房地產(chǎn)貸款主要由個(gè)人住房貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款兩項構成。個(gè)人住房貸款與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)。比如說(shuō)，新房個(gè)人住房貸款發(fā)放額和新建商品住宅銷(xiāo)售額的比值，從長(cháng)期觀(guān)察，始終在38%到42%之間波動(dòng)。受疫情近期多發(fā)、部分居民收入下降、房地產(chǎn)建筑營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)受阻等因素影響，商品住宅銷(xiāo)售額出現了下滑，個(gè)人住房貸款發(fā)放額也有小幅回落。此外，隨著(zhù)個(gè)人住房貸款余額不斷增大，每個(gè)月的還款額也在逐漸增大。3月末，全國個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，同比增長(cháng)8.9%，盡管我們觀(guān)察新房貸款發(fā)放額與新房銷(xiāo)售額的比值還處于歷史上較高的水平，但余額同比增速比去年末下降了2.3個(gè)百分點(diǎn)。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款看，恒大風(fēng)險顯性化后，金融機構出現了短期的應激反應，人民銀行積極指導商業(yè)銀行更多關(guān)注建設項目本身的償還能力，保持開(kāi)發(fā)貸款平穩投放，滿(mǎn)足房地產(chǎn)建設項目的合理融資需求。與去年四季度相比，今年一季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款月均多增約1500億元，與同期的新房在建規模相比，開(kāi)發(fā)貸款余額也處在較高水平。

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率和首付比例的確定遵循因城施策原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價(jià)機制。以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低于相應期限的LPR，二套房貸利率不得低于相應期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)，這是全國都要遵守的下限政策；人民銀行各省分支機構按照因城施策原則，指導省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，在全國政策下限基礎上，確定轄內每個(gè)城市的貸款利率加點(diǎn)下限，這是本城市范圍內都要遵守的下限，實(shí)踐中，多數城市直接采用了全國下限，沒(méi)有額外再做加點(diǎn)要求；銀行結合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險狀況和信貸條件等，明確利率的定價(jià)規則，在各城市利率政策下限基礎上，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數值，這是完全市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)決策。

近期，房貸利率下調主要是發(fā)生在銀行層面。3月份以來(lái)，由于市場(chǎng)需求減弱，全國已經(jīng)有一百多個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個(gè)到60個(gè)基點(diǎn)不等。此外，部分省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制也配合地方政府的調控要求，根據城市實(shí)際情況，在全國政策范圍內，下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據市場(chǎng)形勢和自身經(jīng)營(yíng)策略，做出的差別化、市場(chǎng)化調整，適應了房地產(chǎn)市場(chǎng)區域差異的特征。

下一步，人民銀行將繼續堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒”的定位，圍繞穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期目標，因城施策配合地方政府履行好屬地責任，更好滿(mǎn)足購房者合理住房需求。

二、受到疫情影響部分地區的購房者面臨還不上貸款，銀行要靈活調整住房按揭等還款安排

新冠肺炎疫情發(fā)生以來(lái)，部分居民收入受到短期影響，存在推遲償還月供、重新安排還款計劃的需求，銀行從貸后風(fēng)險管理的角度出發(fā)，對于此類(lèi)特殊情形，也需要有針對性的安排。因此，2020年1月，人民銀行等五部門(mén)聯(lián)合印發(fā)通知，其中明確對于受疫情影響的四類(lèi)人群，金融機構要靈活調整住房按揭、信用卡等個(gè)人信貸還款安排，合理延后還款期限，對因疫情影響未能及時(shí)還款的可不作逾期記錄報送……

今年以來(lái)，國內疫情多發(fā)，各界對延期還款的關(guān)注升溫，人民銀行積極指導主要銀行及時(shí)回應群眾關(guān)切，做好現行政策和延后還款時(shí)間、調整還款計劃、開(kāi)通征信異議綠色通道等業(yè)務(wù)安排的宣傳解讀。下一步，人民銀行還將持續關(guān)注疫情形勢，指導銀行重點(diǎn)做好幾方面工作：一是強化以客戶(hù)為中心的理念，對于正常還款有困難的客戶(hù)，要區分是還款能力還是還款意愿的原因，要區分是受疫情影響的短期還款能力還是中長(cháng)期還款能力，將延期還款政策落到實(shí)處；二是加大政策宣傳力度，適當簡(jiǎn)化業(yè)務(wù)流程，聚焦重點(diǎn)客戶(hù)群，因地制宜采取更大力度、更有針對性的措施；三是針對零售業(yè)務(wù)鏈條長(cháng)、客群多樣化的特點(diǎn)，要加大各層級業(yè)務(wù)培訓，完善客戶(hù)服務(wù)體系，落實(shí)征信權益保護，暢通投訴維權渠道，不斷提升服務(wù)質(zhì)量。

此外，我們也注意到，受疫情等多種因素影響，部分已售住宅項目緩建停工、延期交房，人民銀行也將會(huì )同相關(guān)部門(mén)按照市場(chǎng)化、法治化原則，指導銀行綜合項目實(shí)際、借款人意愿等，依法依規妥善協(xié)商處理，切實(shí)維護購房人合法權益。