作者：克而瑞研究中心

來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）

2021年3月，在三四線(xiàn)城市的突出表現帶動(dòng)下，全國土地市場(chǎng)溢價(jià)率創(chuàng )新高，當月成交溢價(jià)率突破20%，地價(jià)突破2000元/平方米。在這其中，長(cháng)三角、粵港澳等東部沿海區域的熱點(diǎn)城市熱度明顯上升。

CRIC數據顯示，在重點(diǎn)監測的70個(gè)三四線(xiàn)城市中，3月至今成交的涉宅用地中，平均溢價(jià)率超過(guò)50%的城市高達18個(gè)，其中金華、宿遷等城市的成交溢價(jià)率更是高達100%以上。 

此外，二線(xiàn)城市中，西安近階段的土拍表現也十分亮眼，3月至今的成交地塊平均溢價(jià)率高達54%，在成交的33宗宅地中有17宗溢價(jià)率高于30%。

圖：2021年3月以來(lái)CRIC重點(diǎn)監測三四線(xiàn)城市涉宅用地土拍溢價(jià)分布情況

注：數據統計時(shí)間范圍為2021年3月1日~2021年4月20日，下同；涉宅用地不包含保障性宅地。

事實(shí)上，3月以來(lái)，22城“集中供地”之外的熱點(diǎn)城市的地價(jià)天花板在不斷提高，尤其是那些之前未對土地價(jià)格進(jìn)行限制的部分城市，3月至今拍出的21個(gè)“全市單價(jià)地王”中有14宗來(lái)自這些縣級市，占比高達66.7%。

紹興諸暨、麗水龍泉更是在短短的一個(gè)半月內兩次刷新全市（縣）土地最高單價(jià)，土地市場(chǎng)熱度明顯處于高位。

表：2021年3月以來(lái)非重點(diǎn)城市成交典型“單價(jià)地王”項目

部分城市在土拍熱度下，整個(gè)市場(chǎng)情緒也出現了明顯變化，為了穩定市場(chǎng)，多個(gè)城市加入了調控的行列。據CRIC統計，截止至4月20日，2021年至今已有13個(gè)非重點(diǎn)城市出臺了房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)調控政策，包括土拍熱度明顯高位的義烏、永康、江山等縣級市，均有調控政策跟進(jìn)。

從目前已經(jīng)出臺的各項調控細則來(lái)看，各城市對“控溢價(jià)、穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)”更為關(guān)注，調控聚焦于分期預售管理、土地供應及加強金融監管、市場(chǎng)秩序監管等方面。

在這其中，共有10個(gè)城市的調控政策針對土地市場(chǎng)方面提出了調控，具體來(lái)看，主要可以分為兩大類(lèi)： 

一類(lèi)是僅強調增加土地供應、優(yōu)化供地結構或加強房企購地資金審查等，包括東莞、湖州和嘉興。這三個(gè)城市早已采取“限地價(jià)”的競拍方式，近期土拍市場(chǎng)火熱多是由于土地供應不足的原因。

以東莞為例，一直以來(lái)東莞土地供應偏少，且供應結構呈現分散化，如3月份出讓的5宗宅地分別位于5個(gè)不同的板塊，并且這些板塊近年來(lái)出讓地塊數量較少、新房供應明顯偏低；也正是因為如此，房企競爭激烈，5宗地最終均以上限價(jià)成交，可售地價(jià)也均創(chuàng )下板塊新高。對這類(lèi)城市而言，只有加大土地供應力度才能平穩市場(chǎng)熱度。 

另一類(lèi)是修改土地競拍規則、對地價(jià)或房?jì)r(jià)進(jìn)一步進(jìn)行限制的城市，涉及西安、金華市區、永康、義烏、麗水、徐州和江山。這些城市大部分是近期土拍溢價(jià)持續高位的城市，近期成交了多宗高溢價(jià)地塊，板塊、區域地王頻出。 

除了義烏、西安和徐州市區全面實(shí)施“限地價(jià)”外，其余城市均是視情況才會(huì )采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”等競拍方式，如金華市區將在4月21日出讓的7宗宅地中僅有2宗“限房?jì)r(jià)”。 

就義烏、西安和徐州來(lái)看，西安調控力度最大，要求市區所有宅地包括共有產(chǎn)權住房用地采取“限房?jì)r(jià)、競品質(zhì)、競地價(jià)”的競拍方式，義烏和徐州力度較松。

表：2021年以來(lái)非重點(diǎn)城市出臺政策涉及土地側調控內容一覽

在重點(diǎn)城市集中供地新政的影響下，近來(lái)有優(yōu)質(zhì)土地出讓的西安、溫州、紹興等熱點(diǎn)城市成為房企近期拿地重心，土拍市場(chǎng)熱度也因此大幅升溫，特別是政策調控十分寬松的縣級市，地價(jià)天花板更是多次被刷新?！暗赝酢毙?，各城市市場(chǎng)預期也明顯上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展。因此，3月份以來(lái)，多個(gè)非重點(diǎn)城市加入調控行列，加碼了房地產(chǎn)市場(chǎng)調控。

值得關(guān)注的是，未在重點(diǎn)城市名單中的西安、徐州、義烏、湖州等城市均提到將在土地供應出讓方面實(shí)行集中供地；以此來(lái)看，不排除后期會(huì )有更多熱點(diǎn)城市采取集中供地的形式拍地，重點(diǎn)城市“集中供地”名單仍有可能繼續擴容。

表：“集中供地22城”名單外熱點(diǎn)城市跟進(jìn)土地側調控預判

注：均為3月份以來(lái)平均溢價(jià)率高于30% 的城市

資料來(lái)源：根據政府網(wǎng)站公開(kāi)資料整理

總體來(lái)看，對比土拍溢價(jià)處于高位的城市數量與近期調控的數量，可以發(fā)現調控政策出臺的城市數量相對偏少，特別是溫州、南通等土地市場(chǎng)全面火熱的城市暫未有具體政策加碼。

從中央近期表態(tài)、住建部多次約談熱點(diǎn)城市來(lái)看，這些市場(chǎng)表現較熱的城市均存在調控預期，特別是近期高溢價(jià)地塊頻出、整體溢價(jià)率處于高位的南通、紹興、東莞、溫州等城市，后續加碼調控的可能性更高，政策力度也會(huì )有明顯收緊趨勢。 

東莞就已經(jīng)在4月11日發(fā)布消息稱(chēng)后續將會(huì )落實(shí)“一城一策”調控要求，補齊調控短板。 

事實(shí)上，在一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市調控過(guò)后，未來(lái)三四線(xiàn)熱點(diǎn)城市調控政策也是箭在弦上，畢竟房住不炒是基礎，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期是目標。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 長(cháng)三角縣市地價(jià)屢創(chuàng )新高，多城加入調控行列