作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

8月，市場(chǎng)熱度穩步回落，盡管項目推盤(pán)顯著(zhù)回升、新增供應面積環(huán)比增10%，但成交增長(cháng)動(dòng)能轉弱，新房和二手房市場(chǎng)均呈同、環(huán)比齊跌態(tài)勢，且跌幅逐月擴大；29個(gè)重點(diǎn)監測城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降22%和10%，較2019年同期下降8%，降幅較7月有所擴大。

在7月整體市場(chǎng)成交同環(huán)比雙降的情況下，2021年8月項目推盤(pán)積極性出現回升，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應面積2366萬(wàn)平方米，環(huán)比上升10%，但同比仍降11%。

在這其中，一線(xiàn)城市的新增供應面積出現階段性回落，為255萬(wàn)平方米，同比下降38%，環(huán)比下降30%，北京、上海、深圳供應同環(huán)比齊跌，廣州部分房企則因為擔憂(yōu)多次申請預售將造成指導價(jià)接連下浮，因此索性一次性推出更多的貨量，金茂萬(wàn)科都會(huì )四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數都超千套。 

二三線(xiàn)城市整體供應規模略有回升，25個(gè)重點(diǎn)監測城市新增供應2141萬(wàn)平方米，環(huán)比上升17%，同比下降6%。不同城市間分化顯著(zhù)。其中，杭州、成都、西安等熱點(diǎn)城市調控政策加碼，受調控影響，部分購房者在政策后被限制，需求端受到了擠壓，但之前申請的預售在政策出臺后集體審批通過(guò)，市場(chǎng)供求關(guān)系因此得到了部分緩解；武漢、寧波、合肥等短期市場(chǎng)熱度較高城市，房企推盤(pán)積極性較高，8月供應規模同環(huán)比齊增；長(cháng)沙、昆明、鄭州、南寧等城市則供應疲軟。

表：2021年8月全國29個(gè)重點(diǎn)城市

商品住宅新增供應面積（單位：萬(wàn)平方米）

備注：上表中城市供應數據為新申請預售證面積，本月根據28日左右數據預估得到

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

8月盡管供應增加，但商品住宅成交規模穩步回落，反映了市場(chǎng)熱度發(fā)生變化。29個(gè)監測城市新建商品住宅成交面積約2134萬(wàn)平方米，環(huán)比下降10%，同比降幅持續擴大至22%，較2019年同期也由增轉跌、降幅8%。

如果說(shuō)個(gè)別城市如西安等成交下降或因為供應不足或因中簽率低，現在新房供應增加而成交并沒(méi)有相應放大,那就是購房意愿和購房能力的問(wèn)題。

具體來(lái)看，一線(xiàn)城市韌性相對較強，但亦增幅收窄甚至同比轉跌，8月成交新房305萬(wàn)平方米，環(huán)比微增4%，同比下降9%，較2019年同期增長(cháng)27%。 

8月中下旬，北京部分房企提前布局“金九”搶收業(yè)績(jì)，多盤(pán)集中取證入市銷(xiāo)售，其中不乏純新盤(pán)首開(kāi)。限競房時(shí)代漸進(jìn)尾聲，朝陽(yáng)區絕版限競房項目華樾國際·領(lǐng)尚，首開(kāi)推售690套房源，去化率約68%。改善性需求依舊堅挺，天壇府、富興首府這類(lèi)改善盤(pán)去化率均能達到7成，石景山西黃村的禧瑞學(xué)府開(kāi)盤(pán)近乎售罄，總價(jià)500萬(wàn)的兩居小戶(hù)型認籌比高達1：40。受限于疫情防控出現反復，上海供應暫緩，但由于前期已售房源陸續網(wǎng)簽備案，成交整體仍處高位。 

