丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市(ID:dzypls)
房企的存貨規模能夠直觀(guān)反映出企業(yè)的土地投資、項目開(kāi)竣工投入狀態(tài)。據CRIC監測數據顯示，截至2020年全年，67家已發(fā)布年報的上市房企的存貨規模達到了11.1萬(wàn)億元，較2019年增長(cháng)16.1%，較2019年下降8.6個(gè)百分點(diǎn)，其中，TOP3房企存貨規模均超萬(wàn)億元。此外，有37家存貨增速較上年下降，占比約55%。
房企存貨周轉天數持續縮短
2019年房企增長(cháng)速度明顯放緩，市場(chǎng)整體去化承壓，行業(yè)視角回歸至去庫存。2020年，突遇新冠疫情，開(kāi)工與施工進(jìn)度被推遲，隨著(zhù)經(jīng)濟秩序逐漸恢復，下半年以來(lái)房企積極趕工，全年存貨周轉天數較2019年進(jìn)一步縮短，平均存貨周轉月數為42個(gè)月（約3.5年），較上年下降1.8個(gè)月（約54天）。
圖：2017-2020年
平均存貨周轉月數及變動(dòng)情況（單位：月）
2020年8月，三道紅線(xiàn)監管新規出臺，房企關(guān)注重點(diǎn)轉向“控負債、降杠桿”，而“降存量、增營(yíng)收”則成為房企轉變增長(cháng)方式的直接表現。
值得注意的是，由于三道紅線(xiàn)出臺是在下半年，而且2020年底大部分房企實(shí)現減檔，但為了更好的表現存貨周轉變化，CRIC按照2020年中期數據來(lái)劃分房企“三道紅線(xiàn)”檔位，其中紅檔企業(yè)有14家（三項指標全部超紅線(xiàn)）；橙檔企業(yè)有15家（兩項指標超紅線(xiàn)）；黃檔企業(yè)有43家（只有一項指標超紅線(xiàn)）；綠檔企業(yè)共8家（全部指標符合監管層要求）。
橫向比較來(lái)看，2020年紅檔房企的周轉速度最慢，平均存貨周轉月數在55.7個(gè)月，綠檔房企周轉速度最快，周轉月數達到了36.3個(gè)月。自2019年以來(lái)各檔位都在著(zhù)手去庫存，尤其是紅檔房企下降最多，2020年仍在持續加快周轉速度。綠檔房企本身周轉速度就較快，在新規頒布后行動(dòng)敏銳，平均周轉月數下降了4.2個(gè)月；其次是紅檔房企，在2019年大幅加快周轉效率后，2020年持續提高周轉速度，平均存貨周轉月數較上年下降了3個(gè)月。
圖：2017-2020年
各檔平均存貨周轉月數及變動(dòng)情況（單位：月）
數據來(lái)源：企業(yè)年報、CRIC
超半數房企存貨增速下降
截至2020年全年，67家樣本企業(yè)的存貨規模達到了11.1萬(wàn)億元，較2019年增長(cháng)16.1%，較2019年下降8.6個(gè)百分點(diǎn)。67家房企有37家存貨增速較上年下降，占比約55%。
從單個(gè)房企的存貨規模來(lái)看，2020年全年有29家房企存貨規模超過(guò)1000億元，較2019年下降3家。雖然上半年疫情帶來(lái)了較多的不確定性，房企多數開(kāi)竣工受到一定影響，但下半年在融資環(huán)境收緊，“三道紅線(xiàn)”的政策壓力下，房企拿地普遍較為謹慎，且多數房企加速去化抓回款，雖然存貨規模仍然有所上升，但增速較2019年進(jìn)一步收窄。
圖：樣本房企2017-2020年
存貨總量及存貨同比增速（單位：萬(wàn)億元）
從企業(yè)角度而言，截至2020年底，存貨規模達到萬(wàn)億的房企有三家，分別是恒大1.4萬(wàn)億元、碧桂園1.1萬(wàn)億元和萬(wàn)科1萬(wàn)億元，其中碧桂園和萬(wàn)科是首次進(jìn)入萬(wàn)億行列。
