扒財經(jīng) 作者：陳文莉、王婷婷
來(lái)源：風(fēng)財訊（ID：fengcaixun）
2020年9月9日，一紙股權轉讓協(xié)議，泰康成為了陽(yáng)光城的第二大股東。
時(shí)隔八個(gè)月，陽(yáng)光城和泰康的合作迎來(lái)了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
風(fēng)財訊從券商處獲取的陽(yáng)光城調研記錄顯示，泰康向陽(yáng)光城派駐兩名董事已到位，章程也已修改完畢。
風(fēng)財訊注意到，除了在4月的戰略協(xié)議簽約會(huì )上透露的，陽(yáng)光城和泰康有望在存量管理、資金、物業(yè)等方面合作之外。此次會(huì )議中，陽(yáng)光城董事會(huì )重點(diǎn)提及了雙方在拿地模式上的探討，及更多細節，且預計2021年就會(huì )落地實(shí)施第一次合作拿地。
養老IP合作拿地
今年計劃落地
陽(yáng)光控股與泰康保險的合作，包括不限于項目、資金、物業(yè)等領(lǐng)域的合作。
更多合作細節，其實(shí)是陽(yáng)光城參與落實(shí)。
據風(fēng)財訊了解，陽(yáng)光城和泰康保險的合作，主要在4個(gè)業(yè)務(wù)層面：
一是存量項目管理，即泰康之家部分項目的代理代銷(xiāo)；
二是拿地模式，未來(lái)將以養老IP為切入點(diǎn)實(shí)現土地獲取計劃；
三是優(yōu)化資金成本，在市場(chǎng)化發(fā)行的標準化產(chǎn)品中，泰康將置換公司部分高成本資金參與到資金提供中，通過(guò)隨行就市方式，以較公平的價(jià)格互相合作；
四是物業(yè)合作，即泰康將在社區上實(shí)現網(wǎng)格化運作，陽(yáng)光城將借助泰康提高整體物業(yè)運作水平。
其中，拿地模式的探討，是雙方戰略協(xié)議中的重點(diǎn)。
“陽(yáng)光城和泰康將以養老為切入點(diǎn)，實(shí)現合作拿地，且預計2021年就會(huì )落地實(shí)施?！?/p>
有業(yè)內人士指出，相對于傳統住宅拿地而言，以養老IP合作拿地，對于雙方來(lái)說(shuō)，都能降低成本。
因為一方面，能增加跟政府談判的附加價(jià)值，取得更好的價(jià)格。一方面，在開(kāi)發(fā)運營(yíng)上，陽(yáng)光城在開(kāi)發(fā)方面、泰康在養老運營(yíng)方面都有成熟機制，或能產(chǎn)生“1+1＞2”的效果。
合作存量項目
陽(yáng)光物業(yè)上市添“新故事”
實(shí)際上，相較拿地，合作存量項目管理，這一層面更值得探討。
此前陽(yáng)光城股東大會(huì )上，高管層提到，泰康有一些不能分拆的項目，而陽(yáng)光城則擁有一些低效的商業(yè)及公寓，雙方會(huì )在這些存量項目上展開(kāi)合作。
對陽(yáng)光城而言，雞肋般的一些存量項目，如果能夠改造成養老社區等，無(wú)疑是一種盤(pán)活。
陽(yáng)光城的團隊、資源，主要涉及到泰康之家部分項目的代理代銷(xiāo)。
風(fēng)財訊了解到，目前養老產(chǎn)業(yè)合作模式中，險企主要分為三種主要渠道，即“押金+租金”、“會(huì )員卡+管理費”和“保險捆綁”，主要是依靠自有渠道。
“泰康模式”屬于保險捆綁模式，即是客戶(hù)在年輕時(shí)通過(guò)購買(mǎi)養老保險，享受保險公司專(zhuān)業(yè)理財服務(wù)，年老時(shí)可以入住泰康養老社區，使用保險金支付自己的養老生活費用。
陽(yáng)光城銷(xiāo)售渠道的介入，對泰康而言，會(huì )是一個(gè)很大的補充。例如，“買(mǎi)房贈養老(試用)”等新的營(yíng)銷(xiāo)方式，值得期待。
不過(guò)，陽(yáng)光城和泰康二者的產(chǎn)品性質(zhì)、客群、項目區位條件等均有不同程度的參差，磨合不會(huì )少。
另外，陽(yáng)光城物業(yè)社區將與泰康的養老社區共同設立平臺，探索一種目前房企和養老地產(chǎn)尚未走出的合作路徑。
而泰康的合作對象，或許是陽(yáng)光城旗下的物業(yè)公司“陽(yáng)光智博”。
陽(yáng)光智博近日已經(jīng)提交了IPO審批資料。泰康資源的加入，能否成為陽(yáng)光智博做差異化、拉升估值的助力，值得觀(guān)察。
好錢(qián)換貴錢(qián)
陽(yáng)光城逐漸洗底牌
陽(yáng)光城和泰康合作，借險資的能量?jì)?yōu)化資金成本，是此次四項合作的重中之重。
風(fēng)財訊獲悉，在具體操作中，泰康將用一些市場(chǎng)化發(fā)行的標準化產(chǎn)品，置換陽(yáng)光城部分高成本資金。當然，價(jià)格會(huì )隨行就市、公平合作。
風(fēng)財訊了解到，陽(yáng)光城已拿到批文的發(fā)債額度約合160億元，包括小公募額度40億，中期票據額度34.2億，美元債額度2.9億美元，建工ABN額度10億，供應鏈ABS額度10億及供應鏈ABS儲架額度約40億，尾款ABS額度5.3億。
陽(yáng)光城2021年債券到期和行權的總量約為130億，年初至今已完成兌付61.5億。
但陽(yáng)光城的非標融資仍不低。
風(fēng)財訊盤(pán)點(diǎn)發(fā)現，2019年以來(lái)，陽(yáng)光城通過(guò)提供擔保，為包括杭州華宇業(yè)瑞、上海雋隆等在內的9家子公司，從中江信托（7億）、浙金信托（2.5億）、國通信托（4億）、萬(wàn)向信托（2.5億）、五礦信托（4.5億）、平安信托（3億）等多家信托公司獲取融資。
無(wú)疑，陽(yáng)光城需要進(jìn)一步優(yōu)化資金來(lái)源、降低成本，泰康的加持對它而言，是背書(shū)。
一個(gè)側面信息是，泰康入股后，陽(yáng)光城對多個(gè)債券的利率進(jìn)行了下調。
“18陽(yáng)城02”的利率由7.5%下調至5.2%；“19陽(yáng)城01”債券的存續期后1年票面利率由7.5%下調至5.8%；“19陽(yáng)城02”票面利率由7.5%降至5.8%；17陽(yáng)光城MTN004票面利率由7%調整至6.9%。
調研會(huì )上，陽(yáng)光城管理層表示，2021年并非陽(yáng)光城剛兌大年，還款壓力較小，若新增土地儲備未發(fā)生大幅變化的情況下，公司將維持或減少非標融資的使用比例。公司也有底氣完成2021年內的剩余68億境內外債券到期及回售的兌付。
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