路數 作者：很勤奮的路數
來(lái)源：路數（ID：ilushu）
放話(huà)春節假期不休息的黃其森，在節后的第一個(gè)休息日里，也沒(méi)閑著(zhù)。
2月21日，在北京，他再次坐在了泰禾中高管們的面前。
這一天，他召開(kāi)了“泰禾北京區域匯報會(huì )”。這也是泰禾北京城市公司轄區內項目復工復售的會(huì )。
這場(chǎng)會(huì )，從上午一直開(kāi)到下午。他們把泰禾在北京的每個(gè)項目都做了非常詳細的盤(pán)點(diǎn)：
多少貨值；遇到的問(wèn)題；涉及的金融機構、債權方、工程方，有什么卡點(diǎn)，可以怎么解決；接下來(lái)如何復工、銷(xiāo)售、回款；等等。
不久前的年會(huì )上，黃其森重申過(guò)要啟動(dòng)項目的復工復產(chǎn)。至少2月21日北京會(huì )上的種種可以說(shuō)明，泰禾有做前期準備工作。
也因為，長(cháng)達至少8個(gè)月的債務(wù)重組進(jìn)入尾聲。泰禾終于可以緩過(guò)神來(lái)，分出精力，喘上口氣，一步步履行對業(yè)主的責任。
不管你信不信，泰禾(000732.SZ)流年不利的故事進(jìn)入了第二季。主題是：復工復產(chǎn)復售。
當然，飯得一口一口地吃，路要一步一步地走。這一季的故事，初略估計也有得寫(xiě)。
1
這家福建企業(yè)，在2000年左右來(lái)到北京。
在黃其森口中，北上不是簡(jiǎn)單拍腦袋。因為北京是首都，北方人格局大。在這樣的文化基奠下，誕生泰禾院子系產(chǎn)品。
去年9月高管會(huì )，他還提過(guò)一嘴：2013年前后泰禾在北京拿了不少地，讓不少開(kāi)發(fā)商心里不服氣?！霸趺赐蝗粡囊粋€(gè)福建開(kāi)發(fā)商，變得這么牛?！秉S其森當時(shí)說(shuō)。
泰禾牛嗎？
反正2月21日匯報會(huì )上，盤(pán)出來(lái)的貨值，把膽小的路數嚇了一跳。
僅僅就北京而言，泰禾截至目前擁有的可售貨值超過(guò)400億。
這是什么概念，基本上在北京市場(chǎng)能位于土儲排行榜的前列。當中幾個(gè)重點(diǎn)項目的貨值如下：
中國院子112.5億；大興中央廣場(chǎng)83億；西府大院43億；北京公館43.7億；金府大院40億；等等。
按2020年半年報所列，有14個(gè)項目在北京。對比開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)發(fā)進(jìn)度等指標，開(kāi)發(fā)結轉之慢，路數無(wú)力吐槽?；蛟S因為慢，泰禾在北京有這個(gè)數量的貨值 ▼
路數匡算，未售面積約60萬(wàn)平方米，未結轉面積約100萬(wàn)平方米。按照每平方米僅7萬(wàn)簡(jiǎn)單算，超400億貨值成立 ▼
若將復工復產(chǎn)比作做飯，米已在鍋里。
2
但米的質(zhì)地如何？
北京這400多億貨值里，有不少是現房。
這一次，黃其森把壓箱底的貨，都要放出來(lái)了。
劃個(gè)重點(diǎn)：中國院子要入市了！還是現房！
聽(tīng)名字就很霸氣。它也曾叫過(guò)運河岸上的院子、上河美墅。
路數了解到，中國院子共200多套，目前還剩66套，有中式風(fēng)格的也有歐式風(fēng)格的。價(jià)格從幾千萬(wàn)到上十億不等。剩46套毛坯。
12套樓王，貨值62.1億；獨棟貨值50.4億?？傆?12.5億。
地段什么的，各位自行查驗和北京市級行政中心的距離。換句話(huà)說(shuō)，項目很大一部分，不愁賣(mài)。
中國院子，之于泰禾有符號化的意義。它是泰禾開(kāi)始摸索中式建筑的開(kāi)始。沒(méi)有中國院子，就沒(méi)有泰禾后來(lái)的院子產(chǎn)品。
用黃其森的話(huà)來(lái)說(shuō)，院子之于泰禾，是戰略、是文化、是創(chuàng )新。
所以戰投萬(wàn)科看上泰禾什么？不排除答案是泰禾在高端項目上的產(chǎn)品打造能力。
在中國地產(chǎn)公司里，還能做出一點(diǎn)產(chǎn)品特色的規?；鲜蟹科?，泰禾算一家。這點(diǎn)不容否認。