8月上海兩項重磅政策來(lái)襲：其一，依據不同地段，新房搖號入圍比例分類(lèi)調高至外環(huán)熱門(mén)區域1.8、內外環(huán)間2、內環(huán)內2.5，其余仍保持此前的1.3不變。聯(lián)系到上海第四批次42個(gè)新盤(pán)、12441套房源將陸續入市，其中17個(gè)熱銷(xiāo)盤(pán)皆調高了認購入圍比，有助于增加積分不高的客戶(hù)入圍的機會(huì )，緩解購房焦慮情緒。其二，二手房貸款金額執行“三價(jià)就低”原則，即買(mǎi)賣(mài)合同價(jià)、交易中心核驗價(jià)、銀行評估價(jià)取最低。隨著(zhù)二手房首付比例大幅增加，準客戶(hù)棄購率顯著(zhù)提升，難免將影響“賣(mài)一套再買(mǎi)一套”的改善性換房需求。 

8月中下旬，廣州供應顯著(zhù)放量，部分房企擔憂(yōu)多次申請預售將造成指導價(jià)接連下浮，索性一次性推出更多貨量，金茂萬(wàn)科都會(huì )四季、港龍皇朝·龍灣壹號推售套數皆超千套。受限于調控政策持續發(fā)力，本月南沙、黃埔相繼收緊乃至取消人才購房政策，疊加房貸放款周期普遍延長(cháng)至4-6個(gè)月，廣州市場(chǎng)降溫特征明顯，成交創(chuàng )年內次新低。深圳打新市場(chǎng)逐漸回歸理性，購房者普遍珍惜“房票”資源，位置偏遠的新盤(pán)乏人問(wèn)津。典型如龍華區的山水華庭，推售108套房源，認籌客戶(hù)低至24組，創(chuàng )近三年來(lái)認籌客戶(hù)新低的尷尬紀錄，最終去化率不足10%。 

8月深圳二手房市場(chǎng)異常慘淡，在大學(xué)區制度的沖擊下，學(xué)區房市場(chǎng)顯著(zhù)降溫，即使業(yè)主降價(jià)拋售也難以快速去化，部分法拍房更是降價(jià)7折仍流拍。 

25個(gè)二、三線(xiàn)城市成交持續走低，25個(gè)監測城市8月整體成交1828萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12%，同比下降24%，降幅顯著(zhù)擴大。半數以上城市同環(huán)比齊降，其中不乏南京、佛山這類(lèi)熱點(diǎn)城市。 

武漢、福州、徐州、佛山、東莞等前期“高熱”城市需求透支嚴重，迎來(lái)階段性回調，南京、無(wú)錫、常州等受疫情影響回落顯著(zhù)；而長(cháng)春、南寧、昆明、鄭州、天津等市場(chǎng)低迷城市下行加劇，僅杭州、合肥、廈門(mén)等少數幾個(gè)城市穩步放量，杭州在政策加碼后，打新市場(chǎng)熱度依舊不減，據統計7個(gè)紅盤(pán)因意向登記量超出推售房源量的10倍，將依據社保繳納月數高低排序入圍公證搖號，杭州壹號院更是唯一的E類(lèi)人才需88個(gè)月社保才能入圍搖號的紅盤(pán)。核心動(dòng)因在于一、二手價(jià)格倒掛，買(mǎi)到即賺到的心理預期強烈。 

預判下月，我們認為，二三線(xiàn)整體成交動(dòng)能減弱，或將與本月持平或小幅微增，前期出臺調控的熱點(diǎn)城市或將延續低迷走勢。

表：2021年8月全國29個(gè)重點(diǎn)城市

商品住宅成交面積（單位：萬(wàn)平方米）

備注：上表中城市成交量為本月根據28日左右數據預估得到

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

8月全國300城經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積達10191萬(wàn)平方米，環(huán)比7月全月下降了24%，同比降幅更是高達49%；土地成交總金額降至2462億元，環(huán)比上月下降28%，同比也下降了54%。平均地價(jià)降至2416元/平方米，環(huán)同比均呈下降趨勢。

市場(chǎng)熱度方面。由于熱點(diǎn)城市進(jìn)一步加強了溢價(jià)、地價(jià)的管控，加之優(yōu)質(zhì)地塊供地占比明顯減少，因此本月溢價(jià)率較上月大幅下滑，環(huán)比減少5.1個(gè)百分點(diǎn)，降至8.4%。各能級城市溢價(jià)率均下降，且均降至10%以下，尤其是成交主力三四線(xiàn)城市，在熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市紛紛升級競拍規則、強化地價(jià)、溢價(jià)率管控的影響下，溢價(jià)率連續多月走低，本月平均溢價(jià)率更是降至9%。

