扒財經(jīng) 作者：黃小妹
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
頭部房企陣營(yíng)，保利發(fā)展控股(SH600048)依舊選擇壓軸“出報”。
不同于2019年分紅、業(yè)績(jì)超預期，2020年保利發(fā)展交出一張業(yè)績(jì)平平的成績(jì)單。營(yíng)收同比增速減少約18個(gè)百分點(diǎn)；每股分紅下降0.09元；毛利率同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)至32.59%。
資本市場(chǎng)亦用腳投票。保利發(fā)展發(fā)布2020年報的第二日，4月20日，當日股價(jià)跌幅3%。
但對于保利發(fā)展的銷(xiāo)售預期，市場(chǎng)仍保持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，源于高強度拿地力度以及綠檔的加杠桿空間，頗有逆勢擴張之勢。
結算、利潤低于預期
年報顯示，保利發(fā)展2020年實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入2432.08億元，同比增長(cháng)3.06%；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入2263.76億元，占比為93.08%；實(shí)現凈利潤400.48億元，同比增長(cháng)6.64%；歸母凈利潤289.48億元，同比增長(cháng)3.54%。
對于保利發(fā)展2020年財報，國泰君安維持謹慎增持評級，并指出保利發(fā)展結算低于預期，利潤增速低于預期。
結算方面，2020年保利發(fā)展實(shí)現竣工面積和結算面積分別同比增長(cháng)34%、17%，但結算單價(jià)10941元/平米相比2019年的12668元/平米下降14%，造成結算收入低于預期僅增長(cháng)1.2%。
利潤增速方面，保利發(fā)展2020年毛利率32.6%，同比下降2.38個(gè)百分點(diǎn)。
保利發(fā)展表示，主要由于2017-2018年獲取的高價(jià)地項目成為結轉主力，相應拉低利潤率水平。同時(shí)隨著(zhù)合作項目增多并逐步進(jìn)入結轉期，實(shí)現投資收益61億元，同比大幅增長(cháng)65.9%。加上公司本年稅金等支出的減少有效對沖了毛利率下滑的影響，2020年實(shí)現歸母凈利率為11.9%，和去年同期持平。
保利地產(chǎn)董事、總經(jīng)理劉平在業(yè)績(jì)會(huì )上回應稱(chēng)毛利率下降問(wèn)題，目前行業(yè)毛利率水平進(jìn)一步收窄，公司將持續通過(guò)精細化管理提升周轉效率和收益水平。
各大機構風(fēng)險提示中，土地價(jià)格上漲過(guò)快，毛利率繼續下滑等關(guān)鍵詞被多次強調。
這一點(diǎn)擔憂(yōu)不無(wú)道理。2020年保利發(fā)展拓展平均樓面地價(jià)提升至 7388 元/平方米，而2019年這一數據為5802元/平方米。隨著(zhù)樓面均價(jià)的上漲，保利地產(chǎn)的毛利率未來(lái)仍將承壓。
對于保利發(fā)展2021年銷(xiāo)售增速，機構保持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。
國泰君安指出，2020年公司簽約金額增速8.9%，但總資產(chǎn)增速21.1%。且公司拿地金額/銷(xiāo)售金額達到47%，比2019年高13%，隱含公司保持高投資強度，其中權益拿地增速43%。由于公司在三條紅線(xiàn)監管中是處于綠檔，具備加杠桿空間，因此預計2021年將帶來(lái)較好的銷(xiāo)售增速。
平安證券認為，保利發(fā)展激勵制度不斷完善、融資優(yōu)勢延續，多元化業(yè)務(wù)持續推薦，短期拿地強度提升為銷(xiāo)售結轉提供支持，公司作為行業(yè)龍頭有望中充分受益集中度提升。
降低分紅的考量
結算收入、利潤不及預期之外，保利發(fā)展分紅下降備受投資者關(guān)注。
年報顯示，2020年度保利地產(chǎn)擬向股東每10股派發(fā)現金紅利7.3元（含稅），分紅率30.18%，創(chuàng )下近三年新低。2019年每10股派發(fā)現金紅利8.2元（含稅），分紅率35%，對比之下分紅有所降低。
關(guān)于降低分紅，劉平在業(yè)績(jì)會(huì )上回應，公司2020年度現金規劃占歸母凈利潤30%，符合公司《2018-2020年股東回報規劃》，且30%的分紅比例在上市公司中也是較高的水平，并符合監管要求和導向。
劉平表示，公司的分紅方案及回報規劃均是結合行業(yè)政策、經(jīng)營(yíng)需要來(lái)制定的，需要同時(shí)平衡公司經(jīng)營(yíng)資金需求及股東回報?！霸谌兰t線(xiàn)、集中供地等政策下，公司充分結合經(jīng)營(yíng)資金需求和股東即期回報平衡制定本年度分紅方案?！?/p>
保利地產(chǎn)于隨年報同步發(fā)布的《2021-2023年股東回報規劃》中提到，未來(lái)三年，每年現金分紅占當年歸屬于上市公司股東凈利潤的比例均不低于25%。
財務(wù)總監周東利則進(jìn)一步解釋稱(chēng)，隨著(zhù)“三道紅線(xiàn)”等系列政策的出臺和落地，降低分紅、適當提高自有資金儲備規模，是為了保持持續發(fā)展能力，為股東創(chuàng )造價(jià)值。
業(yè)內人士表示，保利地產(chǎn)分紅率降低的原因或許與保利發(fā)展近年加速擴張相關(guān)。2020年，保利發(fā)展全年合計拿地2353億元，同比增長(cháng)51%。以此導致2020全年經(jīng)營(yíng)現金流同比減少240億元。
上述業(yè)內人士表示，在其他一些高杠桿房企近兩年努力降低負債率，回歸綠檔的同時(shí)，保利發(fā)展正利用較低杠桿率逆勢擴張。
業(yè)績(jì)會(huì )上，宋廣菊退休問(wèn)題成為焦點(diǎn)。
3月24日，國資委官網(wǎng)發(fā)布《17戶(hù)中央企業(yè)44名領(lǐng)導人員職務(wù)任免》顯示，免去宋廣菊（女）的中國保利集團有限公司黨委常委職務(wù)，不再擔任中國保利集團有限公司副總經(jīng)理職務(wù)，退休。
董事會(huì )秘書(shū)黃?；貞八螐V菊何時(shí)會(huì )從保利發(fā)展離職”，目前公司管理層暫無(wú)變動(dòng)，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)均正常，如有披露事項公司將按照規定進(jìn)行公告。公司管理層多年來(lái)保持穩定，項目運作經(jīng)驗豐富，且集體決策機制成熟完善，正常的人事變動(dòng)對公司經(jīng)營(yíng)的影響有限。
完
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