作者：編輯部

2022年疫情來(lái)襲，上海首當其沖。

從經(jīng)濟數據看，2021年，上海GDP達4.32萬(wàn)億，深圳GDP 達3.06萬(wàn)億，上海是深圳的1.4倍；2022年一季度，上海GDP總量占全國總量的3.7%，二產(chǎn)增加值占全國總量的2.2%，三產(chǎn)增加值占全國總量的5%；上海證券交易所股票總市值居全球第3，是深交所的1.3倍。

從港口看，上海港集裝箱吞吐量連續12年蟬聯(lián)世界第一，2021年，上海港集裝箱吞吐量突破4700萬(wàn)標準箱，占全國總吞吐量近17%，全國約1/3的進(jìn)口汽車(chē)、鉆石、葡萄酒、乳品，約1/2的進(jìn)口化妝品、醫藥品、醫療器械，超過(guò)60%的進(jìn)口服飾，70%以上的進(jìn)口手表等，經(jīng)由上?？诎掇D發(fā)。

以2021年上海工業(yè)細分領(lǐng)域營(yíng)業(yè)收入占全國比重來(lái)衡量上海在國內產(chǎn)業(yè)鏈中的位置來(lái)看，金地威新產(chǎn)業(yè)研究院數據顯示，營(yíng)業(yè)收入占全國比重超過(guò)5%的有7大細分領(lǐng)域，分別是設備修理、汽車(chē)制造、煙草制品、通用設備、交通運輸設備、儀器儀表和專(zhuān)用設備。這7大領(lǐng)域營(yíng)業(yè)收入占上海全部工業(yè)營(yíng)收比重的23.7%。

在上海靜態(tài)管控的防疫政策下，這些領(lǐng)域中的許多中間環(huán)節生產(chǎn)受到極大制約，對整體產(chǎn)業(yè)鏈的正常運轉造成嚴重影響。

“2022市場(chǎng)信心調研”結果顯示，疫情加重企業(yè)生存壓力，61%的企業(yè)用戶(hù)認為2022年總體經(jīng)濟和市場(chǎng)走勢不樂(lè )觀(guān)或者比較不樂(lè )觀(guān)，占比最高，其次為開(kāi)發(fā)商與運營(yíng)商，有34%認為比較不樂(lè )觀(guān)，25%認為不樂(lè )觀(guān)，合計占59%。

2021年中國汽車(chē)總生產(chǎn)量中，上海占11%。 金地威新產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)，原上海張江高科技園區開(kāi)發(fā)股份有限公司總經(jīng)理葛培健表示，在汽車(chē)零部件方面，全球前十大零部件集團有9家的中國總部駐扎在上海，上海及其周邊不僅存在大量關(guān)鍵零部件供應商，還聚集了研發(fā)/生產(chǎn)/銷(xiāo)售等產(chǎn)業(yè)全鏈條，此次上海疫情對全國汽車(chē)供應鏈的沖擊較大，產(chǎn)業(yè)外溢的可能性不容忽視。

集成電路產(chǎn)業(yè)同樣如此。上海集成電路產(chǎn)業(yè)已形成了集設計、制造、封測、材料、裝備及其他配套和服務(wù)于一體的完整產(chǎn)業(yè)鏈，是國內集成電路產(chǎn)業(yè)鏈最為完整、產(chǎn)業(yè)結構最均衡的城市。如果疫情持續，物流及集成電路面板/整機/半導體材料供應短缺也必然會(huì )讓行業(yè)蒙上“缺芯”的陰霾。

2022年4月16日，上海市經(jīng)信委出臺“白名單”，準許666家企業(yè)重新開(kāi)工。從企業(yè)名單來(lái)看，產(chǎn)業(yè)覆蓋集成電路、汽車(chē)制造、裝備制造、生物醫藥等重點(diǎn)行業(yè)。

名單中數量最多的是汽車(chē)及配套企業(yè)，占比37%；醫療衛生企業(yè)占比29%，排名第三的是半導體行業(yè)，占比13%。此外，鋼鐵、化工、裝備制造、電力電氣、食品等行業(yè)也有相當數量企業(yè)進(jìn)入白名單。

