丁祖昱評樓市 作者：克而瑞研究中心
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
房地產(chǎn)市場(chǎng)“嚴”字當頭，無(wú)論是房企投資端、土地供應端，還是個(gè)人房貸方面，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入最為全面的調控期。隨著(zhù)政策滲透，深圳、東莞、成都、無(wú)錫四大城市紛紛將政策內容指向二手房，建立二手住房成交參考價(jià)格機制。
至2021年第一季度，樓市熱度延續，28城樓市成交創(chuàng )3年新高。二手房市場(chǎng)，2021年初市場(chǎng)熱度延續，疊加去年受疫情影響樓市停擺，市場(chǎng)成交基數較低，成交規模顯著(zhù)增加，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。
值得注意的是，各城市表現分化已成為常態(tài)，一線(xiàn)以及東部沿海強三線(xiàn)城市市場(chǎng)高熱，東南沿海城市熱度顯著(zhù)高于內陸城市?！盁狳c(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì )發(fā)生根本性逆轉。
新房成交或創(chuàng )三年新高
2021年一季度，房企普遍加緊對熱銷(xiāo)的一線(xiàn)及強三線(xiàn)城市新房供應力度。
前2月80個(gè)重點(diǎn)城市新增供應面積5550萬(wàn)平方米，同比增83%，較2019年同期增長(cháng)11%。進(jìn)入“金三銀四”的3月，熱點(diǎn)城市商品住宅供應迎來(lái)高峰，28個(gè)重點(diǎn)城市預估新增供應面積1889萬(wàn)平方米，環(huán)比較2月翻倍增長(cháng)111%，同比增長(cháng)29%。
一季度累計供應規模高于過(guò)去兩年，較2019年同期增長(cháng)4%。受全國商品住宅供應規模好于預期帶動(dòng)，新房成交將創(chuàng )新高。
前2月，80個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積7674萬(wàn)平方米，較2020年和2019年同期分別增長(cháng)128%和45%。一線(xiàn)城市商品住宅成交面積達694萬(wàn)平方米，同比增233%，較2019年同期增長(cháng)123%。北上廣深四城成交規模均好于過(guò)去兩年，其中深圳、上海較2020年、2019年均有一倍以上增長(cháng)。隨著(zhù)北京、上海、深圳等城市紛紛采取約談相關(guān)開(kāi)發(fā)、經(jīng)紀企業(yè)，增加全市新房供應等措施，至一季度末樓市成交逐漸回歸理性，但整體而言成交規模仍達到過(guò)去幾年高點(diǎn)。
23個(gè)二線(xiàn)城市前2月成交面積合計3490萬(wàn)平方米，同比增103%，較2019年同期增長(cháng)30%。但東部核心城市仍是全國樓市成交重心，杭州前2月商品住宅成交面積達302萬(wàn)平方米，較2020年、2019年分別增長(cháng)201%和162%。
三四線(xiàn)城市成交情況好于二線(xiàn)城市，其中53個(gè)商品住宅成交面積為3489萬(wàn)平方米，同比增142%，較2019年同期增長(cháng)51%。
3月，28個(gè)典型城市商品住宅成預計成交規模將達3051萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別增80%和75%。整體而言，一季度較2019年同期增長(cháng)34%，一線(xiàn)城市繼續領(lǐng)漲，二三線(xiàn)城市分化特點(diǎn)逐漸體現。
表：2021年3月及一季度28個(gè)典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
15城二手房成交累計同比增160%
自去年下半年來(lái)樓市火熱從新房市場(chǎng)蔓延至二手房市場(chǎng)，2021年初市場(chǎng)熱度延續去年末火爆行情，成交需求持續釋放，全國各省市成交面積累計同比普遍翻番。截止季度末，成都、青島、杭州、廈門(mén)等核心城市放量增長(cháng)，出現“小陽(yáng)春”行情。
據CRIC統計數據顯示，2021年一季度1-2月二手房累計成交面積1481萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)133%，市場(chǎng)表現明顯好于往年同期。僅1月單月成交量高達1827萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)93%，再創(chuàng )兩年來(lái)新高，直至2月受春節放假影響市場(chǎng)情緒出現回落，但仍處于往年同期高位，截止2月末成交面積累計同比漲幅仍擴大至28%。
圖：2019年以來(lái)一、二線(xiàn)城市二手房月度成交面積（單位：萬(wàn)平方米）
注：一線(xiàn)城市包括北京、上海、廣州、深圳；二線(xiàn)城市包括合肥、重慶、鄭州、南京、杭州、青島、成都、廈門(mén)、蘇州、武漢、天津。
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
一線(xiàn)城市成交面積上揚顯著(zhù)，同比漲幅高達206%。上海和廣州最為亮眼，1-2月成交量分別為529萬(wàn)平方米和227萬(wàn)平方米，同比上漲均超過(guò)300%；北京其次，累計同比增速也高達150%；僅深圳市場(chǎng)增幅11%較為穩定，其原因在于前期增長(cháng)較快已升至高位，市場(chǎng)調控日益趨嚴。
而受去年同期基數較低、各城市分化加劇等方面影響，二線(xiàn)城市成交面積為1481萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)133%。其中合肥和武漢前2月成交量增至148萬(wàn)平方米和254萬(wàn)平方米，同比翻4倍以上，15城中僅成都二手房成交同比為負。
表：15個(gè)典型城市2021年2月全年二手房累計成交情況（單位：萬(wàn)平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
一季度末，各城市成交規模重回市場(chǎng)高位。
整體來(lái)看，3月全國9個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交體量為746萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)91%，環(huán)比增長(cháng)72%。對比2019年同期，成交總量同比增長(cháng)47%，其中南京同比漲幅高達177%，深圳、青島等也有6成以上漲幅。
從日成交數據具體來(lái)看，成都、杭州、青島、廈門(mén)等城市開(kāi)啟“小陽(yáng)春”，環(huán)比均超100%，其余各城市同、環(huán)比也有不同程度增長(cháng)，僅大連、深圳同比仍未轉正，其中大連成交持續低迷，3月成交體量?jì)H7萬(wàn)平方米。
表：2021年3月全國9個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交量（單位：萬(wàn)平方米）
注：上表中城市成交量為3月根據22日左右數據預估得到
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
隨著(zhù)中央信貸端持續收緊，熱點(diǎn)城市仍將保持調控定力，圍堵“投機”漏洞。熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市或將加入調控城市行列，而出臺調控政策的核心一二線(xiàn)城市，若效果未達預期，或將效仿上海多次加碼調控。值得注意的是，深圳、無(wú)錫、成都、東莞四城已建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機制，以穩控房?jì)r(jià)，受此影響，深圳多個(gè)片區二手房出現業(yè)主報價(jià)下跌的現象，預計后續熱點(diǎn)城市有望跟進(jìn)。
從樓市成交而言，預計二季度整體增長(cháng)動(dòng)能轉弱，不過(guò)“熱點(diǎn)恒熱”的分化格局不會(huì )發(fā)生根本性逆轉，核心一二線(xiàn)、強三線(xiàn)城市需求堅挺，成交仍將持續高位運行；弱二線(xiàn)和大部分缺乏基本面支撐的三四線(xiàn)城市，下行壓力依舊較大。
注：文章為作者獨立觀(guān)點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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