新房供應逐月回落

四季度預期階段性放量

2021年三季度，受上半年新開(kāi)工進(jìn)度放緩影響，房企推盤(pán)積極性下降，三季度商品住宅供應面積繼續回落，相關(guān)增速驟降并進(jìn)入負增長(cháng)區間。自二季度5月起全國新房供應規模已低于過(guò)去兩年同期水平，至三季度8月新房供應面積較2020年和2019年跌幅已分別擴大至17%和13%。

9月，28個(gè)重點(diǎn)城市預估供應面積約2531萬(wàn)平方米，受市場(chǎng)下行影響規模較2020年同期降39%，對比7-8月來(lái)看供應已開(kāi)始放量，環(huán)比增10%。

各能級城市新房供應規模均低于往年同期，其中一線(xiàn)城市規模相對平穩，二三線(xiàn)城市三季度內則回落顯著(zhù)，分化加劇趨勢下北海、惠州、江陰、莆田等供應面積較二季度均有明顯縮減。

圖：2020年1月-2021年8月全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅供應面積（單位：萬(wàn)平方米）

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新房成交一降再降，全年規?？吹?/strong>

2021年三季度，全國新房成交由二季度“由穩轉跌”趨勢進(jìn)一步下行，至8月百城商品住宅成交規模連續4個(gè)月縮減，單月較2020年和2019年同期降幅擴大至22%和12%，連續6個(gè)月縮減。

7-8月，全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積8386萬(wàn)平方米，較2020年和2019年同期分別下降18%和9%，月均成交面積相較二季度下降18%。其中，三四線(xiàn)下行加劇，24%的跌幅超百城平均。二線(xiàn)城市中，輪動(dòng)與分化現象在三季度愈發(fā)凸顯，此前沿海高熱城市受政策調控作用明顯降溫，小部分區域中心城市則初見(jiàn)翹尾行情。

表：2021年7-8月全國100個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積及增速（單位：萬(wàn)平方米、%）

9月，28個(gè)重點(diǎn)城市預計成交面積約2000萬(wàn)平方米，“金九”銷(xiāo)售表現冷淡收場(chǎng)，同環(huán)比齊跌，環(huán)比降5%，較2020年和2019年同期分別降23%和15%。

具體城市而言，重點(diǎn)城市保持較高市場(chǎng)熱度，廈門(mén)、成都、合肥、濟南、杭州和長(cháng)沙成交面積較2019年同期上漲30%以上；武漢、西安、蘇州、南京規模環(huán)比再增。部分城市樓市下行壓力加大，如南寧、昆明、長(cháng)春、福州等市場(chǎng)動(dòng)能明顯轉弱，規模同環(huán)比及較2019年同期均有不同幅度下降。

表：2021年9月28個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）

二手房成交降至2019年水平

進(jìn)入2021年三季度，二手房市場(chǎng)持續走低，對比上半年“小陽(yáng)春”行情，自4月起各大城市發(fā)布“二手房指導價(jià)”、“限貸升級”等調控政策頻出，市場(chǎng)進(jìn)入下行通道。截至季度末，核心城市成交規?；貧w2019年水平。

具體數據來(lái)看，據CRIC數據統計顯示，2021年一季度1-8月二手房累計成交面積11364萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23%，雖市場(chǎng)表現好于往年同期但同比增速較上半年顯著(zhù)回調?；谌ツ晗掳肽暌詠?lái)二手房市場(chǎng)熱度持續高漲，在“因城施策”的調控下各熱點(diǎn)城市相繼出臺調控新政，一線(xiàn)城市廣深“帶頭”出臺二手房指導價(jià)，東莞、成都等緊隨其后，至今已有12城先后出臺二手房指導價(jià)控市，市場(chǎng)熱度自4月起逐步降溫，月成交量實(shí)現“5連降”。

圖：2019年以來(lái)各能級城市二手房月度成交面積（單位：萬(wàn)平方米）

以深圳為例，深圳二手房市場(chǎng)仍顯低迷，前8月累計成交面積301萬(wàn)平方米，累計同比跌幅擴大至5成以上，7-8月累計成交量?jì)H去年1/5，其原因在于調控政策持續加碼抑制需求，疊加房?jì)r(jià)居高不下購房者觀(guān)望情緒加重，深圳市場(chǎng)長(cháng)期下行趨勢已定。

二線(xiàn)城市中，杭州也較為典型，三季度杭州二手住宅市場(chǎng)進(jìn)入負增長(cháng)，成交規模弱于去年同期，前8月累計同比下降15%。

三季度末，二手住宅成交規模持續下行，9月全國10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量為359萬(wàn)平方米，環(huán)比回落18%，同比跌44%。從日成交數據具體來(lái)看，10個(gè)核心城市環(huán)比普遍回落，僅南京同比增長(cháng)32%市場(chǎng)堅挺，北京、大連、杭州、青島、廈門(mén)環(huán)比回落30%左右；同比來(lái)看，降幅持續擴大，其中深圳市場(chǎng)長(cháng)期低位運行，同比回落77%，三季度杭州、青島市場(chǎng)顯著(zhù)回落，本月同比均有6成以上下降。 