根據上海市經(jīng)信委主任在新聞發(fā)布會(huì )上公布的數據，上海全市9000多家規模以上工業(yè)企業(yè)中，已復工4400多家，占比接近50%。但中小企業(yè)復工復產(chǎn)率還偏低，餐飲、文娛及維修、檢測、物流等生產(chǎn)性服務(wù)領(lǐng)域受疫情影響很大。據調查，全市“專(zhuān)精特新”中小企業(yè)中，通過(guò)線(xiàn)下或線(xiàn)上方式維持生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的約占65%，其中，線(xiàn)下封閉生產(chǎn)的僅占15%。

如果以截至2021年12月20日上海企業(yè)累計達267.24萬(wàn)戶(hù)的數量計，已復工復產(chǎn)的比例可能更低。

據清華大學(xué)、北京大學(xué)聯(lián)合開(kāi)展了對995家中小企業(yè)受新型冠狀病毒感染肺炎疫情影響的情況及訴求的問(wèn)卷調查顯示：超過(guò)三分之二的被調查企業(yè)現金流撐不過(guò)2個(gè)月，85%的企業(yè)撐不過(guò)3個(gè)月。 

近三成受訪(fǎng)企業(yè)表示疫情對營(yíng)業(yè)收入的影響將在50%以上。近半數企業(yè)表示今年營(yíng)收至少下降20%。疫情過(guò)后，中小企業(yè)需要相當長(cháng)一段時(shí)間療傷，地方經(jīng)濟貢獻必將受到影響。

產(chǎn)業(yè)園區是區域經(jīng)濟發(fā)展重要承載地。金地威新產(chǎn)業(yè)研究院數據顯示，2021年，上海市產(chǎn)業(yè)園區的經(jīng)濟總量預計超過(guò)12.5萬(wàn)億元，同比增長(cháng)20%以上。經(jīng)濟總量五年里增長(cháng)了近1倍；完成規上工業(yè)產(chǎn)值超3.1萬(wàn)億元，占全市規上工業(yè)總產(chǎn)值的80%以上；實(shí)現規上工業(yè)企業(yè)利潤總額近2642億元，占全市規上工業(yè)企業(yè)利潤的84%；

上?？偯娣e近170平方公里的40個(gè)特色產(chǎn)業(yè)園區，全年預計實(shí)現營(yíng)業(yè)收入1.8萬(wàn)億元，工業(yè)總產(chǎn)值超9000億元。全市2.6%的土地面積占比創(chuàng )造了約23%的工業(yè)產(chǎn)值。

同時(shí)，產(chǎn)業(yè)園區也是科技創(chuàng )新型企業(yè)聚集地。上海45.5%的獨角獸企業(yè)、58.3%的潛在獨角獸企業(yè)的“落腳點(diǎn)”選擇在各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區。產(chǎn)業(yè)園區比單純的辦公樓和商業(yè)綜合體更適合成長(cháng)性、科技型、創(chuàng )新型企業(yè)生存發(fā)展。

疫情下，產(chǎn)業(yè)園區出現了大廠(chǎng)吃緊、中小微茍活、外企謀撤的現象。

如臺積電，在松江郊區有一家大型半導體工廠(chǎng)，主要負責8寸晶圓代工，其重要性與南京廠(chǎng)以及正在規劃中的美國亞利桑那州廠(chǎng)一樣重要，是全球布局至關(guān)重要的一環(huán)，目前部分員工居家辦公，部分員工則實(shí)行了廠(chǎng)房和宿舍“兩點(diǎn)一線(xiàn)”的閉環(huán)管理；新昇半導體也在“封控”前夕匆忙組織了近400人的隊伍，在3月28日凌晨進(jìn)入公司，維系了工廠(chǎng)生產(chǎn)所需的基本人力。

私營(yíng)企業(yè)中某家為汽車(chē)整車(chē)廠(chǎng)商提供工藝裝備、智能信息裝備的企業(yè)，在嘉定和浦東有兩個(gè)工廠(chǎng)，嘉定工廠(chǎng)從3月14日開(kāi)始閉廠(chǎng)生產(chǎn)，浦東工廠(chǎng)從3月21日開(kāi)始閉廠(chǎng)生產(chǎn)。

原先工廠(chǎng)采用的是兩班倒模式，閉廠(chǎng)期間留了一班人，相當于產(chǎn)能利用率為50%。當時(shí)儲備的鋼材、輔料（比如潤滑油、冷卻液、導軌油、刀具等）庫存有1個(gè)月，這些材料在生產(chǎn)過(guò)程中是有一定損耗的，如今損耗完了，面臨得不到補充的困境。