萬(wàn)科的祝九勝去年肯定過(guò)，泰禾更多是資金和融資問(wèn)題，產(chǎn)品力、技術(shù)能力非常不錯。
3
泰禾和釘子戶(hù)債權人——信達的債務(wù)談判，已經(jīng)七七八八。泰禾做了妥協(xié)，從有的合作項目中撤出，換來(lái)相應比例的資金，以緩解流動(dòng)性。
接下來(lái)，等待泰禾的是數量更為龐大的群體：泰禾業(yè)主們。那一位位眼巴巴等著(zhù)盼著(zhù)復工復產(chǎn)的釘子戶(hù)們。
你我他都知道，泰禾接下來(lái)的復工復產(chǎn)之路并不輕松。
資產(chǎn)本身的流動(dòng)性是一方面。比如北京的400億貨值，據了解，約1/3處于被凍結或被抵押狀態(tài)。
泰禾在努力贏(yíng)取金融機構、債權方、政府等方的理解。好在目前，陸續有金融機構給予支持。
銷(xiāo)售定價(jià)，也不容忽視，這關(guān)乎日后公司的利潤?！敖鉀Q卡點(diǎn)問(wèn)題之后，也是希望在合理的價(jià)格基礎上盡快銷(xiāo)售，產(chǎn)生現金回流?！敝槿耸考讓β窋捣Q(chēng)。
有的項目，還要解決和總包的欠款糾紛。比如北京院子二期，新施工方能否如期進(jìn)場(chǎng)，還取決于項目原先的總包——中鐵建，同意不同意，讓步不讓步，講不講央企的社會(huì )責任。
泰禾過(guò)往一連串的事件里，有形形色色的力量在當中角逐。但別忽略重要的基本客觀(guān)事實(shí)：
①泰禾不是所有的項目都停工
②有的項目沒(méi)到交房時(shí)間，別過(guò)早判斷爛尾
③怎么算，泰禾都不是資不抵債
之前就有泰禾投資者對路數感慨過(guò)，如果2019年泰禾能夠留下一部分資金作為避免逾期交付之用而非全部還債，也許就沒(méi)有2020年那些事。
的確，就泰禾在北京的項目來(lái)說(shuō)，截至到2020年6月30日，路數匡算，剩下的投資額其實(shí)不到40億。 ▼
所以泰禾的流動(dòng)性，是真的很很很緊張。不然不會(huì )連40億都沒(méi)有。
4
復工復產(chǎn)之路不輕松，并不代表不復工。
路數了解到，從2月底開(kāi)始到5月，泰禾會(huì )有一波復工復產(chǎn)潮：北京、廣深、上海、福州等地有近30個(gè)項目會(huì )陸續復工，包括此前停工的部分項目。
有的本就在建的項目，已復工。比如，2月20日出現在泰禾官方抖音上的濟南院子，施工方為中建三局。
有的項目，在今年1月就有非常具體的復工方案。比如北京拾景園二期。方案詳細到墻面、石材修補等等細節。各位且看 ▼
能復工復產(chǎn)，不是件壞事。
但落地執行的效果，要用實(shí)際行動(dòng)驗證。
黃其森2月21日也反復強調要保證產(chǎn)品品質(zhì)。
如果和葛洲壩的合作能談成，將會(huì )是泰禾復工復產(chǎn)的一劑強心劑。
節前剛見(jiàn)完。春節后，在距離北京2200多公里的深圳，雙方又見(jiàn)面了。
2月18日，葛洲壩一行人等前往深圳；
2月19日一早，葛洲壩考察完泰禾深圳院子，到泰禾廣深區域公司會(huì )議室開(kāi)會(huì )。中午扒完盒飯，葛洲壩按不同業(yè)務(wù)條線(xiàn)找泰禾詳談。
工程口的找工程口，法務(wù)口的找法務(wù)口…效率之高，令人咋舌。
泰禾在深圳有對債務(wù)重組來(lái)說(shuō)至關(guān)重要的項目——深圳院子，貨值達約200億。它有多重要，答案在3月的某一天會(huì )揭曉。
據路數了解，雙方洽談的一個(gè)方向是：
葛洲壩以總包身份進(jìn)入到泰禾項目中。粗略概括為：包工頭、施工方。
因為葛洲壩認可泰禾產(chǎn)品的品質(zhì)。葛洲壩董事長(cháng)陳曉華相對也較為年輕、有活力、有干勁。
葛洲壩不是一般性質(zhì)的包工頭。作為央企，它的一大優(yōu)勢是融資利率低。如果葛洲壩能融資代建，對于泰禾不是壞事。
雙方在項目股權上，也不是沒(méi)有合作的可能。雙方基因里有個(gè)共同點(diǎn)，即有高端項目的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。對應泰禾院子系產(chǎn)品的是葛洲壩的中國府。