表：2021年9月全國10個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量（單位：萬(wàn)平方米）

04

房?jì)r(jià)增長(cháng)“見(jiàn)頂”，二三線(xiàn)漲跌參半

2021年以來(lái)，全國各能級城市房?jì)r(jià)指數“先揚后抑”，尤其是步入三季度，房?jì)r(jià)指數環(huán)比普遍回落，整體市場(chǎng)進(jìn)入“調控時(shí)代”，房?jì)r(jià)增長(cháng)得到抑制。

從國家統計局公布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數同比月度變化規律來(lái)看，三季度全國房?jì)r(jià)的平均同比增速水平開(kāi)始普遍回落。至8月末同比漲幅已收窄至3.7%。

聚焦2018年6月以來(lái)70城及各能級城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比走勢來(lái)看，各能級城市增速均呈現下滑，其中一線(xiàn)顯著(zhù)回落、二三線(xiàn)穩步下行。70個(gè)大中城市在二季度以來(lái)環(huán)比漲幅已有下行跡象，至三季度增速持續收窄，8月環(huán)比增長(cháng)0.16%，低于5月高點(diǎn)0.36個(gè)百分點(diǎn)。各能級城市出現分化，一線(xiàn)城市大幅回落，環(huán)比增速0.38%，較6月高點(diǎn)“腰斬”；二線(xiàn)城市持續下跌走勢，8月末環(huán)比增速收至0.25%。

圖：2018年6月至2021年8月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)指數環(huán)比變化

CRIC監測的2021年8月105個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交統計均價(jià)看，長(cháng)三角與珠三角沿海熱點(diǎn)城市依舊處于房?jì)r(jià)前列，核心一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)產(chǎn)生分化，其中，深圳新房均價(jià)突破85000元/平方米“一枝獨秀“，高出第二的上海近30000元/平方米，其原因在于8月南山區單價(jià)破10萬(wàn)元高價(jià)盤(pán)集中入市拉高城市均價(jià)，而部分高房?jì)r(jià)城市相繼出臺限價(jià)政策調控市場(chǎng)，上海、北京、廈門(mén)等城市房?jì)r(jià)漲勢受到抑制。

在同比漲幅上，江浙及中西部三四線(xiàn)城市出現補漲，一二線(xiàn)核心城市如深圳、杭州、重慶等均有20%以上較高漲幅，深圳更是高達58%。對比去年同期，房?jì)r(jià)漲幅TOP10城市入榜門(mén)檻上升至18%。

值得一提的是，房?jì)r(jià)漲幅前列的城市由東南沿海城市向內陸轉移，德陽(yáng)、西寧等中西部城市在輪動(dòng)效應的作用下出現明顯的補漲行情，基于城市本身房?jì)r(jià)基數較低，本輪補漲房?jì)r(jià)漲幅仍處健康區間。

表：2021年8月105個(gè)典型城市商品住宅成交均價(jià)和價(jià)格漲幅TOP10（單位：元/平方米）

基于年內以“避免房?jì)r(jià)大漲大跌”的主要目的新政三季度已初見(jiàn)成效，加之新房市場(chǎng)熱度持續回落，在“房住不炒”主基調不變下，我們預判四季度全國整體房?jì)r(jià)水平或保持穩中有降。

全年新房銷(xiāo)售規模預計將微降，四季度樓市情緒與市場(chǎng)預期將進(jìn)一步悲觀(guān)，各能級全年新房銷(xiāo)售規模增速預計較前三季度將進(jìn)一步降低。一線(xiàn)城市受制于供應不足和調控政策收緊，預計全年新房銷(xiāo)售規模增速將降至20%；二線(xiàn)城市中強市與弱市分化加劇，兩相作用下預計全年新房銷(xiāo)售規模增速將降至10%；三四線(xiàn)城市將更廣范圍量?jì)r(jià)雙降，“以?xún)r(jià)換量”效用邊際遞減，市場(chǎng)觀(guān)望情緒加劇，同時(shí)信貸政策收緊與利率提高使當前成交較熱的部分強三線(xiàn)城市同樣面臨較大下行壓力，預計三四線(xiàn)城市全年新房銷(xiāo)售規模將同比下降10%。

二手房市場(chǎng)方面，當前全國核心熱點(diǎn)城市二手住宅市場(chǎng)經(jīng)歷數月持續回落已回歸理性市場(chǎng)，成交同、環(huán)比均有不同程度回落，考慮到近期市場(chǎng)信貸政策仍不容樂(lè )觀(guān)，預計各熱點(diǎn)城市四季度成交規?；虮３汁h(huán)比回落、同比持穩的走勢，整體成交價(jià)格將進(jìn)一步下探，比新房市場(chǎng)更加慘淡。