土地流拍方面，以重點(diǎn)監測的城市來(lái)看，土地流拍率較上月明顯增加，約為19%，流拍地塊多集中在溫州、湛江、清遠等非熱點(diǎn)城市；從地塊屬性來(lái)看，這些流拍土地多為區位偏遠、商業(yè)公建占比高的土地，故流拍概率較大。

圖：300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況

注：2021年8月數據截止8月27日，下同。

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

據CRIC監測數據顯示，一線(xiàn)城市成交總量?jì)H126萬(wàn)平方米，但受低基數的影響，環(huán)比漲幅高達105%，但同比降幅高達七成；成交金額亦隨著(zhù)成交規模的增加而增至98億元，環(huán)比上漲53%；平均地價(jià)受大量遠郊商辦集中成交的影響，較上月大幅下降至7776元/平方米。

二線(xiàn)城市成交量?jì)H有870萬(wàn)平方米，環(huán)比下降37%，同比降幅也超八成；成交金額也隨之明顯下滑，降至244億元，環(huán)比下降46%，同比下降89%；由于成交量較高的城市多為地價(jià)水平相對較低的中西部城市，平均價(jià)格也因此下滑至2798元/平方米，環(huán)比下降14%，同比降幅也超三成。

三四線(xiàn)城市方面，8月成交體量?jì)H為9195萬(wàn)平方米，和上月相比減少了23%，和去年同期相比降幅更是高達36%；價(jià)格方面，由于南通、嘉興等高地價(jià)城市優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，三四線(xiàn)城市地價(jià)較上月小幅下滑，平均為2306元/平方米，環(huán)比下降5%。

在多個(gè)熱點(diǎn)城市加強土地市場(chǎng)調控，嚴控溢價(jià)的影響下，三四線(xiàn)城市的溢價(jià)率已經(jīng)連續五月走低，8月更是低至9.1%，而作為熱度最高的長(cháng)三角區域，本月溢價(jià)率超過(guò)20%的城市也較上月明顯減少，成交量超50萬(wàn)平方米的熱點(diǎn)城市中僅有臺州的溢價(jià)率超過(guò)了20%，三四線(xiàn)地市熱度在“強管控”下出現了明顯的降溫。

總的來(lái)看，由于8月本應開(kāi)啟二輪集中土拍的多個(gè)城市均推遲了集中土拍，再加之上月集中出讓的南通、常州等城市減少了土地出讓?zhuān)驹峦恋厥袌?chǎng)成交規模較上月進(jìn)一步縮減，市場(chǎng)熱度也再度下滑。 

接下來(lái)，結合近期政策面來(lái)看，自7月以來(lái)，上層房地產(chǎn)市場(chǎng)調控持續收緊，要求地方政府加強市場(chǎng)監測、落實(shí)三穩目標，并對土地出讓提出新要求，深圳、廣州等集中土拍城市和東莞、惠州、溫州、金華等熱點(diǎn)城市也紛紛升級了競拍規則，以平穩地價(jià)、降低土拍熱度。在此影響下，市場(chǎng)熱度將會(huì )維持低位運行。

表：2021年8月成交土地總價(jià)排行榜

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

表：2021年8月成交土地單價(jià)排行榜

數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統

我們認為，隨著(zhù)“金九”傳統營(yíng)銷(xiāo)旺季來(lái)臨，房企將加大供貨力度，推盤(pán)積極性會(huì )進(jìn)一步恢復，整體推盤(pán)量有望穩步回升，尤其是成交熱度較高城市，新增供應規模大概率保持高位。在政策輪番加碼后，短期內熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或將有所降溫，成交整體回升幅度將明顯受限。

相對而言，我們更看好長(cháng)三角地區市場(chǎng)，粵港澳、中西部地區市場(chǎng)或將趨勢性走穩，京津冀、東部、北部灣等地區市場(chǎng)下行壓力依舊不容小覷。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 8月樓市供應增加而成交降幅擴大，地市持續量?jì)r(jià)齊跌