丁祖昱評樓市 作者：丁祖昱
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
上半年土地市場(chǎng)在疫情之下逆勢升溫，尤其是4月以來(lái)，疫情緩解之后土地市場(chǎng)熱情高漲，高價(jià)地更是層出不窮，熱點(diǎn)城市更是“地王”頻出。
二季度以來(lái)，全國樓面價(jià)TOP50地塊月度成交分布來(lái)看，4月達到峰值為12幅，受“三條紅線(xiàn)”政策和優(yōu)質(zhì)地塊減少的影響，9月份高價(jià)地數量創(chuàng )下二季度以來(lái)新低，僅有3幅。從城市分布來(lái)看，TOP50高價(jià)地均位于京滬廣深、廈寧杭甬八個(gè)一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市，其中長(cháng)三角占比達6成。
“三條紅線(xiàn)”后高價(jià)地數量銳減
就樓板價(jià)TOP50地塊月度成交分布來(lái)看，在4月達到12幅的高峰值之后，5、6月高地價(jià)數量逐漸減少。
7月份高價(jià)地數量稍有增加，但受“三條紅線(xiàn)”政策和優(yōu)質(zhì)地塊減少的影響，房企拍地積極性降低，9月份高價(jià)地數量創(chuàng )下二季度以來(lái)新低，僅有3幅。
10月優(yōu)質(zhì)地塊扎堆入市下，高價(jià)地成交數量有所回升，以上海、廣州最為典型，10月份靜安、楊浦、浦東北蔡等內中環(huán)區域均有優(yōu)質(zhì)宅地出讓?zhuān)鹋臉前鍍r(jià)均超4萬(wàn)元/平方米。宅地供應向來(lái)稀缺的廣州中心城區海珠區也在10月成交了2幅優(yōu)質(zhì)宅地，成交樓板價(jià)均在3萬(wàn)元/平方米以上。
按月分布情況（單位：幅）
數據來(lái)源：CRIC
樓面價(jià)TOP50高價(jià)地集中于8城
聚焦至城市分布情況，二季度以來(lái)成交的TOP50高價(jià)地均位于京滬廣深、廈寧杭甬八個(gè)一線(xiàn)和新一線(xiàn)城市。其中，上海高價(jià)地數量遙遙領(lǐng)先，多達17幅，其次是北京，也達到了10幅，杭州、南京、廣州、廈門(mén)四城也有4幅及以上，寧波和深圳高價(jià)地數量相對較少，僅有1、2幅。
TOP50高價(jià)地中，長(cháng)三角區域數量合計30幅，占到全國的六成。
主要是由于長(cháng)三角地區產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟發(fā)達，購房需求旺盛，居民購買(mǎi)力較強，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格在全國處于領(lǐng)先水平，地價(jià)水平也處于高位，高價(jià)地數量占比較高。典型如上海，二季度以來(lái)虹口北外灘、楊浦東外灘等熱點(diǎn)板塊均有稀缺優(yōu)質(zhì)地塊出讓?zhuān)蓖鉃?、東外灘地塊更是相繼刷新年內全國單價(jià)地王。
圖：二季度以來(lái)成交的TOP50
高價(jià)地城市分布情況（單位：幅）
數據來(lái)源：CRIC
九成高價(jià)地地價(jià)上揚
高價(jià)地價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，將二季度以來(lái)成交的樓板價(jià)TOP50地塊的樓板價(jià)與其周邊近期同類(lèi)地塊樓板價(jià)對比，超九成高價(jià)地樓板價(jià)較之前均有上漲，八成地塊樓板價(jià)漲幅超過(guò)10%，漲幅較高的多位于京、滬供地稀缺的核心板塊。
TOP50高價(jià)地中，僅有3幅地樓板價(jià)較周邊同類(lèi)地塊價(jià)格下降，降幅均在20%以?xún)取?nbsp;
