丁祖昱評樓市 作者：編輯部
來(lái)源：丁祖昱評樓市（ID：dzypls）
2021年伊始，上海市場(chǎng)調控頻頻，1月21日，“滬十條”發(fā)布，封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理……25日，又將法拍房納入限購范圍。又有住建部副部長(cháng)倪虹帶隊赴滬調研，督導落實(shí)城市主體責任。
不僅如此，1月上海多數銀行信貸資金吃緊、放貸速度放緩，個(gè)別國有銀行階段性停貸。再聯(lián)系到央行近期表態(tài)，2021貨幣政策將適度轉向。多重利空影響下，上海樓市火爆市場(chǎng)或將有所降溫。
“滬十條”后又一調控加碼
1月25日有媒體從上海市房管局獲悉，上海將法拍房納入限購范圍。據公拍網(wǎng)司法拍賣(mài)頁(yè)面公告顯示，競買(mǎi)人參與競買(mǎi)的，應當事先確定在本市具有購房資格，也就是單身限購一套，家庭限購二套。拍賣(mài)成交確認后，因買(mǎi)受人在本市無(wú)購房資格的，將依法承擔悔拍等法律后果。
這是繼1月21日晚樓市調控新政“滬十條”后又一調控加碼。
1月21日，樓市持續火爆的上海突發(fā)調控政策，八大部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的意見(jiàn)》，涉及土地、限購、信貸、稅費等9條主要內容。政策核心內容主要涉及封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、增加土地供應調整供地結構、“無(wú)房家庭”家庭優(yōu)先搖號、加強信貸資金管理等五方面。
在當時(shí)，我們認為該政策與2020年7月15日深圳發(fā)布的政策頗為相似，結合“715”后深圳的走勢來(lái)看，在市場(chǎng)上升的前半段，政策發(fā)布之后短期內市場(chǎng)會(huì )出現短暫降溫。但長(cháng)期來(lái)看，基于上海市場(chǎng)以自住以及改善性需求為主，這一部分需求并不會(huì )顯著(zhù)退坡，整體跌幅也相對溫和。
1月25日，上海調控進(jìn)一步加碼將法拍房納入限購范圍，在某種程度上也是給先前的政策打補丁。根據相關(guān)規定，網(wǎng)絡(luò )司法拍賣(mài)起拍價(jià)不得低于評估價(jià)或者市價(jià)的70%。在此之前，由于買(mǎi)的人多，在上海想撿漏買(mǎi)法拍房的概率正在變低，其中也有部分購房者沖著(zhù)不限購的擦邊球選擇法拍房。此次調控之后，法拍房也被納入了限購范圍。
我們認為，上海樓市調控政策的出臺還是非常到位且有針對性，對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的問(wèn)題及時(shí)響應，一定程度上，上海也打響了2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)調控第一槍?zhuān)瑢τ诮酉聛?lái)各大城市的表現具有很強的警示作用和引導意義。
2020年上海新房市場(chǎng)疫后轉暖
從上海2020年全年新房市場(chǎng)成交來(lái)看，上海在一線(xiàn)城市中恢復時(shí)間相對較晚，早在3月深圳市場(chǎng)率先回暖之時(shí)，上海新建商品住宅成交同比還處于大跌44%的位置，從全年來(lái)看，2020年全年上海商品住宅成交面積達918萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)23%，在這其中豪宅市場(chǎng)較為火熱，總價(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅共計成交10878套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長(cháng)33%。
圖：2015-2020年上海商品住宅供求情況（萬(wàn)平方米、元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
2020年，上海二手房市場(chǎng)迎來(lái)了也一個(gè)成交大年。全年二手房成交面積高達2486萬(wàn)平方米，創(chuàng )2017年以來(lái)新高，同比增長(cháng)33%，成交金額首次突破1萬(wàn)億元，同比增長(cháng)40%。其中，優(yōu)質(zhì)學(xué)區房售價(jià)跳漲，整體漲幅超30%。
圖：2015-2020年上海二手房成交情況（萬(wàn)平方米、元/平方米）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
究其根源，上海2020年市場(chǎng)火熱的核心原因在于四方面：
