內投資機構對于優(yōu)質(zhì)主體二線(xiàn)城市以上的非住宅業(yè)態(tài)（商鋪、寫(xiě)字樓、公寓等）物業(yè)亦可提供抵押類(lèi)融資，不過(guò)區別于對項目的優(yōu)質(zhì)程度及收益情況的重視，上述機構會(huì )更加看重融資主體自身的信用。在操作上，一些金控平臺在項目準入方面一般要求項目權益回報率達到5%以上，在計算授信額度或放款金額時(shí)，要么按評估值的折扣率計算，要么按照“未來(lái)平均年凈現金流量*擬貸款期限”計算，且一般取孰低值。
從我們財富中心的募集情況來(lái)看，我們發(fā)現境外投資機構對境內成熟商業(yè)物業(yè)的收購以及融資會(huì )更加偏好。在我們的財富端中，有一些外資機構已經(jīng)結匯了大量資金專(zhuān)門(mén)用于收購資產(chǎn)，收購的資產(chǎn)包括一二線(xiàn)核心城市的商業(yè)資產(chǎn)、可改造為公寓的自持住宅物業(yè)（一些開(kāi)發(fā)商因拍地政府要求開(kāi)發(fā)商自持住宅物業(yè)）、酒店、寫(xiě)字樓等等。另外，一些外資特殊機會(huì )投資基金則瞄定一些優(yōu)質(zhì)主體在境內一二線(xiàn)核心城市的商業(yè)資產(chǎn)的增量融資機會(huì )，即在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸之外為標的物業(yè)提供增量融資。
外資機構向境內房企存量物業(yè)提供增量融資時(shí)，以商業(yè)物業(yè)的增量融資為例，外資機構一般會(huì )重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)的位置（一二線(xiàn)核心城市的核心地段為優(yōu)選）、租金等現金流及出租率、項目收益情況、融資本息覆蓋情況等，若融資主體較為優(yōu)質(zhì)，則在融資成本上更有優(yōu)勢。在具體操作方面，大部分外資機構都偏好在境外放款，但是可以接受物業(yè)的二押（即提供增量融資），并通過(guò)固定利息以及利息資本化的設置取得一定的競爭優(yōu)勢。外資機構參與境內成熟商業(yè)物業(yè)融資的基本交易架構可參考如下：
從外資機構操作境內存量物業(yè)融資的實(shí)務(wù)來(lái)看，因一二線(xiàn)核心城市的成熟商業(yè)物業(yè)往往都已經(jīng)申請了銀行等金融機構的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款，因此外資機構對于優(yōu)質(zhì)的交易主體一般都會(huì )考慮接受二押的擔保措施（當然要考慮到一押機構是否同意的問(wèn)題以及外資機構為非持牌金融機構的情況下辦理跨境抵押的難度問(wèn)題），同時(shí)以物業(yè)的評估值作為參考，扣除其他金融機構負債等金額，綜合考慮NOI以及EBITDA等財務(wù)指標后確認授信額度，其中貸款率一般不超過(guò)60%。需注意的是，在擔保措施方面，一般都須融資方的境外上市主體或全部發(fā)債主體提供增信擔保（維好承諾、回購承諾等），當然具體交易條件及交易架構的設置則需根據融資主體的綜合資質(zhì)以及標的物業(yè)的優(yōu)質(zhì)程度而靈活設置。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“西政財富”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
原標題： 房企存量物業(yè)的抵押融資