具體來(lái)看，三幅地均位于京、滬遠郊區，由于配套不及中心城區核心板塊，因此房企競拍積極度相對較低，典型如北京大興西紅門(mén)鎮B1-05-(3)地塊，雖然被首開(kāi)+龍湖以37.4億元競得，但溢價(jià)率僅有3.03%，樓面價(jià)約39505元/平方米，較2018年底中鐵競得的豐臺區花鄉白盆窯村地塊樓板價(jià)44138元/平方米的價(jià)格下降了10%。
表：典型高價(jià)地較其周邊同類(lèi)地塊
價(jià)格變動(dòng)情況(元/平方米)
數據來(lái)源：CRIC
超三成地房比大于75%
根據CRIC最新數據進(jìn)行測算，樓板價(jià)TOP50中半數面臨虧損。
以象征房企盈利空間的房地差指標來(lái)看，樓面價(jià)TOP50地塊中，低于15000元/平方米的地塊有12幅，占比超過(guò)兩成，這類(lèi)地塊剔除建安成本、財務(wù)成本、營(yíng)銷(xiāo)成本，企業(yè)大概率面臨入不敷出。而用地房比指標測算，地方比大于75%的地王有16幅，占比超過(guò)三成，盈利壓力過(guò)大，虧損的風(fēng)險較高。
典型如綠城摘得的寧波鄞州區JD07-05-08(明樓地段)地王項目，該地塊樓板價(jià)達到32520元/平方米，而周邊在售的建邦·璟譽(yù)府均價(jià)為35000元/平方米，地房比高達93%，房地差僅有2480元/平方米。
與上述項目類(lèi)似的還有建發(fā)在南京拿下的河西NO.2020G03地塊，樓板價(jià)為35333元/平方米，而周邊在售的魚(yú)嘴潤府均價(jià)為39600元/平方米，按照這一售價(jià)，地房比高達89%，房地差也僅有4000余元/平方米，剔除建安、財務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)成本，盈利空間遭擠壓。
總體來(lái)看，近半年來(lái)成交的高價(jià)地整體盈利預期堪憂(yōu)，其中超三成高價(jià)地盈利壓力非常大。這些地塊地價(jià)漲幅比較突出，盲目的追高提升了成本壓力。
表：二季度以來(lái)典型或將嚴重虧損的高價(jià)地（億元、元/m2）
數據來(lái)源：CRIC
盡管整體盈利預期堪憂(yōu)，但依然有少部分高價(jià)地盈利預期頗豐。
典型如龍光在5月初拿下的廣州白云區黃石街江夏村地塊，折合樓面價(jià)為43144元/平方米，其周邊在售的首開(kāi)龍湖·天奕銷(xiāo)售均價(jià)約為8.5萬(wàn)元/平方米，參考這一價(jià)格來(lái)看，地房比僅有51%，房地差超4萬(wàn)元/平方米，有較大的盈利空間。
考慮到接下來(lái)兩個(gè)月是城市推地高峰期，雖然接下來(lái)的供應將會(huì )顯著(zhù)增加，但在“緊融資”“寬供應”“限地價(jià)”一系列調控組合拳下，土地市場(chǎng)將延續“降溫”的趨勢，并且近期優(yōu)質(zhì)地塊供應占比減少的趨勢越發(fā)顯現，優(yōu)質(zhì)集中供地潮已經(jīng)退去，建議年末緊抓廣州、深圳等優(yōu)質(zhì)地塊拿地機遇。
預計高熱地塊數量將進(jìn)一步減少，并進(jìn)一步向深圳、廣州等少數熱點(diǎn)城市集中。對于財務(wù)指標健康、現金流充裕的規模房企來(lái)說(shuō)，在土拍熱度進(jìn)一步回落的情況下，將迎來(lái)優(yōu)質(zhì)土儲補倉的時(shí)機。
值得注意的是，優(yōu)質(zhì)地塊將備受房企推崇，地價(jià)再被追高的可能性極大，建議房企要仔細測算拿地成本，避免遭遇后期利潤空間或現金流不足的風(fēng)險。
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