其一，民辦初中搖號入學(xué)政策引發(fā)的學(xué)區房搶購潮。2020年3月起，上海市全面實(shí)施“公民同招”、民辦學(xué)校搖號入學(xué)。新政之下，民辦學(xué)校入學(xué)不確定性加大，公辦學(xué)校穩定性?xún)?yōu)勢凸顯?；诖?，九年一貫制學(xué)區房、初中學(xué)區房開(kāi)始受到熱捧，一時(shí)之間，優(yōu)質(zhì)學(xué)區二手房?jì)r(jià)格跳漲，整體抬升二手房市場(chǎng)熱度。
其二，舊區改造提速，創(chuàng )造大批增量購房需求，并有強勁購買(mǎi)力支撐。僅2019-2020兩年，上海累計完成舊區改造130萬(wàn)平方米，惠及6.4萬(wàn)戶(hù)居民家庭。其中，很大一部分拆遷戶(hù)將流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為市場(chǎng)快速回暖的重要因素。
表：2019-2021上海舊區改造規模（萬(wàn)平方米、萬(wàn)戶(hù)）
數據來(lái)源：CRIC
其三，改善需求既“消費”又“儲蓄”?；谪泿耪呦鄬捤傻拇蟓h(huán)境，市場(chǎng)預期核心城市資產(chǎn)價(jià)格還會(huì )上漲，改善性需求持續釋放，核心訴求在于既改善居住環(huán)境又能實(shí)現資產(chǎn)保值增值。
其四，一、二手房?jì)r(jià)格倒掛，打新市場(chǎng)持續火爆。2020年上海入市項目中，四成以上認籌率超過(guò)100%。徐匯、長(cháng)寧、靜安等核心區域火爆打新蔚然成風(fēng)，七成以上項目認籌率超過(guò)100%，匯成南街里中簽率更是低至7.8%。
表：2020年上海典型低中簽率項目（套、元/平方米、人）
數據來(lái)源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統
市場(chǎng)變化與信貸資金管控強度更密切
正是由于上海2020年疫情恢復后的較強表現，2021年伊始，上海調控加碼實(shí)際是在預期之內，但政策出臺速度又在意料之外。
值得注意的是，近日，住房和城鄉建設部倪虹副部長(cháng)帶隊赴上海、深圳等地調研督導房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。
倪虹表示，中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次強調了要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，并將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為2021年度重點(diǎn)任務(wù)之一，城市政府要充分認識保持房地產(chǎn)平穩健康發(fā)展的重要性，毫不動(dòng)搖堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，切實(shí)落實(shí)城市主體責任。
倪虹強調，要堅持問(wèn)題導向，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)出手，采取針對性措施，引導好預期，堅決遏制投機炒房；要以穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期為目標，增強工作積極性、主動(dòng)性、創(chuàng )造性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
近日，央行貨幣政策委員會(huì )委員馬駿也表示“2020年杠桿率上升得非?？?，要求貨幣政策開(kāi)始調整。如果貨幣政策不適度轉向，會(huì )導致中長(cháng)期更大的經(jīng)濟、金融風(fēng)險?！?，并直言“上海、深圳房?jì)r(jià)近期上漲與流動(dòng)性和杠桿率變化有關(guān)”。
可以預見(jiàn)的是，疫情期間的寬貨幣政策會(huì )逐步退出，2021年貨幣政策將進(jìn)一步向常態(tài)回歸，但不會(huì )驟然收緊或出現政策急轉彎。與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是去杠桿的重要領(lǐng)域，通過(guò)房企融資“三道紅線(xiàn)”、貸款集中度管理“兩道紅線(xiàn)”，引導企業(yè)負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線(xiàn)”以?xún)取?/p>
我們注意到，1月底，上海信貸資金管控已然出現偏緊的信號，多數銀行房貸額度吃緊，放貸速度放緩，個(gè)別國有大行階段性停貸。不僅僅是上海，廣州、深圳等一線(xiàn)城市也出現不同程度的房貸額度吃緊，銀行放款周期明顯拉長(cháng)。
展望未來(lái)，政策連番加碼后市場(chǎng)或將出現階段性震蕩回調，尤其是在信貸資金收緊的大環(huán)境下，“打新”現象或出現降溫，以往的“火爆”場(chǎng)面也將趨于平穩。
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