外資方面，疫情期間，日本領(lǐng)事館致上海市政府的信，提出了在滬11000名企業(yè)的困境，以及表達了對撤資潮有可能發(fā)生的擔憂(yōu)。

越南出口產(chǎn)品上不僅與蘇州形成強烈的競爭形態(tài)，同時(shí)疊加的復工問(wèn)題，很可能促使電子信息供應鏈上的外企轉向越南。

上海日本工商俱樂(lè )部調查顯示，日企開(kāi)工率在30%以下的占比超九成。歐盟中國商會(huì )調查顯示，23%的企業(yè)考慮將中國的投資轉移到其他國家。德國商會(huì )稱(chēng)45%的企業(yè)計劃將位于上海的總部遷移往新加坡。

疫情爆發(fā)至今對企業(yè)的影響非常明顯，從園區產(chǎn)品配置來(lái)看，疫情下三大領(lǐng)域成為重點(diǎn)關(guān)注：

一是辦公物業(yè)傳統中央空調的消殺和新風(fēng)系統運作。健康已經(jīng)成為了園區從設計到建造到運營(yíng)的一個(gè)重要考量。包括像整個(gè)園區的規劃、單體的設計、空調和新風(fēng)垂直交通、商業(yè)配套等等，都需要做進(jìn)一步的改進(jìn)和提升。

二是園區優(yōu)質(zhì)運營(yíng)成為企業(yè)必選項，疫情考驗著(zhù)園區的和服務(wù)的效率和專(zhuān)業(yè)程度。如協(xié)助園區企業(yè)推進(jìn)復工復產(chǎn)審批及政策申報；以園區為單位建立與政府對接的“專(zhuān)用通道”，解決企業(yè)復工復產(chǎn)后的餐飲、住宿、通行證、核酸檢測服務(wù)等問(wèn)題。

三是視頻會(huì )議室成為園區剛需，包括更快的網(wǎng)絡(luò )，更好的音頻攝像硬件。疫情對傳統產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和供應鏈的沖擊很大，同時(shí)也讓我們看到了諸多新興產(chǎn)業(yè)迸發(fā)光彩，包括像新一代信息技術(shù)、人工智能、線(xiàn)上的辦公會(huì )議、無(wú)人配送、線(xiàn)上教育遠程醫療等等。

未來(lái)園區運營(yíng)的數字化進(jìn)程將會(huì )進(jìn)一步加快，這次疫情使得企業(yè)進(jìn)一步增強了在智慧園區方面投入的決心。未來(lái)會(huì )對新建的項目加大硬件的基礎設施的投入和軟性的服務(wù)，對已建成的項目不斷升級改造持續增強線(xiàn)上運營(yíng)服務(wù)。

相較于階段性的防疫，疫情真正對于企業(yè)的影響，更多是深層次的行為方式、組織方式以及企業(yè)信心。目前企業(yè)對辦公產(chǎn)品的選擇，對于規模排場(chǎng)、品質(zhì)情調的需求大幅減弱，當下追求的是快速交付，以及遇到困難時(shí)的及時(shí)止損。

從產(chǎn)品配置來(lái)看，智能化園區以及客戶(hù)的精細化管理，未來(lái)的價(jià)值非常明顯。從運營(yíng)的角度來(lái)看，應該做減法，把精力、時(shí)間和資源聚焦在一個(gè)點(diǎn)上才能做出差異化和價(jià)值，只有創(chuàng )造了獨特的價(jià)值，才能從客戶(hù)上換回對應的回報。

隨著(zhù)國家產(chǎn)業(yè)升級，新興產(chǎn)業(yè)不斷發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的成長(cháng)空間還是巨大的。如果REITs能夠成熟，將會(huì )讓整個(gè)行業(yè)的商業(yè)邏輯和市場(chǎng)局面發(fā)生重大變化，我們也期待政府的政策能夠早日落地。

疫情期間，上海出臺了《上海市全力抗疫情助企業(yè)促發(fā)展的若干政策措施》，給予了退稅減稅、降費讓利、房租減免、財政補貼等宏觀(guān)上的幫助。對于企業(yè)和園區來(lái)說(shuō)，打鐵還需自身強，需在本次疫情中思考未來(lái)的發(fā)展方向，為疫情結束后企業(yè)和園區的發(fā)展積蓄力量。

注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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原標題： 疫中探市丨疫情催化產(chǎn)業(yè)園區變革