法園金融法律研究
作者：王平
來(lái)源：法園金融法律研究（ID：Lawgarden-Finance）
眾所周知，向房地產(chǎn)項目發(fā)放信托貸款必須滿(mǎn)足“四三二”原則。其中“四”意指“四證齊全”，即房地產(chǎn)項目國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證均已取得。那么，如何理解“四證齊全”？本文將根據相關(guān)監管規定進(jìn)行探討。
“四證齊全”的由來(lái)，是為了防止房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中過(guò)早融資，減少自有資金投入，甚至挪用房地產(chǎn)融資資金。
中國銀監會(huì )辦公廳《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監管有關(guān)問(wèn)題的通知》（銀監辦發(fā)[2008]265號）規定，嚴禁向未取得國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證“四證”的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。根據該規定，可以理解為只要取得了“四證”即可向其發(fā)放信托貸款，不一定要取得全部證照。
中國人民銀行、中國銀行業(yè)監督管理委員會(huì )關(guān)于貫徹落實(shí)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》的通知（2010年2月22日，銀發(fā)[2010]58號）規定，要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度，嚴禁對項目資本金不足、“四證”不齊等不合規的房地產(chǎn)企業(yè)或項目發(fā)放貸款。中國銀監會(huì )辦公廳《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險提示的通知》（銀監辦發(fā)〔2010〕343號）規定，逐筆分析業(yè)務(wù)合規性和風(fēng)險狀況，包括信托公司發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目是否滿(mǎn)足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級資質(zhì)、項目資本金比例達到國家最低要求等條件。此處規定要求房地產(chǎn)項目必須“四證”齊全才可發(fā)放貸款，改變了之前法規取得“四證”的表述。
中國銀監會(huì )《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》（銀監發(fā)〔2018〕4號）關(guān)于四證的亂象規定是：向“四證”不全、資本金未足額到位的商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目提供融資。此處明確必須為商業(yè)地產(chǎn)項目，由此可以確認，“四證”齊全僅針對商業(yè)地產(chǎn)，對于保障房、安置房項目，貸款發(fā)放不要求“四證”齊全。
那么，問(wèn)題就在于如何理解“四證”齊全？
在實(shí)踐當中，國有土地使用證及建設用地規劃許可證一般按地塊頒發(fā)，而建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證一般按建設期數或樓棟頒發(fā)。因此，對于一個(gè)房地產(chǎn)項目，國有土地使用證及建設用地規劃許可證一般一次性取得，而建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證一般會(huì )有多張，而且在取得時(shí)間上有先后。那么，對于“四證齊全”，應有兩種理解：其一是房地產(chǎn)項目四證已完整取得，即項目國有土地使用證及建設用地規劃許可證已經(jīng)取得，各期建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證均已取得。其二是房地產(chǎn)項目已取得四證，即項目國有土地使用證及建設用地規劃許可證已經(jīng)取得，建設工程規劃許可證及建筑工程施工許可證均已取得部分或全部。那么，“四證”齊全到底該作哪一種理解？并無(wú)明確法規解釋。不過(guò)，從嚴格意義上應是“四證”已全部取得，應理解為包括項目?jì)鹊母髌谌孔C書(shū)。
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蔣陽(yáng)兵，資產(chǎn)界專(zhuān)欄作者，北京市盈科（深圳）律師事務(wù)所高級合伙人，盈科粵港澳大灣區企業(yè)破產(chǎn)與重組專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主任。中山大學(xué)法律碩士，具有獨立董事資格，深圳市法學(xué)會(huì )破產(chǎn)法研究會(huì )理事，深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì )個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)，深圳律師協(xié)會(huì )破產(chǎn)清算專(zhuān)業(yè)委員會(huì )委員，深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師，深圳市前海國際商事調解中心調解員，中山市國資委外部董事專(zhuān)家庫成員。長(cháng)期專(zhuān)注于商事法律風(fēng)險防范、商事?tīng)幾h解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話(huà)：18566691717
劉韜律師，現為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士，中國政法大學(xué)在職研究生，美國注冊管理會(huì )計師（CMA）、基金從業(yè)資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今，先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙）、光大徳尚投資管理（深圳）有限公司、河南中智國?；鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設投資發(fā)展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù)，為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng )正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )業(yè)投資基金設立提供法律服務(wù)。辦理過(guò)擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書(shū)、交易結構設計，不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟，公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域：企事業(yè)單位法律顧問(wèn)、金融機構債權債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟糾紛等。
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