也可琢磨下年前葛洲壩官微上的用詞，比如：
對黃其森一行熱烈歡迎；
有強大的融資能力、工程建設能力，與泰禾理念相通，優(yōu)勢互補；
精選優(yōu)質(zhì)項目，在項目股權合作、施工協(xié)同、商業(yè)配套服務(wù)、未來(lái)社區建設等領(lǐng)域加強對接，共同實(shí)現房地產(chǎn)業(yè)務(wù)健康發(fā)展。
不管怎么樣，泰禾對葛洲壩的需求會(huì )遠遠大于葛洲壩對泰禾的需求。
5
春節放假前，泰禾員工可算收到工資。
不過(guò)，在復工第一天，出現在泰禾官方抖音視頻里，眼尖的廣大人民群眾也發(fā)現：“顏值比較高的那屋”泰禾員工沒(méi)收到開(kāi)工紅包。
這也不是重點(diǎn)，好在泰禾沒(méi)放棄自救。
不同于多數閩系房企，按照2020年半年報上的80個(gè)主要項目算，泰禾權益占比在70%起的項目有58個(gè)，占股100%的有46個(gè)。這為日后引入合作方也打開(kāi)想象空間。
泰禾的老伙計國企北科建，這兩天在中山、惠州考察泰禾項目。雙方合作過(guò)北京麗春湖院子。據路數打探，目前正在談泰禾江西項目的合作。
不僅如此，知情人士甲乙丙丁告知路數，多元化業(yè)務(wù)之一的泰禾醫療，正和頭部互聯(lián)網(wǎng)公司洽談合作。
一如往常，黃其森在2月21日會(huì )上還是對萬(wàn)科一頓猛夸。但泰禾的投資者“釘子戶(hù)”們，更期盼萬(wàn)科實(shí)質(zhì)性的動(dòng)作，比如入股。
萬(wàn)科的入股對泰禾改善內部管理、修復資本市場(chǎng)信譽(yù)等不可或缺。
在泰禾浩大的災后重建工程里，萬(wàn)科也是購房者選擇泰禾房子時(shí)的一道保險。
萬(wàn)科的進(jìn)場(chǎng)在推進(jìn)。傳說(shuō)中的管理公司，快的話(huà)本月月底就成立，4月前后萬(wàn)科團隊也會(huì )到來(lái)。
接下來(lái)，就要看黃其森和萬(wàn)科怎么相處了?？倸w，他內心該是強大的。
路數之前說(shuō)，為救泰禾，黃其森是斷臂自救、刮骨療傷。在2月21日，他有了更生動(dòng)的表達：
我已經(jīng)不是壯士斷腕，而是壯士割腎。
路數還是想對泰禾業(yè)主們說(shuō)：
眼下，沒(méi)必要到絕望的境地。
但憤怒，出離地憤怒，非常地憤怒之后，各位的核心訴求該是：房子。確保產(chǎn)品質(zhì)量的房子。
接下來(lái)恢復泰禾的流動(dòng)性，你們是關(guān)鍵的一環(huán)。泰禾也需要改正錯誤的機會(huì )。
路數還是繼續邀請理智、冷靜并對泰禾還存有希望的業(yè)主們，參與到泰禾的共建中來(lái)。就是之前提到的重建家園計劃。
我們一起來(lái)監督泰禾項目的復工復產(chǎn)。
請在表格處填寫(xiě)一些基本情況后，添加路數微信告知兩點(diǎn)：1.來(lái)自哪個(gè)項目；2.最新的交房時(shí)間（表格點(diǎn)擊本文底部左下方的原文鏈接）
沒(méi)有誰(shuí)會(huì )比你們自己，更在意自己的房子。
后續，各位只需要時(shí)不時(shí)告訴路數，項目的新動(dòng)向和點(diǎn)滴。雖然文字本身未必有強大的力量，但路數會(huì )進(jìn)行歸納整理，通過(guò)文字音頻的形式盡可能覆蓋你們的鄰居們。
或許在解開(kāi)泰禾項目癥結上，會(huì )出現一些值得學(xué)習的案例。
還是之前的那句，泰禾的災后重建，也是各位的家園重建。
誰(shuí)都不容易，但畢竟堅持那么久了，別輕易放棄希望。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
題圖來(lái)自 Pexels，基于 CC0 協(xié)議
本文由“路數”投稿資產(chǎn)界，并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權歸原作者所有，未經(jīng)授權，請勿轉載，謝謝！