雖然存貨規模仍在上升，但三家房企的存貨總量增速較上年亦有所下降，其中恒大增幅下降幅度最大，存貨增速同比下降了15個(gè)百分點(diǎn)，萬(wàn)科也下降了7.8個(gè)百分點(diǎn)。從恒大表現來(lái)看，去年恒大著(zhù)重控規模、降庫存，尤其是營(yíng)銷(xiāo)方面從2月的線(xiàn)上售樓處營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)開(kāi)始集團層面營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)貫穿全年。
表：2018年-2020年
TOP3房企存貨規模（單位：萬(wàn)億元）
現房存貨占比止降回升，去庫存壓力增加
雖然房企存貨規模有所下降，但同時(shí)同時(shí)房企的存貨管理也面臨著(zhù)諸如現房庫存升高，存貨減值計提大幅上升等一系列的挑戰。
CRIC重點(diǎn)監測的80家房企中，共有52家房企披露了2020年存貨明細，據統計52家重點(diǎn)監測房企的現房庫存總量為9570億元，相比2019年上升了21.8%，增速明顯領(lǐng)先存貨總量增幅。企業(yè)現房庫存占比也由2019年的10.48%上升至2020年的11.00%，終結了持續4年的下降趨勢，首次回升。
雖然2020年有疫情影響，但是實(shí)際上下半年企業(yè)施工竣工已經(jīng)完全恢復，也有不少企業(yè)通過(guò)趕工降低甚至消除了疫情帶來(lái)的影響，因此企業(yè)的現房庫存反彈值得重視，企業(yè)的去庫存壓力再度回升。
表：52家樣本房企已竣工存貨占比
數據來(lái)源：企業(yè)年報、CRIC整理
除了現房庫存積壓之外，市場(chǎng)分化，調控趨嚴，房企存貨跌價(jià)準備大幅增加。
據CRIC監測，2020年12家企業(yè)計提的存貨跌價(jià)損失同比增長(cháng)超過(guò)一倍，中國金茂、金融街在年內計提了比較大額的存貨減值，拖累了企業(yè)盈利；而招商蛇口則連續兩年計提超過(guò)20億元的存貨減值，萬(wàn)科、新城、信達等2020年計提存貨減值金額都有明顯上升。
表：樣本房企2019、2020年存貨跌價(jià)損失及
存貨跌價(jià)準備/存貨賬面價(jià)值情況
數據來(lái)源：企業(yè)年報、CRIC整理
之所以出現上述問(wèn)題，我們認為有兩方面原因，一是早期高價(jià)拿地遇到限價(jià)等調控措施，銷(xiāo)售價(jià)格不及預期導致最終虧損；二是市場(chǎng)進(jìn)入下行區間，企業(yè)降價(jià)跑量導致銷(xiāo)售價(jià)格不及預期。因此，存貨的計提不僅使當期利潤受到很大影響，也能代表一種盈利能力趨勢，若企業(yè)計提存貨減值持續維持高位或連續增多，則意味著(zhù)企業(yè)投資策略出現一定的問(wèn)題，項目盈利能力較差。
目前來(lái)看，房企整體庫存風(fēng)險可控，除了從內部管控上提升存貨管理之外，在土地投資時(shí)也需要謹慎選擇城市。
在未來(lái)投資時(shí)需要關(guān)注城市發(fā)展的不均衡和一城一策的管控體系造成的城市市場(chǎng)分化問(wèn)題。一些熱點(diǎn)城市持續供不應求，土地價(jià)格高漲，而部分二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市庫存持續積壓，去化周期已經(jīng)超過(guò)3年。預計這種分化效應將持續加強，企業(yè)在投資是要規模那種缺乏基本面支撐的三四線(xiàn)城市，例如洛陽(yáng)、北海、日照等中部?jì)汝懗鞘?，人口凈流出，市?chǎng)購買(mǎi)力匱乏，庫存壓力將持續增大。
審慎投資的同時(shí)，做好成本測算，不盲目追求熱點(diǎn)，有效減少存貨減值。尤其是“兩集中”下22城土地市場(chǎng)競爭將進(jìn)一步加劇，房企在投資拿地時(shí)需做好成本測算，不要盲目追求熱點(diǎn)城市，確保項目的盈利空間充足，避免由于存貨減值造成盈利受損。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“丁祖昱評樓市”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
